인천지방법원 2024타경564338. 인천 연수구 동춘동 건영아파트 120동 402호, 전용 84.945㎡ 아파트입니다. 소유자는 김영희이고 2007년 6월 18일 거래가액 280,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2014년 10월 23일 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며, 채권최고액은 201,600,000원입니다. 이후 설정된 우리금융캐피탈과 SBI저축은행의 근저당권, 그리고 2024년 10월 2일의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

가격 측면에서는 이미 한 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%인 270,900,000원까지 내려왔습니다. 같은 건영 단지의 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 334,916,666원, 최신 거래는 2026년 10월 363,000,000원입니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세 평균보다 낮은 구간이며, 최저가만 보는 것이 아니라 실제 취득가 270,900,000원을 실거래와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수할 권리는 없다

2014년 10월 23일 주식회사국민은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 1999년부터 2012년까지 설정된 선행 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 을구 16번 우리금융캐피탈 근저당권 120,000,000원과 을구 17번 SBI저축은행 근저당권 60,000,000원은 매각으로 소멸하고, 2024년 10월 2일 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다

건영아파트 동일 면적(84.95㎡대)의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 6월부터 10월까지 거래가 확인되며, 최신 거래는 2026년 10월 363,000,000원입니다.

최근 거래가는 238,000,000원~373,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 334,916,666원, 최신 거래는 363,000,000원입니다. 현재 최저매각가 270,900,000원은 최근 12개월 평균의 80.9%로, 현재 회차에서는 실거래 평균보다 낮은 가격대에 진입해 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 270,900,000원 가정)

현재 최저매각가 270,900,000원에서는 집행비용 4,592,600원을 제외하고 국민은행 201,600,000원이 전액 배당되며, 우리금융캐피탈은 64,707,400원이 배당됩니다. SBI저축은행은 배당액 0원입니다. 채권최고액 기준 채권 합계는 381,600,000원, 예상배당 합계는 266,307,400원이며 미배당액은 115,292,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·최근 실거래 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 소재 인천동춘초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 주거환경. 집합건축물대장상 용도는 아파트이며, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시관리계획 입안중, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다. 자연녹지지역·도로·공원·학교는 접함으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 건영은 970세대이며 1994.04.27 사용승인되었습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되어 거래 표본은 존재하지만, 실거래가는 238,000,000원~373,000,000원으로 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 최저매각가 270,900,000원을 기준으로 판단하세요. 임차인 인수액은 산출상 0원이므로 최저가와 실질취득가가 동일합니다.
• 시세 비교. 최근 12개월 평균 334,916,666원과 최신 거래 363,000,000원을 우선 비교하면 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 과거 거래 중 최저 238,000,000원도 함께 확인해 개별 호수의 층·상태 차이를 반영하세요.
• 유찰 시나리오. 현재는 1회 유찰 상태입니다. 2회 유찰 시 감정가의 49%인 189,630,000원, 3회 유찰 시 감정가의 34%인 132,740,999원으로 예정된 시나리오가 있습니다. 가격은 더 낮아질 수 있으나 매각 여부와 경쟁 상황도 함께 봐야 합니다.
• 점유·임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인은 없지만 현황조사 및 현장 확인으로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
• 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 전 특별매각조건을 다시 확인하세요.
• 관리·원본 대조. 관리비 체납 여부와 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격은 이미 시세 아래”

이 물건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 권리 측면에서는 2014년 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 우리금융캐피탈·SBI저축은행의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 현재 최저매각가 270,900,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 334,916,666원의 80.9%입니다. 최신 거래도 363,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 신건 감정가 387,000,000원과 달리 현재 회차는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.

다만 1994년 준공 물건이고 실거래가가 238,000,000원~373,000,000원으로 편차가 있으며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 결론적으로 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 시세보다 낮지만, 실제 점유·임대관계와 물건 상태를 확인한 뒤 입찰가를 확정해야 하는 물건입니다.