서울남부지방법원 2026타경3556. 서울특별시 양천구 신정동 목동로17길 11-2에 위치한 목동건향파크빌6차 제4층 제402호입니다. 전용면적은 29.733㎡이며, 2019년 3월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 다세대주택의 4층 세대입니다.
이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 장연지 명의로 보증금 278,000,000원의 주택임차권이 등록돼 있고, 그보다 뒤인 2025년 1월 15일 국의 압류가 말소기준권리로 표시돼 있습니다. 임차권은 말소기준권리보다 앞서므로, 단순히 매각으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 매각조건에는 장연지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 이 조건이 실효성 있게 이행된다면 장연지 관련 추가 인수는 해소됩니다. 문제는 이 확약이 유명순·양동현의 미확인 권리까지 없애 주지는 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 998-10 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 양천구 목동로17길 11-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.733㎡ · 방 2·거실 겸 주방·욕실 · 6층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 목동건향파크빌6차 · 20세대 · 사용승인 2019.03.20 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김용석 (2019.08.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 장연지 · 보증금 278,000,000원 · 미배당액 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15. 갑구 5번 국 압류 (계양세무서장) |
| 기타 위험 | 보증금 미상 전입자 2명 · 유치권 신고 16,500,000원 · 국세·지방세 압류 3건 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
② 임차인·전입자 분석 — 확약 밖의 위험이 남는다
확인되는 임차권자는 장연지 1명이며, 추가로 임차관계가 확정되지 않은 전입자 유명순·양동현 2명이 있습니다. 따라서 검토 대상 명의자는 총 3명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 장연지의 보증금과 승계인의 동일 보증금도 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유명순 | 2024.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확인 |
| 양동현 | 2020.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확인 |
| 장연지 | 2021.09.28 | 278,000,000원 | 인정 자료 있음 | 확정일자·배당요구 | 확약 이행 시 0원 |
장연지: 점유개시 2021.09.27. · 확정일자 2021.07.12. · 임차권등기 2023.10.17. · 건물전부. 유명순·양동현은 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 70,500,000원 비싸다
목동건향파크빌6차의 실거래 비교에서는 전용 28.33~29.73㎡대 거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 337,208,333원이지만, 시기별 가격 차이가 있으므로 최근 12개월 평균 359,500,000원(8건)을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세는 +22.9%로 상승 방향이며, 하락세를 전제로 가격을 보정할 상황은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.33㎡ | 2 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 28.99㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 2026.05 | 29.73㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 28.99㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 28.33㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2025.10 | 28.33㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 29.35㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2025.08 | 28.99㎡ | 2 | 273,000,000원 |
| 2025.07 | 29.73㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 29.35㎡ | 3 | 332,000,000원 |
| 2022.05 | 29.73㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 28.33㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 359,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 337,208,333원 |
감정가 430,000,000원은 최근 12개월 평균보다 70,500,000원 높고, 해당 평균의 119.6%에 달합니다. 전체 평균과 비교하면 127.5%입니다. 최신 거래인 2026년 7월의 465,000,000원보다는 낮지만, 이는 2층·전용 28.33㎡ 거래로 개별 거래 한 건입니다. 반대로 전용 29.73㎡의 2026년 5월 거래는 240,000,000원으로, 개별 거래가격의 편차가 매우 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,700,000원 |
| 1. 장연지 임차보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권(승계관계 확인) | 278,000,000원 | 145,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 신청채권자의 미배당액은 132,700,000원입니다. 단, 장연지 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 동일 채권의 승계관계일 수 있으므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 위 금액은 검토용 배당 모형이며 승계관계, 실제 배당순위, 국세·지방세의 우선권 및 미확인 임차권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 남는 위험
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권 배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 430,000,000원 | 145,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 344,000,000원 | 60,384,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 275,200,000원 | 0원 | 7,452,800원 |
위 인수액은 확약 적용 전의 배당 모형 수치입니다. 장연지의 미배당 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 장연지 관련 실질 인수액은 0원입니다. 유명순·양동현 관련 미확인 인수 위험은 어느 회차의 수치에도 반영되지 않았습니다.
⑥ 추가 위험 — 유치권·세금·민간임대주택
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양목초등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지역입니다. 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 시내버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 인근에 있어 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
- 건물. 2019.03.20. 사용승인된 6층 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 방 2·거실 겸 주방·욕실 구성입니다. 승강기·개별난방·주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 약 4m 폭 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로 물건 유형별 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 점유 및 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 20세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 거래는 240,000,000원부터 470,000,000원까지 편차가 크며, 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 50.0%로 제시됩니다. 가격이 낮아진다고 반드시 매각이나 안전한 취득이 보장되는 것은 아닙니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 장연지 확약의 효력 확인. 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 실제로 적용되는지 원본 매각조건으로 확인해야 합니다.
- 미상 전입자 2명 조사. 유명순·양동현의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 확인 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 않아야 합니다.
- 승계채권 중복 점검. 장연지의 278,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권이 동일한 보증금에서 비롯된 것인지 확인하고 이중 계산을 피해야 합니다.
- 유치권 성립 검토. 은희욱(나라 인테리어)의 공사대금 16,500,000원 관련 계약, 채권, 점유 및 유치권 성립 여부를 조사하세요.
- 체납 세금과 배당순위. 국세·지방세 3건의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 배당 및 인수 판단에 반영해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 430,000,000원은 최근 실거래 평균 359,500,000원보다 70,500,000원 높습니다. 임차인·유치권 위험까지 반영한 입찰가 검토가 필요합니다.
- 점유·명도. 전입 명의자와 실제 점유자를 대조하고, 인도명령 가능 여부와 별도 소송 필요성을 확인하세요.
- 민간임대 등록·관리비. 민간임대주택 등록의 후속 처리와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도, 전체 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 물건은 장연지의 선순위 임차권만 놓고 보면 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이라는 중요한 안전장치가 있습니다. 장연지 보증금 278,000,000원에 대한 확약이 유효하게 이행된다면 그 임차권의 추가 인수 부담은 실질 0원입니다.
그러나 유명순·양동현의 미확인 권리는 남아 있으며, 16,500,000원 유치권 신고와 세금 압류, 민간임대주택 등기까지 확인할 사항이 있습니다. 가격도 신건 430,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균의 119.6%에 달합니다. 최근 추세가 +22.9%로 상승하고 최신 거래가 465,000,000원이라는 점은 감안할 수 있지만, 그것만으로 신건 가격에 충분한 매입 이점이 있다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 우선, 신건 가격 보류입니다. 유찰로 가격이 조정되더라도 미상 임차인 인수액과 유치권 성립 여부를 확정하지 못한다면 낮은 최저가만을 근거로 안전한 투자라고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 장연지 확약의 이행 가능성, 확약 밖 전입자들의 실제 권리, 그리고 최근 시세에 맞는 취득가격입니다.
