인천지방법원 2025타경1549. 부평구 삼산동 삼산타운1단지아파트 108동 104호입니다. 지하 1층·지상 22층 철근콘크리트 건물의 1층 아파트로, 2005년 6월 8일 사용승인을 받은 건물입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 390,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 국민은행이고 청구금액은 22,847,815원입니다.

등기부를 보면 국민은행 근저당권이 여러 차례 설정되어 있습니다. 가장 앞선 2010년 10월 8일 을구 1번 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 근저당권들과 삼성카드 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정되었던 일부 근저당권과 압류도 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

그러나 이 물건을 단순히 ‘인수 0원인 안전한 아파트’로 끝내서는 안 됩니다. 임대관계는 확인되지 않았고, 별도로 기재된 근저당권 이전등기의 상태도 원본 대조가 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세와 1층 가격을 대조하지 않은 상태에서 감정가가 적정하다거나 경매로 저렴하게 매수할 수 있다고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 국민은행 근저당

말소기준권리는 2010.10.08 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 84,000,000원부터 이후의 국민은행 근저당권, 삼성카드 가압류와 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리입니다.

과거 국민건강보험공단 압류는 2015.08.10 해제로 말소되었고, 을구 4번 국민은행 근저당권 6,000,000원도 2013.04.26 말소되었습니다. 케이엠자산대부의 근저당권 130,000,000원과 관련 질권도 2021.12.09 말소된 것으로 기록되어 있습니다. 이들은 현재 배당대상 채권 합계에 별도로 포함하지 않습니다.

② 점유·임차 관계 — 인수액 0원 추정에도 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 ‘임대관계 미상임’이라고 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 전혀 없다는 사실이 확인되었다는 뜻이 아닙니다.

특히 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재할 경우 보증금의 미배당액을 매수인이 부담하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그 경우에는 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 실제 인수액의 합계를 실질취득금액으로 보아야 합니다. 현 단계에서 그러한 선순위 임차인이 존재한다고 판단할 자료는 없지만, 존재하지 않는다고 확정할 자료도 충분하지 않습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 3.9억, 아직 싸다고 할 수 없다

이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 390,000,000원입니다. 하지만 같은 단지·같은 면적대의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 390,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가가 곧 시세라는 전제는 금물입니다.

더구나 경매 대상은 1층입니다. 다른 층의 거래가격을 그대로 적용하기보다는 동일·유사 면적의 저층 실거래, 해당 호수의 방향과 내부 상태 등을 따로 검토해야 합니다. 현재 가격 분석에서 가점을 줄 만한 시세상 할인 근거는 확인되지 않았습니다.

실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 예상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비·체납 관리비 등은 제외하며, 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오로서 실제 유찰을 예고하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 국민은행의 근저당권과 삼성카드 가압류에 배당하는 추정입니다. 근저당권에 대해서는 실제 대출잔액이 아니라 등기부상 채권최고액을 기준으로 계산하였습니다. 실제 배당은 채권계산서와 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

채권최고액·가압류 청구금액 기준 예상 채권배당 합계 176,635,696원, 추정 집행비용 6,260,000원, 소유자 잔여 207,104,304원입니다. 당해세·법정 우선변제채권·미확인 임차권 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 인천영선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리에 7호선 굴포천역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 층수·구조. 지상 22층 건물의 1층으로, 철근콘크리트구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 가스, 난방, 승강기 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 남측 광대로 및 동측 중로에 각각 접합니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구), 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역은 기재된 지정기간이 2026.08.25까지이므로 입찰 시점의 규제 상태를 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 대중교통 접근성은 검토 요소이나, 1층 특성과 해당 면적의 최근 실거래가격·거래량을 확인하지 않고 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 실제 거주자가 소유자인지 임차인인지 확인하고, 전입세대·확정일자·현황조사 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 말소기준 확인. 을구 1번 국민은행 근저당권의 말소기준 지위와 후순위 권리들의 매각 후 정리 여부를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 근저당 이전등기 검수. 을구 11번 근저당권의 말소 표시와 을구 11-1번 이전등기의 효력 및 현재 등기 상태를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 삼산타운1단지의 유사 면적 최근 12개월 거래, 최신 거래, 저층 거래가격과 가격 추세를 확인한 후 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 1층 현장조사. 채광·사생활 노출·소음·습기·누수·방범·내부 수리 상태를 확인해야 합니다.
• 실제 채권과 배당. 경매 청구금액, 근저당 채권최고액, 실제 채권잔액과 우선배당채권은 서로 다를 수 있으므로 채권계산서 및 법원 배당자료를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자 인도 절차와 미납 관리비, 특히 매수인에게 부담이 문제될 수 있는 공용부분 관리비를 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 2010년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조라는 점에서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 신건 390,000,000원 기준 배당 계산에서는 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 추정됩니다.

하지만 임대관계가 미상이고, 일부 근저당권 이전등기는 원본 검증이 필요합니다. 더 중요한 가격 측면에서는 1층 아파트의 감정가 390,000,000원이 최근 실거래와 비교해 적정한지 입증되지 않았습니다. 유찰 시나리오가 존재한다는 이유만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 단순하나 점유 검증은 필수, 가격 판단은 보류’입니다. 현 단계에서는 신건 응찰을 적극 권하기보다 임차·점유관계, 후순위 등기 상태, 저층 실거래가격을 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 그 검증을 마친 뒤에야 390,000,000원이라는 최저매각가의 투자 적정성을 평가할 수 있습니다.