서울남부지방법원 2026타경3755. 서울 금천구 시흥동 신영메트로시티 5층 510호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 278,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 274,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 2024년 등기된 주택임차권입니다. 임차인 이유진은 2022.06.24. 전입 및 점유를 시작했고, 임차보증금은 274,000,000원입니다. 반면 경매개시결정은 2026.02.19.에 등기됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리로 분석되며, 별도의 포기·말소 조건이 없다면 낙찰자가 보증금 반환책임을 떠안을 가능성을 검토해야 합니다.
하지만 매각물건명세서의 특별 조건이 판단을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권 승계인 모두 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있기 때문입니다. 이 조건을 전제로 하면 보증금 274,000,000원을 낙찰가에 다시 더하지 않습니다. 다만 포기 및 말소의 효력과 이행 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제5층 제510호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 중 5층 · 침실1·거실겸주방·화장실·현관 |
| 사용승인일 | 2021.11.22. |
| 소유자 | 이민희 (2022.06.24. 소유권이전, 거래가액 274,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.19. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 이유진 · 274,000,000원 · 을구 1번 |
| 실질 인수액 | 0원 (보증금 포기·임차권등기 말소 조건 충족 시) |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2026.02.19. 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 2024.07.01. 등기된 이유진의 주택임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 따라서 후순위 압류와 동일하게 자동 소멸하는 것으로 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당·승계 |
|---|---|---|---|
|
이유진 건물전부 · 주거용 주택임차권등기 |
전입·점유 2022.06.24. 확정일자 2022.05.02. 변경기록 2022.06.24. |
274,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 필요 보증기관 승계 조건부 인수 0원 |
등기부에는 임대차계약일자 2022.05.02. 및 2022.06.24., 확정일자 2022.05.02. 및 2022.06.24.가 기록되어 있습니다. 확정일자 자체는 확인되지만, 제시된 배당계산에서는 임차인 이유진에 대한 직접배당을 0원으로 산정하고 있어 우선변제권의 행사·승계 관계는 원본 배당관계와 함께 확인할 필요가 있습니다.
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 명시된 보증기관이며, 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 실제 임차인은 이유진 1명으로 보아야 하고, 임차보증금 274,000,000원과 보증기관의 청구금액 274,000,000원을 서로 다른 임차보증금인 것처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.78억, 할인 메리트 미확인
감정가는 278,000,000원, 현재 최저매각가격도 278,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.
주변 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가가 시세보다 높거나 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용으로 사용 중인 오피스텔이므로 같은 지역의 아파트 가격을 그대로 적용하지 말고, 같은 건물 및 유사 규모 오피스텔의 최근 매매사례로 판단해야 합니다.
| 감정평가액 | 278,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 278,000,000원 (감정가 100%) |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 222,400,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 최저가 | 177,920,000원 (감정가 64%) |
| 현 회차 실질취득 기준액 | 278,000,000원 (인수 0원 조건 충족 시) |
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,692,000원 |
| 임차인 이유진 보증금(선순위 임차권) | 274,000,000원 | 0원 |
| 1. 주택도시보증공사(신청채권자·승계인) | 274,000,000원 | 273,308,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 692,000원 |
배당 예상액은 집행비용 4,692,000원, 주택도시보증공사 배당 273,308,000원으로 매각대금 278,000,000원과 일치합니다. 이유진의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 중복 합산하지 않습니다. 신청채권 미배당 692,000원은 매수인 인수액과 다르며, 명세서의 미배당 잔액 청구권 포기 조건이 적용되면 해당 임차권 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가격 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 278,000,000원 | 273,308,000원 | 692,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 222,400,000원 | 218,486,400원 | 55,513,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 177,920,000원 | 174,629,120원 | 99,370,880원 |
유찰되면 주택도시보증공사에 대한 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 신건에서는 692,000원이 미배당으로 계산되지만, 1회 유찰 시 55,513,600원, 2회 유찰 시 99,370,880원까지 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
매각물건명세서의 조건대로 임차인과 승계인이 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 회차별 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 조건 충족을 전제로 한 실질취득 기준액은 신건 278,000,000원, 1회 유찰 222,400,000원, 2회 유찰 177,920,000원입니다. 취득 관련 세금·비용 등은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 금천구 시흥동 시흥초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택과 주상복합 등이 혼재하며, 주위 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 금천구청역이 근거리에 있으며 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 2021.11.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지상 11층 중 5층 510호이고, 기본적인 난방·급배수·위생시설, 승강기, 화재경보설비 및 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가상 내부는 침실1, 거실겸주방, 화장실 및 현관 등으로 구성되어 있습니다.
- 도로 및 토지. 북동측 약 6미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 인접지 대비 평지의 가장형 업무시설 건부지입니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)이며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 기재되어 있으므로, 본건 용도에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 특이사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 등기부상 민간임대주택등기가 존재합니다.
- 환금성. 오피스텔은 내부면적, 임대수익, 실제 이용형태, 건물 관리상태 및 주차 여건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 본건의 구체적인 환금성 평가는 유보합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 임차인 이유진과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 임차권등기 말소의 조건, 신청 주체, 말소서류 확보 가능성과 낙찰 이후 실행 절차를 확인해야 합니다. 단순히 포기 문구가 있다는 이유만으로 모든 절차가 완료된 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 승계관계. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권 승계인입니다. 임차인과 승계인 양측의 청구권 포기가 매수인에게 유효한지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1번에 2022.06.24. 민간임대주택 등록 관련 등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액제한 등의 내용이 있으므로, 경매 후 등록 및 의무의 처리관계를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 현재 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자나 명도 완료 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사서 및 현장 확인을 통해 실제 점유관계를 파악해야 합니다.
- 시세 검증. 신영메트로시티 동일·유사 규모 호실의 최근 실거래, 현재 매도 호가, 임대가격 및 관리비를 확인해 실질취득 기준액 278,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·기계식주차장. 공용부분 관리비 체납 가능성과 주차시설 이용 조건, 유지관리 상태 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당관계자료를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금이 있지만, 조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 단순히 대항력 있는 임차보증금 274,000,000원이 존재하는 위험한 경매라고 평가하는 것은 절반만 본 판단입니다. 반대로 보증기관이 경매를 신청했으니 인수위험이 전혀 없다고 단정하는 것도 위험합니다.
매각물건명세서에 명시된 포기·말소 조건이 이 사건의 결정적인 차이입니다. 임차인 이유진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에 대하여 포기하고 주택임차권등기를 말소한다면, 명목 보증금 274,000,000원에도 불구하고 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그렇지만 이 사건은 신건으로 최저가가 감정가와 동일한 278,000,000원입니다. 주변 오피스텔 실거래가격을 검증하지 못한 상황에서 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 더욱이 민간임대주택등기와 임차권 말소 조건까지 확인해야 하므로 권리분석도 단순한 무인수 물건보다 신중하게 접근해야 합니다.
결론은 조건부 권리위험 해소 가능, 가격 판단은 보류입니다. 선순위 임차권의 포기·말소 효력을 확실히 확인하고, 실제 거래시세가 실질취득 기준액보다 충분히 높다는 점이 검증될 때 비로소 입찰 타당성을 논의할 수 있습니다.
