서울남부지방법원 2026타경3785. 강서구 화곡동 더숨153 제102동 506호, 전용 14.94㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 박일성 소유자가 2021년 12월 15일 거래가 260,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 세무서 압류와 주택임차권등기가 이어졌습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 260,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 27일 계양세무서장의 압류입니다.

이 사건의 가장 중요한 특징은 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 임차인 김규빈은 2021년 11월 22일 전입·점유를 시작한 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 보증금 인수 여부를 검토해야 하지만, 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이 물건의 권리분석을 바꿉니다. 이 조건은 김규빈과 그 임차권 승계인에 관한 것이며, 다른 임차인에게 자동으로 적용되는 포괄적인 면책은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2023년 6월 27일 계양세무서장 압류입니다. 2025년 12월 24일 부천세무서장의 압류와 2026년 2월 23일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년의 무궁화신탁·수협은행 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

다만 임차인 김규빈은 2021년 11월 22일 전입·점유를 시작했으므로, 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 임차권등기가 2023년 11월 30일에 이루어졌다고 해서 그 이전에 취득한 대항력 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 이번 사건에서는 매각물건명세서에 별도의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점을 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복

임차인 김규빈의 임차권등기는 2023.11.30 접수되었습니다. 등기 기재 확정일자는 2021.10.28이며, 임차인 직접 배당은 제공된 예상배당표상 0원입니다. 확정일자와 전입·점유 이력을 고려한 우선변제 순위는 원본 자료로 재확인해야 합니다.

실제 임차인은 김규빈 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 같은 임차보증금에 관한 대위·승계 관계이므로 보증금을 별도로 더해 520,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 독립적으로 확인된 다른 임차보증금은 없지만, 현장 점유와 매각조건은 입찰 전 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균이 아니라 최근 1.8억을 봐야 한다

더숨153의 유사 전용면적 실거래 12건 전체 평균은 251,666,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 고가 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 180,000,000원 1건이며, 최신 거래가 역시 180,000,000원입니다. 거래 표본이 적다는 한계는 있으나, 현재 가격 판단에서 과거 전체 평균보다 우선적으로 참고해야 할 수치입니다.

2021~2022년에는 220,000,000원에서 275,000,000원까지 거래가 형성됐지만, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 제공된 최근·과거 거래 추세는 -30.3%로 뚜렷한 하락 방향입니다. 감정가 269,000,000원은 최신 거래보다 89,000,000원 높은 가격입니다. 전체 평균 대비로도 106.9%이고, 최근 12개월 평균 대비로는 149.4%에 달합니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

주택도시보증공사의 예상배당은 신청채권자 청구금액 기준입니다. 김규빈의 보증금과 보증기관 승계채권은 중복 합산하지 않습니다. 이 표는 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정 배당이며, 특히 세무서 압류에 따른 조세채권의 종류·금액·법정기일에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 배당액 0원인 김규빈의 보증금 260,000,000원은 매각조건상 청구권 포기·임차권말소가 유효하게 이행되는 경우 매수인 실질 인수액 0원으로 해석합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 실제 매입가격이 관건

이 시나리오는 각 회차의 매각조건이 동일하게 유지되고 김규빈과 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 룰상 인수 260,000,000원은 포기 조건을 반영하지 않은 수치이므로 실제 추가 부담액처럼 최저매각가에 더해 계산해서는 안 됩니다.

1회 유찰 시 최저가 215,200,000원도 최근 실거래 180,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시의 172,160,000원은 최근 거래가보다 낮지만, 단일 거래 표본과 -30.3%의 하락 추세, 다세대주택의 개별 상태 및 환금성을 감안하면 가격이 내려간다는 사실만으로 저가 낙찰이 보장되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 화곡동 화원중학교 북동측 인근에 위치합니다. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 주변에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.07.15 준공된 134세대 더숨153 단지의 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 호실이며 개별 도시가스 난방, 승강기·주차장·화재탐지·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정도 기재되어 있어 입찰자의 해당 여부에 따라 적용 규제를 확인해야 합니다. 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 여부도 표시되지 않았습니다. 내부 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.
• 환금성. 전용 14.94㎡의 소형 다세대주택입니다. 거래자료는 12건 존재하지만 대부분 2021~2022년에 집중되며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 실거래가가 과거 평균보다 크게 낮아진 만큼 재매각 시 가격 형성과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서의 포기·말소 조건. 김규빈 및 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요. 말소 이행과 관련된 서류·절차도 확인해야 합니다.
• 대항력과 배당순위 재검토. 김규빈의 전입·점유는 2021.11.22, 등기 기재 확정일자는 2021.10.28입니다. 예상배당상 임차인 직접 배당은 0원이므로 실제 우선변제 순위, 보증기관 승계 범위와 배당 관계를 원본으로 확인하세요.
• 조세 압류. 계양세무서장 압류가 말소기준권리이고 부천세무서장의 압류도 존재합니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 세금의 배당 우선순위와 실제 배당액은 별개의 문제입니다. 조세채권의 금액과 법정기일을 확인하세요.
• 가격 기준은 최근 실거래. 전체 12건 평균 251,666,666원보다 2026.02 최신 거래 180,000,000원과 하락 추세 -30.3%를 우선 검토하세요. 최근 거래의 면적은 15.81㎡로 대상의 14.94㎡와 다르므로 면적·층·내부 상태 차이도 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격. 현재 신건 269,000,000원과 1회 유찰 가정가 215,200,000원 모두 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 172,160,000원 역시 하락장과 개별 물건 특성을 검토한 뒤 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사·현장 확인으로 확인하세요. 보증금 반환청구권 포기와 실제 점유자의 명도는 구별해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 이후 등록지위·임대의무와 관련된 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등은 최저매각가와 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 다시 확인하고, 변경된 매각조건이나 기일이 없는지 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”

서울남부지방법원 2026타경3785의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김규빈의 보증금 260,000,000원은 대항력을 가진 중요한 권리이지만, 명세서상 임차인과 승계인의 잔액 반환청구권 포기·임차권말소 조건으로 매수인 실질 인수 부담이 해소되는 구조입니다. 이는 실제 이행 여부를 확인해야 하는 조건부 판단입니다.

둘째, 더 결정적인 문제는 가격입니다. 신건 최저매각가 269,000,000원은 최근 거래가 180,000,000원의 149.4%입니다. 전체 평균 251,666,666원에 의존하면 가격 부담이 작아 보일 수 있으나 최근 거래 추세는 -30.3%로 하락하고 있습니다. 여기에 단지 평균 3.2회 유찰이라는 이력까지 감안하면 현재 가격에서 적극적으로 접근할 이유는 부족합니다.

결론은 “권리상 조건부 인수 해소, 가격은 관망”입니다. 매각조건에 따라 주된 인수 위험은 해소될 수 있으나, 최근 시세 대비 높은 최저가와 하락 추세, 소형 다세대의 환금성 부담이 겹쳐 종합적으로 신중한 평가가 필요합니다. 유찰 이후에도 단순한 할인율보다 최신 거래가와 실제 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.