서울남부지방법원 2026타경3790. 서울특별시 구로구 궁동 190-2 ‘이담채’ 제4층 제402호, 대장상 용도는 다세대주택입니다. 2022년 1월 10일 준공된 12세대 규모 건물이며, 현재 등기상 소유자는 박일성입니다. 2022년 6월 21일 거래가액 349,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 설정됐습니다.

권리분석의 핵심은 2023년 6월 28일 갑구 3번 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 잡히며, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김남희는 2022년 5월 30일 전입·점유를 시작하고 2022년 5월 30일 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 344,000,000원으로 신건 최저가보다 큽니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김남희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 실제로 이행되는 경우 김남희 관련 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김남희 관련 인수에만 적용되며, 오정자의 보증금 미상 문제와 민간임대주택등기 확인 필요성은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 임차보증금은 확약으로 해소

말소기준권리는 2023.06.28. 갑구 3번 압류입니다. 2023년 6월 28일 이후의 2025년 12월 24일 압류와 2026년 2월 23일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

김남희는 전입·점유 및 확정일자가 모두 2022년 5월 30일로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 보증금 344,000,000원에 배당요구까지 하여 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다. 신건에서 집행비용 4,832,000원을 먼저 공제하면 김남희에게 283,168,000원이 배당되고 60,832,000원이 부족하지만, 매각 조건상의 확약을 이행하면 이 부족분에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.

오정자는 2025년 1월 31일 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 미상으로 기재되어 있어 매각물건명세서 보완 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 또한 2022년 6월 21일 설정된 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 있고 별도의 소멸 표시가 없으므로, 낙찰 후 해당 등기의 효력과 임대의무 적용 여부를 확인해야 합니다.

임차인 권리 현황

② 시세 비교 — 신건 2.88억은 최근 시세보다 높다

이담채는 12세대 규모이고 2022년 1월 10일 준공됐습니다. 비교 기준 면적은 27.79㎡로 일치합니다. 확인된 실거래는 7건이며, 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 189,333,333원과 최신 거래 198,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

전체 7건 평균은 280,571,428원이지만, 2022년의 349,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 기준을 우선해야 합니다. 최저가이자 확약 이행 전제의 실질취득가는 288,000,000원으로 최근 12개월 평균의 152.1%이고, 최신 거래 198,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -45.7%로 하락 추세입니다. 신건에서 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 288,000,000원에서 집행비용 4,832,000원을 공제한 뒤 김남희에게 283,168,000원이 배당되는 흐름입니다. 이 경우 보증금 부족분은 60,832,000원이며, 확약이 이행되지 않는다면 매수인 인수액으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 확약이 이행되면 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 궁동 소재 수궁동주민센터 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호이며, 외벽은 석재붙임마감 등, 창호는 샷시창호 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 297.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 중로각지에 접합니다. 토지이용상황은 주상용입니다.
• 규제. 과밀억제권역·하천구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역은 지정 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 건물이며 경매 낙찰률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 실거래 추세도 -45.7%로 가격과 환금성 모두 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 김남희 및 주택도시보증공사의 승계 관계에 대해 배당부족분 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 이행되는지 확인하세요. 확약이 이행되지 않으면 신건 기준 60,832,000원의 인수 위험이 남습니다.
• 오정자 점유 확인. 전입일은 2025.01.31로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 및 실제 점유관계를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.21 민간임대주택등기가 존재하고 말소기준보다 앞서 있으므로 낙찰 후 등기의 효력과 임대의무 적용 여부를 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 실질취득 288,000,000원은 최근 12개월 평균 189,333,333원과 최신 거래 198,000,000원을 웃돕니다. 신건에서 감정가를 기준으로 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 230,400,000원, 2회 유찰 184,320,000원입니다. 확약 이행 전제라면 2회 유찰 가격이 최근 12개월 평균 189,333,333원보다 낮아집니다.
• 토지거래허가구역. 기재된 지정 대상과 기간을 매각기일 2026.10.30 기준으로 확인하고, 해당 다세대에 적용되는지 별도 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실거래 자료를 직접 대조하고, 특히 확약 문구와 민간임대주택등기 부분을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 권리만 보면 복잡하지만 핵심 구조는 분명합니다. 말소기준은 2023.06.28 압류이고, 그 이후 압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다. 김남희는 대항력과 우선변제권을 갖지만, 매각 조건의 확약이 이행되면 60,832,000원의 배당부족분에 대한 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 확약 이행을 전제로 한 현재 실질취득가는 288,000,000원입니다.

문제는 그 다음입니다. 실질취득 288,000,000원은 최근 12개월 평균 189,333,333원의 152.1%이고 최신 거래 198,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -45.7% 하락했고, 이담채는 12세대에 경매 낙찰률 0.0%, 평균 유찰 1.1회입니다. 확약은 권리 위험을 줄여주지만 가격 위험을 없애주지는 않습니다. 현재 회차는 가격상 보류, 유찰을 통해 230,400,000원 또는 184,320,000원 구간으로 내려오는지 확인하는 것이 핵심입니다.

최종 판단: 권리 — 조건부 합격, 가격 — 불합격, 종합 — 보수적 접근이 필요한 D등급. 김남희 확약의 실제 이행 여부, 오정자의 보증금 미상 부분, 민간임대주택등기의 효력 확인이 선행되어야 하며, 그 조건이 모두 정리되더라도 신건 288,000,000원은 최근 시세 대비 부담스럽습니다.