서울남부지방법원 2026타경3810. 서울 강서구 화곡동 감성타운 2층 204호에 대한 강제경매입니다. 전용면적은 22.84㎡이며, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 방 2개와 거실 겸 주방, 욕실을 갖춘 소형 주거 물건입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 165,000,000원입니다.

권리관계에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2019년부터 점유와 주민등록을 갖춘 임차인 박예서입니다. 임차보증금은 165,000,000원이고, 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 이 보증금은 매수인의 잠재적 인수 위험입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 적용된다면 그 위험은 해소됩니다. 선순위 임차권의 존재와 실제 인수금액은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 소멸

등기상 과거 화곡신용협동조합의 근저당권 2건은 2016.10.24 이미 말소됐습니다. 채권최고액이 각각 704,600,000원과 694,200,000원으로 기재되어 있지만, 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 볼 수 없습니다.

현재 사건의 말소기준권리는 2026.02.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 박예서의 임대차계약, 점유개시, 주민등록, 확정일자는 모두 그보다 앞서 있고, 2023.12.27 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력 있는 권리로 취급해야 합니다.

선순위 임차인 및 승계관계

② 시세 비교 — 과거 평균 88.1%, 현재 시세는 별도 확인

확인된 거래는 2021년 9월부터 2022년 1월까지의 전용면적 21.57~22.84㎡ 소형 주택 거래 3건입니다. 평균 거래금액은 213,333,333원이며, 이번 최저매각가 188,000,000원은 그 평균의 88.1%에 해당합니다.

숫자만 보면 최저매각가가 과거 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 이 거래들은 2026년 현재의 최근 12개월 거래가 아닙니다. 확인된 최신 거래조차 2022.01에 이루어졌으므로 현재 가격을 대표하는 자료로 사용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

매각가 188,000,000원 기준의 제공된 예상배당 산식입니다. 집행비용 3,432,000원, 임차보증금 배당 165,000,000원, 신청채권자 배당 19,568,000원, 소유자 잔여 0원으로 계산됩니다. 다만 박예서와 주택도시보증공사 사이에는 임차권 승계관계가 있으므로 두 채권액을 독립된 보증금 채권으로 중복 확정해서는 안 됩니다. 실제 배당채권의 귀속 및 배당순위는 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 조건 이행과 미이행을 분리

포기·말소 조건이 이행되는 경우, 실질취득가(낙찰가 + 인수액)는 낙찰가와 같습니다. 따라서 신건은 188,000,000원, 1회 유찰 시 150,400,000원, 2회 유찰 시 120,320,000원이 됩니다. 단, 별도의 취득 부대비용은 여기 포함하지 않았습니다.

반대로 포기·말소 조건이 이행되지 않는 경우, 제시된 시나리오상 1회 유찰 시 실질취득액은 167,905,600원, 2회 유찰 시 167,484,480원입니다. 낙찰가가 내려가도 선순위 보증금 미배당액이 늘어나 총 취득부담이 보증금 165,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 이 경우에는 낮아진 최저가만을 기준으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 까치산역 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 근린공원이 혼재해 있으며 주거 여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있습니다. 동측 근거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 위치해 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 지상 6층 건물로 사용승인일은 2016.04.27입니다. 승강기, 개별난방, 급배수·위생설비와 주차장시설이 있습니다.
• 접근도로. 서측 약 4m 폭의 곰달래로19나길 포장도로에 접하고, 차량 및 보행 접근 상태는 보통입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있어 실제 적용 대상과 기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실내 유지관리 상태와 현재 점유상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 구분건물 전체 규모는 17세대입니다. 확인된 실거래 3건의 거래 시점이 오래되었고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 소형 다세대 특성상 매각 및 재매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 박예서의 전입일 2019.12.13, 확정일자 2019.11.19, 임차권등기일 2023.12.27과 보증금 165,000,000원을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 포기·말소 조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지, 해당 조건이 어떻게 이행되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 범위. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 별개의 추가 임차인이 아닙니다. 임차보증금 채권의 승계 범위와 예상배당표의 중복 가능성을 점검해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 조건 이행 시 인수액은 0원이지만, 미이행 위험 시나리오에서는 1회 유찰 17,505,600원, 2회 유찰 47,164,480원이 산정됩니다. 입찰가만 비교하지 말고 조건별 총 부담액을 확인해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 2021~2022년 거래는 현재 시세를 직접 증명하지 못합니다. 감성타운과 정감타운의 명칭 차이도 대조한 후 최근 유사 물건 거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
• 현재 점유자·명도. 임차권등기와 별개로 현재 누가 점유하는지 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 비용·기간을 검토해야 합니다.
• 관리비와 기타 부담. 공용부분 체납관리비, 당해세, 실제 배당순위 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 인수 0원이 가능한 조건부 경매”

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 188,000,000원보다 선순위 임차보증금 165,000,000원입니다. 박예서의 대항력은 분명하고 주택도시보증공사의 승계관계도 확인됩니다. 통상적으로는 낙찰가에 따라 미배당 보증금 인수 위험이 발생할 수 있지만, 이번 매각에는 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 명시적인 조건이 존재합니다.

따라서 조건이 이행되는 경우 권리상 실질 인수 0원으로 접근할 수 있습니다. 그러나 선순위 임차권이 처음부터 없었던 물건과 동일하게 취급해서는 안 되며, 조건의 유효성과 이행 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 최저가가 과거 실거래 평균의 88.1%라는 사실은 확인되지만, 비교 사례의 시점과 건물명 차이를 고려하면 현재 시장가치 대비 할인 여부는 아직 검증되지 않았습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증. 이 물건은 임차권 포기·말소 조건과 최신 시세를 모두 확인한 뒤 입찰을 판단하는 것이 적절합니다.