서울남부지방법원 2026타경3815. 서울 구로구 구로동 대우스위트힐 제103동 제1층 제102호, 전용면적 25.19㎡의 단지형 다세대주택입니다. 소유자 사형택은 2018년 3월 23일 거래가액 186,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기 등이 이어졌고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 김도연은 2022년 4월 4일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 국의 압류는 2023년 2월 8일입니다. 일반적인 배당 구조만 보면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 그러나 이번 매각에서는 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특약이 있어 이를 일반적인 보증금 인수형 경매와 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 조건부 인수 면제

등기상 최초로 설정되었던 영동농업협동조합의 채권최고액 5,980,000,000원 근저당권은 2018년 3월 23일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023년 2월 8일 설정된 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 김도연의 주택임차권은 전입·점유일이 압류보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024년 4월 25일이지만, 대항력 판단의 핵심은 앞선 전입·점유 사실입니다. 확정일자도 2022년 3월 14일로 확인되며 배당요구가 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 244,500,000원의 진짜 인수액

실제 임차인은 김도연 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

대우스위트힐은 2018년 1월 준공된 73세대 규모의 단지입니다. 본건 전용면적 25.19㎡와 유사한 면적의 실거래를 살펴보면, 전체 7건 평균은 228,428,571원이지만 최근 12개월 기준 평균은 212,500,000원입니다. 최근 거래 추세가 -9.5%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래 수준을 우선해야 합니다.

최저매각가 195,000,000원은 최근 12개월 평균 212,500,000원보다 17,500,000원 낮습니다. 이 수치만 보면 가격이 유리해 보일 수 있습니다. 그러나 가장 최근에 확인되는 실거래는 190,000,000원이며, 본건 최저가는 이보다 5,000,000원 높습니다.

게다가 최근 거래 추세가 -9.5%로 하락하고 있습니다. 본건은 해당 최신 거래의 2층보다 낮은 1층이므로, 개별 호수의 상태와 층별 가격 차이까지 확인해야 합니다. 최근 평균 대비 91.8%라는 수치만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,530,000원, 임차보증금 우선배당 191,470,000원으로 매각대금이 전액 소진되는 추정입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 동일 보증금을 별개의 임차채권으로 중복 계산하지 않습니다. 가압류와 경매신청 청구는 각각의 등기·절차상 표시이며 독립적인 회수 가능 채권액을 확정한 것이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 추정액과 실질 인수를 구분

일반적인 대항력 보증금 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 위 표의 확약 미적용 금액은 각 회차의 배당 추정에 따른 부족액입니다.

그러나 본건은 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 해당 조건이 계속 적용된다면 유찰로 낮아진 낙찰가가 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다. 다만 유찰은 예정된 결과가 아니며, 후속 회차의 매각조건이 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 구로2동 주민센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다가구주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철 7호선 남구로역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물의 1층 세대입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·전기·소화·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 30m, 북측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있으므로 해당 다세대주택과 매수인에게 적용되는 허가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 73세대 규모의 단지형 다세대주택이며 확인된 거래는 7건입니다. 최근 거래 추세가 -9.5%이고 본건은 1층이므로 과거 고가 거래를 기준으로 환금성을 낙관하지 않는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 김도연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 동일하게 명시되어 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 처리. 등기부 을구의 김도연 임차권등기 및 경정등기의 말소 조건과 실제 절차를 점검하세요.
• 실제 점유 확인. 임차권등기와 별도로 현재의 점유 상태, 인도 가능 여부, 명도에 필요한 절차와 비용을 확인하세요.
• 최신 실거래 우선. 최신 거래 190,000,000원과 최근 거래 추세 -9.5%를 고려해 응찰 상한을 검토하세요. 전체 평균 228,428,571원을 적정 매수가의 직접적인 기준으로 삼지 마세요.
• 1층 개별 조건. 채광·사생활·습기·소음·실내 상태를 직접 확인하고 상층 거래와의 가격 차이를 고려하세요.
• 세금·관리비·규제. 국의 압류와 관련된 조세채권, 미납 관리비, 토지거래허가 요건의 적용 여부를 별도로 검토하세요.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당 관련 서류를 확인하고, 입찰보증금 등 실제 매각조건도 법원 공고와 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원과 좋은 매수가격은 다른 문제”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 대항력 있는 임차인의 존재 자체보다 그 보증금반환청구권이 매각조건에 따라 어떻게 처리되는지입니다. 임차인 김도연의 보증금은 244,500,000원이고 일반적인 배당 추정에서는 53,030,000원의 부족액이 발생합니다. 그러나 김도연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 모두 배당받지 못한 잔액의 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 해당 조건이 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그럼에도 현재 최저매각가 195,000,000원은 최신 실거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -9.5%로 하락 중이며 본건은 1층 다세대주택입니다. 최근 평균 대비 91.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 보수적으로 평가해야 합니다. 매각조건의 효력을 최종 확인한 뒤 유찰 여부와 실제 입찰가격을 함께 판단하는 것이 핵심입니다.