서울남부지방법원 2026타경3823. 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제205호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김완중 씨이고 2022년 6월 10일 매매를 원인으로 2022년 6월 24일 소유권이전이 됐으며 거래가액은 265,000,000원입니다. 경매는 2026년 2월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 시작됐습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 무인수형 물건과 다르다는 데 있습니다. 2020년 12월 23일 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리관계에서 중요한 것은 2023년 9월 13일 설정된 정지인의 주택임차권입니다. 해당 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고 보증금이 265,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 인수형 구조가 됩니다. 하지만 이번 사건에는 명시적인 포기·말소 조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 김완중 (2022.06.10. 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수는 0원
말소기준권리는 2026.02.24. 강제경매개시결정으로 잡히고, 그보다 앞선 2023.09.13. 정지인의 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 정지인은 2022.06.24. 전입 및 점유를 시작했고 2022.05.23. 확정일자를 받았으며, 2023.09.13. 임차권등기와 함께 배당요구를 했습니다.
한편 을구 1번 근저당권은 2020.12.23. 설정됐으나 2021.06.29. 일부포기를 원인으로 말소됐고, 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재의 실질적인 권리분석 포인트는 근저당권이 아니라 정지인 임차권과 확약 조건, 그리고 서영웅의 미상 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 대항력 미상
등기부 임차권등기와 매각물건명세서를 기준으로 실제 임차인은 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 정지인 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지인 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.06.24 | 2022.05.23 | 265,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 서영웅 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 시보증 | 정지인 주택임차권 승계 | — | — | 정지인과 중복 | 승계 | 승계 | 승계 |
정지인은 전입신고일이 말소기준권리인 경매개시결정보다 앞서고 확정일자도 존재하며 배당요구까지 했으므로 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 다만 이 임차인에 대해서는 위 확약이 적용됩니다.
서영웅은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 정확합니다. 이 사람은 정지인 확약의 적용 대상이라고 볼 근거가 없으므로 확약 밖 임차인 인수위험은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 정지인 보증금 (우선변제) | 265,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 248,000,000원에서는 집행비용 4,272,000원을 제외한 금액 중 243,728,000원이 정지인에게 배당되는 구조이며, 보증금 부족분은 21,272,000원입니다. 단, 매각물건명세서의 포기·말소 조건에 따라 이 21,272,000원은 실질 인수액 0원으로 처리되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문교초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재해 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호이며 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·이용. 2필지 일단의 유사 세장형 토지이며 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 도시지역·제1종일반주거지역 등이 기재돼 있습니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등이 기재돼 있습니다. 교육환경보호구역은 남부교육청 확인이 요구됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 정지인과 주택도시보증공사의 배당 부족분 포기 및 주택임차권등기 말소가 매수인에 대한 조건으로 명시돼 있으므로, 실제 매각절차에서도 해당 조건의 적용 여부를 원문으로 확인하세요.
- 서영웅 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력은 단정하지 말고, 이 임차인이 확약 대상이 아니라는 점을 전제로 인수위험을 별도 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 시보증은 정지인 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 265,000,000원을 별도 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.24. 민간임대주택등기가 있고 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수가 기재돼 있으므로 관련 조건을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가와 최저매각가는 248,000,000원으로 동일하지만 실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트를 단정하지 않습니다. 권리조건과 함께 별도 가격 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·문건접수 내용을 기준으로, 특히 정지인 확약과 서영웅의 임차관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 0원, 하지만 끝난 권리는 아니다”
이 사건은 단순한 무인수형 다세대가 아닙니다. 정지인은 265,000,000원의 보증금과 대항력·우선변제권을 갖춘 선순위 임차권자이고, 신건 매각가 248,000,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없었다면 배당 부족분 21,272,000원이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있는 구조였습니다.
하지만 매각물건명세서상 정지인과 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 제시했습니다. 따라서 정지인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 반면 서영웅은 전입일과 보증금이 미상이고 확약 밖에 있어 별도의 인수위험이 남습니다.
결국 이 물건의 판단 포인트는 ‘임차인 때문에 무조건 인수한다’도, ‘확약이 있으니 모든 권리가 깨끗하다’도 아닙니다. 정지인 확약은 명확하게 활용하되, 서영웅의 미상 임차관계와 민간임대주택등기를 끝까지 확인하는 것이 핵심입니다. 가격은 감정가 248,000,000원이 그대로 최저가인 신건이므로, 실거래 비교 근거 없이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 위험은 확인 전까지 남아 있습니다.
