서울남부지방법원 2026타경3840. 강서구 화곡동에 있는 도시형생활주택(단지형다세대) 위하우스 제2층 제201호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 301,000,000원인 신건으로, 주택도시보증공사가 청구금액 310,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 물건은 등기부에 상당한 액수의 가압류와 임차권등기가 나타나지만, 정작 낙찰자의 부담을 결정하는 핵심은 매각물건명세서의 보증금 포기·말소 조건입니다.

임차인 최지현은 2023.06.02 전입 및 점유했고, 2023.05.08 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2024.08.29 국의 압류보다 앞선 주택임차인이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2025.03.31에 이루어졌지만, 그 등기일만으로 임차인의 선순위 지위를 부정해서는 안 됩니다.

그런데 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 이 조건이 실제로 이행되는 경우, 본건은 보증금 인수형의 일반적인 위험 구조에서 벗어납니다. 다만 조건을 확인하지 않고 단순히 등기부상의 '소멸' 표시만 보고 안전하다고 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기부상 과거 광남새마을금고의 근저당권은 채권최고액 2,853,600,000원으로 표시되지만, 2023.05.12 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 인수 근저당으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2024.08.29 국의 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 최지현의 전입과 점유는 압류보다 앞서므로, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 본건은 그 인수 위험을 매각조건의 포기·말소 약정으로 해소하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 포기 조건이 있다

실제 임차인은 최지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급되지만, 별개의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 동일한 임대차보증금 310,000,000원을 임차인과 승계인에게 각각 더해 인수액을 부풀려서는 안 됩니다.

③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 일반 인수형은 싸지지 않는다

대항력 있는 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 임차인에 대한 배당금도 줄고, 매수인이 부담할 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 낙찰가만 보고 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다. 집행비용 등의 영향을 제외하면 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무르는 구조이기 때문입니다.

실제로 본건의 회차별 배당모형도 최저매각가가 낮아질수록 임차보증금 인수 예상액이 커지는 모습을 보여줍니다. 다만 본건은 보증금 잔액 포기·임차권 말소 조건이 붙은 매각이므로, 그 조건이 해당 회차에도 유지되고 이행된다면 임차인 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

회차별 인수액은 집행비용 등 배당모형의 추정값입니다. 조건 이행 시 실질 인수 0원은 해당 임차인 및 승계인의 포기·말소 조건에 한정됩니다. 향후 유찰은 확정된 사실이 아닌 시나리오이며, 각 회차의 실제 매각조건을 다시 확인해야 합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 실질취득 금액에 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

배당모형상 집행비용 5,014,000원과 임차인 우선배당 295,986,000원으로 매각대금 301,000,000원이 모두 배분됩니다. 임차인 미배당 잔액은 14,014,000원이지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 해당 잔액의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정배당표입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일 기관의 청구이므로 실제 채권의 중복 여부 및 배당상 취급을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동우편취급국 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지·도로. 화곡동 348-16 및 348-37의 2필지 일단 토지로, 정방형 건부지이며 동측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 있으므로 실제 매수인 및 본건 용도에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래 시세가 부족하며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 가격 적정성 및 향후 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서의 조건 확인. 최지현과 주택도시보증공사 승계인이 미배당 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 매수인에게 추가 보증금 반환의무가 발생하지 않는지 확인하세요.
• 실제 임차인과 승계인 구분. 최지현은 실제 임차인 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재됩니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 말고 승계 범위와 청구권 포기 대상을 확인하세요.
• 국 압류 및 세금. 남동세무서장의 압류가 말소기준이므로 관련 조세채권의 배당 순위, 당해세 및 별도 부담 가능성을 확인하세요. 예상배당표에는 당해세가 반영되어 있지 않습니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택등기에 따른 매각 후 등록 상태와 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 가격 비교. 본건과 전용면적·층·건물 상태가 유사한 화곡동 다세대 실거래를 확보해 301,000,000원의 적정성을 검증하세요. 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 별개입니다. 현장 점유자를 확인하고 매각 후 인도·명도 및 열쇠 인계에 필요한 절차를 점검하세요.
• 유찰 시 재검토. 1회 유찰 240,800,000원, 2회 유찰 192,640,000원은 가정 시나리오입니다. 매각조건이 그대로 유지되는지 먼저 확인해야 하며, 최저가 인하만으로 수익성을 단정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 3.10억의 함정은 조건이 풀지만, 가격은 별개의 문제”

이 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크면서도, 매각조건 때문에 실질 인수는 0원으로 판단되는 구조라는 점입니다. 임차인 최지현의 보증금은 310,000,000원이고, 현재 최저가 301,000,000원을 가정한 배당모형상 미배당액은 14,014,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인에게 부담이 남을 수 있습니다.

하지만 본건은 임차인과 주택도시보증공사 승계인이 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건이 이행되면 해당 보증금 인수 부담은 0원입니다. 그렇다고 신건 301,000,000원이 곧바로 저렴한 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 동일 면적 실거래 비교가 부족하고, 20세대 규모 다세대주택의 환금성도 별도 검증이 필요합니다.

결론은 ‘조건부 권리 위험 해소, 가격 메리트 미확인’입니다. 임차권등기 말소·보증금 포기 조건의 이행 가능성과 민간임대주택 등록 문제를 먼저 검토하고, 유사 물건의 최근 실거래를 확보한 후 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 현재로서는 가격을 이유로 서둘러 입찰할 근거가 충분하지 않습니다.