서울남부지방법원 2026타경3848. 서울 구로구 궁동 183-6 다청림빌라 제4층 제401호, 전용 69.87㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김석이고 2022년7월26일 거래가 340,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 과거 농업협동조합중앙회 근저당은 2014년12월17일 이미 말소됐고, 현재 권리 흐름의 말소기준은 2023년11월23일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 구로구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리의 핵심은 2022년7월6일 전입한 배영찬의 임차권입니다. 보증금은 330,000,000원, 확정일자는 2022년6월8일이고 2024년7월15일 임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준권리보다 임대차의 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 배영찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 이 확약이 실제로 이행되는 경우 매수인에게 남는 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 정리, 확약 밖 임차인은 대항력 없음

말소기준권리는 2023.11.23. 국민건강보험공단 압류로 봅니다. 2006년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2014년12월17일 등기부상 말소됐으므로 현재의 기준권리가 아닙니다. 2023년10월23일 인천지방검찰청 압류도 2023년11월13일 해제됐습니다. 말소기준 이후의 2025년2월28일 구로구 압류와 2026년2월25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 배영찬의 주택임차권 승계인으로 별도 표시하며, 보증금 330,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 확약은 배영찬 및 그 임차권 승계인에게 적용되며, 확약 밖 임차인인 이종명의 보증금 미상 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 거래보다 높다

다청림빌라(105동) 전용 69.87㎡와 면적이 맞는 거래는 2건입니다. 거래 시점은 2022년6~7월로 현재 매각기일과는 시간 차이가 있어 최신성에는 주의가 필요합니다. 다만 제공된 최근12개월 평균은 320,000,000원, 데이터상 최신 거래는 340,000,000원입니다.

신건 최저가이자 실질취득은 343,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 320,000,000원의 107.2%이고, 데이터상 최신 거래 340,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 특히 대항력 임차권이 존재하는 물건은 낙찰가가 낮아질수록 인수위험을 함께 봐야 하지만, 이 사건은 확약 때문에 그 위험이 해소되는 대신 현재 신건 가격 자체가 높다는 점이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)

배영찬 보증금 330,000,000원은 우선변제로 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 청구금액 330,000,000원 중 7,398,000원이 배당되어 미배당액은 322,602,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 이 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 있으면 가격 하락 효과가 그대로 남는다

확약이 없었다면 대항력 있는 배영찬의 보증금 때문에 1회 유찰 시 확약 전 산정 인수액 60,241,600원, 2회 유찰 시 114,353,280원이 발생하여 실질취득이 각각 334,641,600원과 333,873,280원 수준으로 보증금 330,000,000원에 근접하는 구조입니다. 그러나 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 추가 인수는 0원이므로, 유찰 후에는 낙찰가 하락분이 실질취득 하락으로 이어집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 궁동 소재 세종과학고등학교 동측 인근으로, 아파트·연립주택·단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·임야·학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물로 사용승인일은 2006.07.27이며, 위생·급배수·도시가스·화재탐지 및 경보·난방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지로 토지면적 337.0㎡이며 서측으로 폭 6m 정도의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 위반건축물. 공부와의 차이는 없으나 집합건축물대장상 표제부·갑에 위반건축물로 표기되어 있습니다. 입찰 전 위반 내용과 해소 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다청림빌라(105동)는 총 8세대이고 확인 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 마지막 거래가 2022.07이므로 가격과 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 배영찬과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매각물건명세서 원본과 실제 이행 조건을 반드시 확인하세요.
• 이종명 보증금 확인. 이종명은 2026.01.12 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서의 보완 여부를 확인하세요.
• 신건 가격 경계. 실질취득 343,000,000원은 최근 평균 320,000,000원과 최신 거래 340,000,000원을 모두 웃돕니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 보면 안 됩니다.
• 유찰 후 가격. 확약이 이행된다면 1회 유찰 시 274,400,000원, 2회 유찰 시 219,520,000원으로 실질취득이 그대로 낮아집니다. 확약 확인 후 유찰 회차별 가격을 따로 정하세요.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 있으므로 위반 내용, 행정상 조치 및 해소 가능 여부를 원본으로 확인하세요.
• 환금성. 8세대 규모에 거래 표본 2건뿐이고 마지막 확인 거래가 2022.07이므로, 현재 매도 가능 가격과 거래 가능성을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 막았지만, 신건은 비싸다”

이 사건은 일반적인 대항력 임차인 물건과 달리 확약의 존재가 핵심 변수입니다. 배영찬은 보증금 330,000,000원의 대항력·우선변제권을 가진 임차인이어서 확약이 없다면 유찰 시 매수인 인수위험이 커지는 구조입니다. 하지만 매각 조건상 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 예정되어 있어, 확약 이행을 전제로 실질 인수는 0원입니다.

문제는 가격입니다. 신건 실질취득 343,000,000원은 최근12개월 평균 320,000,000원의 107.2%이고 데이터상 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 게다가 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 있고, 8세대 규모에 확인 거래도 2건뿐입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 합격점이 아닙니다. 확약이 실제로 이행되는 것이 확인된다면 유찰 후 274,400,000원 또는 219,520,000원 구간에서 다시 가격 메리트를 검토하는 전략이 더 합리적입니다.