서울남부지방법원 2026타경3852. 서울 양천구 신월동 라온미브빌 4층 403호는 2019년 사용승인된 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 소유자는 유인덕이며, 2024년 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 사건에서 특히 중요한 점은 등기된 임차권의 순서만 보고 인수액을 계산하면 실제 매각조건을 놓칠 수 있다는 것입니다.

황인애는 말소기준권리보다 앞선 2021년에 전입하고 점유를 시작했습니다. 보증금 240,000,000원에 대한 선순위 대항력 문제가 있지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 의해 그 인수 위험이 실질적으로 해소됩니다. 반면 2025년 전입한 김민수는 보증금·확정일자·점유권원이 확인되지 않았습니다. 주된 보증금 인수 문제와 미상 점유자 문제를 구분해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2024.04.01 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 20,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.02.25 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 황인애의 임차인 지위는 말소기준보다 앞선 전입·점유 및 확정일자에 기초하므로, 단순히 2024년 임차권등기만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 확인 대상을 구분

조사상 임차인 명의는 황인애와 김민수, 2명입니다. 다만 김민수의 실제 임대차관계와 점유권원은 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 황인애의 주택임차권 승계인이지 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 승계된 보증금 240,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 더해서는 안 됩니다.

등기부에는 2021.11.22 민간임대주택등기도 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 입찰 전 해당 등록의 현재 효력과 매각 이후 적용 관계도 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 4,342,000원과 임차보증금 240,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사 가압류에 8,658,000원이 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권관계와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 동일 기관 명의의 가압류와 경매신청 청구금액은 서로 다른 실제 채권이라고 단정할 수 없으므로 중복 여부 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 구분해야 한다

현재 신건의 최저매각가는 253,000,000원입니다. 제시된 회차별 매각가 시나리오에서는 유찰 이후 최저가가 낮아지지만, 보증금 미배당액이 발생한다는 계산과 실제 매수인에게 그 금액이 승계되는지는 별개의 문제입니다.

확약 미반영 인수액은 각 회차별 기계적 배당·인수 추정치입니다. 황인애 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 정상적으로 이행되면 해당 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 실질취득 추정에는 김민수 관련 미확인 권리, 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용을 반영하지 않았습니다.

⑤ 시세·환금성 — 가격 검증이 우선이다

라온미브빌은 18세대 규모로, 사용승인일은 2019.03.22입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회로 집계되어 있습니다. 하지만 이 수치만으로 본건의 낙찰가격이나 향후 환금성을 예측할 수는 없습니다.

다세대주택은 같은 건물이라도 면적·층·향·주차 여건·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 본건은 소규모 공동주택에 해당하므로 단지 평균 유찰 횟수만으로 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 실제 응찰가를 결정하려면 본건과 면적 및 유형이 맞는 최근 거래를 따로 대조해야 합니다.

⑥ 입지·물건 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신화중학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지상 6층 중 4층입니다. 외벽은 청고벽돌 및 치장벽돌 마감 등이며 PVC 창호가 설치되어 있습니다.
• 이용 상태. 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중이며 침실 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수시설, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역에 속하며, 토지 공시지가는 2,938,000원/㎡입니다.
• 규제. 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 지정이 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부와 본건 거래에 대한 허가 필요성은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제할 수 없습니다. 실거래 표본과 실제 매도 가능 가격의 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각조건 재확인. 황인애 및 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계관계. 황인애 보증금 240,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권을 중복 집계하지 않도록 실제 대위변제·승계 범위를 확인하세요.
• 김민수의 점유·임대차관계. 2025.04.16 전입사실 외에 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분 및 권원이 확인되지 않습니다. 황인애에 대한 확약이 김민수까지 보호해 주는 것은 아닙니다.
• 배당순위와 채권 중복. 주택도시보증공사가 가압류 채권자이면서 강제경매 신청채권자이고 임차권 승계인으로도 기재되어 있습니다. 각 채권이 중복되는지와 최종 배당관계를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 존재합니다. 현재 등록상태 및 매각 후 적용 관계를 확인하세요.
• 실거래 대조. 감정가 253,000,000원의 적정성을 판단하기 위해 유사 면적·층·유형의 최근 실거래와 내부 상태를 비교하세요.
• 명도. 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 현장 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 취득 관련 부대비용을 별도로 확인하세요.
• 서류 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 권리 부담은 줄었지만 가격은 미검증”

이 사건의 핵심은 황인애의 선순위 보증금 240,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리에 앞서기 때문에 원칙적으로는 낙찰자의 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다. 그러나 황인애와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 이 물건을 권리상 완전히 깨끗하다고 평가하기는 어렵습니다. 김민수의 보증금·점유권원이 미상이며, 민간임대주택 등록 및 주택도시보증공사의 복합적인 채권관계도 최종 확인이 필요합니다. 무엇보다 신건 최저가 253,000,000원이 실거래 시세보다 낮다는 근거는 아직 없습니다.

결론은 조건부 권리 위험 완화, 미상 점유자 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 황인애 관련 확약의 유효성과 이행 가능성을 최종 확인하고, 김민수의 임대차·점유관계를 규명한 뒤, 유사 물건의 실제 거래가격을 대조하는 순서로 접근하는 것이 합리적입니다. 신건의 감정가만으로 가격 메리트를 인정하기 어려우므로 유찰 이후 가격 변화도 함께 검토할 필요가 있습니다.