서울남부지방법원 2026타경3866. 서울 강서구 공항동 유원펠리체 6층 602호, 전용 31.74㎡의 다세대주택입니다. 2019년 사용승인된 지상 6층 건물의 최상층 호실이며, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 261,000,000원으로, 등기된 임차인 최연재의 보증금과 같은 금액입니다.
이 물건의 핵심은 임차권의 선후관계와 매각물건명세서의 인수 포기 조건입니다. 최연재는 2022.02.18 전입하여 2023.08.22 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추었고, 확정일자도 있습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 배당 후 남은 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 이번 매각에는 임차보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 반대로 별도로 조사된 이샛별에게는 이러한 포기 조건이 적용된다고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 34-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.74㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 이용상태 | 방 2개, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 다용도실, 발코니, 현관 등 |
| 사용승인 | 2019.01.17 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 |
| 소유자 | 사형택 (2019.09.05 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.22 · 갑구 5번 · 국(서초세무서장) 압류 |
| 임차인 | 최연재 · 이샛별 (실제 임차인 기재 2명, 보증기관 승계 별도 인원 제외) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기
등기상 말소기준권리는 2023.08.22 국(서초세무서장)의 압류입니다. 2019년 하나은행 근저당권 90,000,000원과 2021년 국의 압류는 이미 말소됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 최연재의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.20에 이루어졌지만, 전입과 점유개시가 2022.02.18이라는 점이 중요합니다. 단순히 임차권등기일이 말소기준일보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지지는 않습니다. 이번에는 별도의 인수 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 최연재의 인수위험을 해소하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복 제외
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최연재 건물 전부 · 임차권등기 |
261,000,000원 | 전입 2022.02.18 확정 2022.02.04 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
조건부 실질 0원 미배당 예상 35,020,000원 · 반환청구권 포기 및 등기말소 조건 |
| 이샛별 전부 · 현황조사 기재 |
1,000,000원 월차임 900,000원 |
전입 미상 확정 미상 |
가능·미상 | 미상 | 확인 필요 별도 포기 조건 없음 · 대항력 판정 불가 |
주택도시보증공사는 별도의 세 번째 실제 임차인이 아닙니다. 최연재의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 승계에 따른 보증금 반환채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 채권 항목은 등기 및 배당상 채권 항목으로 구분합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 최연재 미배당 인수 추정 | 포기 조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 230,000,000원 | 35,020,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 184,000,000원 | 80,376,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 147,200,000원 | 116,660,800원 | 실질 0원 |
각 회차의 인수 추정치는 배당 부족액 기준이며, 포기·말소 조건 이행 시 최연재에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이샛별 관련 위험, 집행비용 외 취득부대비용, 세금 및 명도비용은 별개입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
유원펠리체의 확인된 실거래는 총 4건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 275,000,000원입니다. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 평균의 85.2%에 해당합니다.
그러나 경매 대상의 전용면적은 31.74㎡인 반면 실거래 표본은 40.98㎡와 37.77㎡입니다. 같은 건물 거래라는 장점은 있지만 동일 면적 비교가 아닙니다. 따라서 단순 금액 차이만으로 시세보다 저렴하다거나 할인 메리트가 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.98㎡ | 4층 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 40.98㎡ | 2층 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 40.98㎡ | 3층 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 37.77㎡ | 6층 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.98㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 4건 | 272,250,000원 |
둘째, 하락 추세. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 -1.6%입니다. 전체 평균 272,250,000원에는 과거 거래도 포함되므로 가격 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다. 동일 면적의 실제 거래 근거가 확보되기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
이 건물은 15세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계됩니다. 매각 성공률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 제한적인 집계인 만큼 실제 환금성이나 향후 낙찰 가능성을 단정하기보다, 소규모 다세대주택의 거래 표본 부족과 경매 매각 위험을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 최연재 보증금 · 우선변제 | 261,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 230,000,000원에서 집행비용 4,020,000원을 차감하면 최연재에게 배당되는 추정액은 225,980,000원입니다. 보증금 261,000,000원에서 35,020,000원이 부족하지만, 해당 미배당액은 명세서의 포기·말소 조건을 충족하는 경우 매수인에게 승계되지 않습니다.
위 배당은 추정 시뮬레이션이며 당해세, 조세채권의 실제 우선순위, 최우선변제 및 배당 관련 변동사항은 별도로 확인해야 합니다. 특히 국의 압류가 존재하므로 실제 세금 우선순위에 따라 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권신고 금액은 별개 배당 항목으로 표시하되, 승계 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 공항동 송정중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 근거리에 지하철 5호선 송정역 및 간선·지선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.01.17 사용승인, 철근콘크리트조 지상 6층 건물입니다. 개별난방, 급·배수설비, 위생설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~6m의 포장도로가 있으며, 대상 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로 입찰 시점의 유효기간과 해당 물건·매수인에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택이며 동일 면적 실거래 표본이 확보되지 않았습니다. 경매물건 평균 유찰 1.5회, 집계 매각 성공률 0.0%도 보수적으로 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 포기·말소 조건. 최연재 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 최신 매각물건명세서 및 관련 원본으로 재확인하세요.
- 이샛별 전입 및 점유. 전입신고일, 확정일자, 실제 점유관계 및 대항력 유무를 확인해야 합니다. 이샛별은 최연재의 포기 조건으로 자동 보호되는 대상이 아닙니다.
- 보증기관 승계 중복. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 말고, 실제 승계된 채권 범위와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 현재 실거래 4건은 모두 대상보다 전용면적이 큽니다. 전용 31.74㎡에 대응하는 거래·매물 및 개별 호실 상태를 추가 확인하기 전에는 85.2% 수치만으로 저가 낙찰을 판단하지 마세요.
- 세금·배당 확인. 국의 압류가 말소기준권리이므로 국세 우선순위와 당해세, 최우선변제 가능성 등을 포함한 실제 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 부담. 일반적 대항력 인수 계산에서는 유찰 시 보증금 미배당액이 커집니다. 본건은 포기 조건 충족 여부가 핵심이며, 조건 미충족 가능성도 점검해야 합니다.
- 명도·관리비. 현황조사상 임차인 기재가 있으므로 실제 점유자, 인도 가능성, 명도비용과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 해결책이지만, 모든 위험의 면제권은 아니다”
이 사건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 보증금 261,000,000원을 곧바로 매수인 부담으로 확정할 필요가 없다는 점입니다. 매각물건명세서가 최연재와 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어, 해당 조건이 이행되면 주된 보증금 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.
그러나 이샛별의 대항력은 아직 미상이고, 해당 임차인에게 별도 인수 포기 조건이 적용된다는 근거도 없습니다. 또한 대상은 전용 31.74㎡인데 비교 거래는 모두 그보다 넓으며, 최근 가격 추세도 -1.6% 하락입니다. 최저가 230,000,000원이 다른 면적의 실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
결론은 조건부 인수 해소에 따른 긍정 요소는 있지만, 미상 임차인과 시세 비교의 한계 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 최연재의 포기·말소 조건 이행 가능성, 이샛별의 대항력, 동일 면적 시세를 우선 확인하는 것이 타당합니다.
