서울남부지방법원 2026타경3889. 서울 강서구 공항동 ‘미라이프’ 제5층 제501호, 전용 43.3㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 박호민 씨로, 2021년5월7일 매매를 원인으로 2021년6월7일 소유권을 이전받았고 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 핵심 권리는 2022년1월27일 설정된 갑구 4번 한화생명보험주식회사 가압류 58,961,002원을 말소기준으로 보는 구조입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차권입니다. 한선화는 2021년5월31일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년4월13일로, 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 보증금도 280,000,000원으로 확인됩니다. 통상 신건 320,000,000원에서는 보증금보다 낙찰가가 높아 인수액이 없지만, 1회 유찰 256,000,000원이나 2회 유찰 204,800,000원에서는 보증금 미배당분이 생기는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 한선화 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있어, 확약 적용 후 한선화의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 664-7 미라이프 제5층 제501호 [도로명] 서울특별시 강서구 남부순환로11길 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.3㎡ · 6층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨 · 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 |
| 소유자 | 박호민 (2021.05.07 매매, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인 | 2026.10.16 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 가압류, 핵심은 대항력 임차권
말소기준권리는 2022.01.27 갑구 4번 가압류 · 한화생명보험주식회사 · 58,961,002원입니다. 이후 갑구 5번 한국자산관리공사 가압류 68,880,909원, 갑구 8번 강서구 압류, 갑구 9번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구 6번 북구(광주광역시) 압류는 2023.07.28 해제로 이미 말소되었습니다. 과거 을구 1~3번 우리은행 근저당권과 을구 5번 국민은행 근저당권 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 주된 인수 위험은 확약으로 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한선화 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.05.31 | 2021.04.13 | 280,000,000원 | 有 | 有 | HUG |
| 이원우 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이원우는 전입신고가 2024.09.30으로 말소기준권리일 2022.01.27 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고, 매각물건명세서에는 보증금 미상 보완 필요로 기록되어 있으므로 실제 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.20억은 최근 거래보다 높다
동일 단지 미라이프, 전용 43.3㎡와 일치하는 실거래 표본은 3건입니다. 전체 3건 평균은 291,000,000원이지만, 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 295,000,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선합니다. 제공된 추세지표는 +2.1%로 하락 추세는 확인되지 않습니다. 다만 최신 거래 시점이 2023.03이므로 현재 매각기일과의 시차는 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 43.14㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.03 | 43.14㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 43.14㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 291,000,000원 |
신건 최저매각가이자 실질취득가는 320,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 295,000,000원 및 최신 거래 295,000,000원보다 높고, 데이터상 최저가 ÷ 최근12개월 평균은 108.5%입니다. 따라서 현재 회차에서 ‘최저가가 낮다’는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,280,000원 |
| 1. 임차인 한선화 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 58,961,002원 | 34,720,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 한국자산관리공사 | 68,880,909원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권총액은 407,841,911원, 채권자 총 배당액은 34,720,000원, 미배당액은 373,121,911원입니다. 신건 320,000,000원에서는 한선화 보증금 280,000,000원이 전액 배당되고 한화생명보험주식회사에 34,720,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자 청구금액 280,000,000원이 있으나 배당액은 0원입니다. 명세서상 주택도시보증공사는 한선화의 주택임차권 승계인으로 언급되므로, 배당 계산에서 한선화 보증금 280,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 덕분에 인수는 실질 0원
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,000,000원 | 28,384,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 78,867,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 256,000,000원으로 최근12개월 평균 295,000,000원보다 낮아지고, 2회 유찰 시에는 204,800,000원까지 내려갑니다. 다만 원칙적 배당 구조만 보면 한선화 보증금 280,000,000원 때문에 각각 28,384,000원, 78,867,200원의 매수인 부담이 시나리오상 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서의 확약이 적용되므로 한선화에 대한 실질 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰의 가격 메리트는 인수액 증가가 아니라 순수하게 낮아진 낙찰가에서 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정역(지하철5호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 송정역이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 토지면적 339.2㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 3,773,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 6층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 규모가 15세대이고 확인된 거래가 3건입니다. 최신 거래는 2023.03이며 295,000,000원으로, 거래 표본이 크지 않아 가격 확인과 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 320,000,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 295,000,000원보다 높습니다. 신건에서 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다.
- 유찰 후 재검토. 1회 유찰 최저가 256,000,000원, 2회 유찰 최저가 204,800,000원으로 내려갑니다. 확약 적용 후 한선화 실질 인수는 0원이므로, 유찰 후에는 낮아진 낙찰가 자체가 핵심 가격 메리트가 됩니다.
- 한선화 확약 확인. 매각물건명세서의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 원본을 확인하세요.
- 이원우 별도 확인. 전입 2024.09.30으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약 대상도 아니므로 실제 임대차관계와 점유 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약허가구역 등이 포함되어 있으므로 관련 제한을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요. 특히 한선화의 확약 조건과 이원우의 미상 보증금 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄어도, 신건이 싸지는 것은 아니다”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 대항력 있는 한선화 임차보증금 280,000,000원입니다. 일반적인 경우라면 유찰로 낙찰가가 280,000,000원 아래로 내려갈수록 매수인 인수 부담이 커질 수 있지만, 이번 매각물건명세서에는 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 있어 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 이원우 역시 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 실질취득가 320,000,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 295,000,000원보다 높아 108.5% 수준입니다. 따라서 현재 회차는 권리가 깨끗해서가 아니라 가격 때문에 보류하는 편이 합리적입니다. 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원으로 낮아지고 확약이 유지된다면, 그때부터는 가격 메리트를 중심으로 다시 판단할 수 있습니다. 권리는 확약으로 관리 가능, 신건 가격은 보류 — 이 물건의 승부처는 유찰 후 가격입니다.
