인천지방법원 2025타경510030. 계양구 효성동 삼미하우스 나동 202호는 철근콘크리트조 4층 건물의 2층에 위치한 다세대주택입니다. 소유자는 정정미이고, 안양농업협동조합이 설정한 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 65,277,723원입니다.

등기 흐름에서는 2021년 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 서울보증보험의 채권최고액 540,000,000원 근저당과 다수의 가압류·압류가 추가됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 채무가 사라지는 문제와 실제 점유자를 인도받는 문제는 서로 다릅니다. 특히 이 사건은 점유자 관계 및 세금 배당 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 2021.07.13. 안양농업협동조합 근저당권입니다. 서울보증보험의 후순위 근저당권과 신한카드·중소기업은행·롯데캐피탈·농협은행·인천강화옹진축산업협동조합·서울보증보험의 가압류, 국가 및 파주시의 압류가 모두 이보다 늦습니다. 등기상 분류에 따르면 해당 권리들은 매각으로 소멸할 예정이며, 채권자에게 배당되지 못한 금액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 김다솜의 권리보다 실제 점유관계 확인이 중요

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 전입자 1명 기준. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.

김다솜의 전입일은 2023.11.22.로 말소기준일인 2021.07.13.보다 늦습니다. 따라서 기록된 전입일을 기준으로 하면 말소기준 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 점유자로 판단됩니다. 확정일자 및 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부나 구체적인 배당액은 판단할 수 없습니다.

그런데 등기부에는 김다솜이라는 이름의 과거 소유자도 등장합니다. 2015.08.17. 소유권이전 기록에 김다솜이 기재되어 있으며, 이후의 전입자와 이름이 같습니다. 이것만으로 동일인 또는 가장임차인이라고 확정할 수는 없지만, 실제 임대차계약인지, 소유자와 어떤 관계인지, 현재 누가 점유하고 있는지는 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

집행비용 2,340,000원은 추정치이며, 안양농업협동조합 및 서울보증보험 근저당권은 채권최고액 기준 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액·당해세·우선변제 여부 등에 따라 달라집니다. 미배당 합계는 채권자들의 예상 미회수액이며 매수인의 인수액이 아닙니다.

최저매각가 110,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,340,000원을 제외한 금액 중 안양농업협동조합 근저당에 78,000,000원, 서울보증보험 근저당에 29,660,000원이 배당되는 계산입니다. 나머지 가압류 채권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다.

다만 안양농업협동조합의 경매 청구액은 65,277,723원이고, 예상배당 78,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 피담보채권액이 확정되면 배당액 및 후순위 채권자 배당은 달라질 수 있습니다. 국가·지방자치단체의 세금 우선배당도 이 계산을 바꾸는 요인입니다.

④ 입찰가격 시나리오 — 유찰되어도 시세 검증이 먼저

현재 신건 가격은 110,000,000원이며, 회차별 가정 최저가는 88,000,000원과 70,400,000원입니다. 이 수치들은 매각가격 변화에 따른 시나리오이지 주변 주택의 시장가격이 아닙니다.

다세대주택은 건물 노후도, 전용면적, 대지권, 주차 환경, 내부 수리 상태 등에 따라 같은 지역에서도 거래가 달라질 수 있습니다. 따라서 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현장 상태를 확인하지 않은 상태에서 110,000,000원이 싸다거나, 88,000,000원이 적정 입찰가라고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성남초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 4층 건물의 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 접근도로. 단지 내 포장도로와 연결된 동측 공도를 통해 진출입하는 구조입니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 나동과 13동의 현황 표시 차이는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 상태와 거래 수요에 따른 차이가 큽니다. 동일 지역 내 유사 규모·연식의 거래사례 및 실제 매수 수요를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 김다솜이 실제 임차인인지, 과거 소유자와 동일인인지, 현재 누가 점유하는지 확인하세요. 임대차계약서와 보증금 지급 내역도 확인 대상입니다.
• 대항력·배당 검토. 기록상 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 점유개시 경위와 확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
• 동·호수 일치. 등기상 나동 202호와 현황상 13동 표기의 관계를 현황조사보고서, 건축물대장, 현장에서 대조하세요.
• 조세 압류. 파주세무서·계양세무서 및 파주시 관련 압류의 세액, 당해세 여부, 법정기일과 배당순위를 확인하세요.
• 근저당 잔액. 안양농업협동조합의 경매 청구액 65,277,723원과 근저당 채권최고액 78,000,000원을 구분하고 실제 확정 채권액을 확인하세요.
• 후순위 채권. 서울보증보험의 540,000,000원 근저당 등 다수 채권이 있어 배당재원 부족이 예상됩니다. 미배당을 매수인 인수와 혼동하지 마세요.
• 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자의 인도 협조 여부, 명도 소요비용을 확인하세요.
• 시세·물건 상태. 주변 다세대주택의 실거래가격, 누수·균열·수리 필요 여부, 대지권 및 내부 상태를 확인하세요.
• 원본 재확인. 매각기일인 2026.10.30. 전 법원 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·매각조건의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 안전한 낙찰은 다르다”

인천 효성동 삼미하우스 202호는 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 다수 채권자의 미배당 채무가 낙찰자에게 자동으로 넘어가는 것은 아닙니다.

하지만 확인해야 할 문제가 남아 있습니다. 김다솜의 임대차 실체와 현재 점유관계, 과거 소유자와의 관계, 국세·지방세 압류의 우선순위, 나동과 13동의 표시 차이입니다. 이 부분들이 해소되기 전에는 명도 난도와 실질적인 취득 부담을 확정하기 어렵습니다.

무엇보다 최저가 110,000,000원이 주변 시세보다 유리한지 아직 검증이 필요합니다. 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 신건 입찰을 권하기는 어렵습니다. 이 사건은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·조세·물건 동일성 검증이 선행되어야 하는 주의형 다세대 경매입니다. 결론은 “등기상 인수 0원, 입찰 판단은 보류 — 점유·세금·동 표시와 실거래 시세 확인 후 결정”입니다.