서울남부지방법원 2026타경3901. 서울 강서구 등촌동 828, 제6층 제606호 오피스텔입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 박일성이고, 2021년12월20일 거래가 205,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2020년6월8일 설정된 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 2020년7월13일 신탁재산 처분으로 말소됐고, 이후 박일성에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2023년6월28일 국(계양세무서장)의 압류로, 그 이후의 압류와 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

문제는 을구 1번의 김지유 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년11월5일, 확정일자도 2021년11월5일, 주민등록일자는 2021년11월25일, 점유개시일자는 2021년11월29일로 말소기준권리인 2023년6월28일보다 모두 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각 조건에 따라 배당 부족분에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 이 확약이 실제 매각의 전제조건으로 작동하는지가 입찰의 가장 중요한 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 핵심은 김지유 임차권

2023년6월28일 국(계양세무서장)의 압류가 데이터상 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 김지유의 임대차계약·전입·점유는 대항력 판단의 기초가 되고, 2024년1월9일 설정된 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2026년2월27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026년6월8일 부천세무서장의 압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 1건, 확약 밖 임차인은 별도 확인

실제 임차인은 2명입니다. 김지유는 건물 전부를 주거용으로 임차하고 있으며 보증금은 205,000,000원입니다. 박혜린은 2023년8월30일 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 박혜린의 보증금은 미상이고 점유 부분도 미상이므로, 확약으로 해결되는 김지유와 별개로 현장 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 가격·실질취득 — 신건 1.80억, 확약이 가격 구조를 바꾼다

현재 최저매각가는 180,000,000원으로 신건입니다. 현재 소유자의 2021년 취득가 205,000,000원과 비교하면 87.8% 수준이지만, 이 거래가는 2021년12월20일의 종전 거래가이므로 현재 시세의 대체값으로 사용하지 않습니다. 따라서 이 사건은 시세보다 싸다고 단정하기보다, 확약의 유효성과 회차별 실질취득액을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 확약이 없다면 총 취득원가는 보증금 205,000,000원 수준까지 고정될 수 있습니다. 그러나 매각 조건상 확약이 적용되면 각 회차에서 실질취득은 낙찰가와 동일하게 계산됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

배당표상 김지유 보증금은 176,680,000원이 배당되고 28,320,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수 가능액으로 산출되지만, 매각 조건의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 적용되면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 등양초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 양천향교역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하2층 지상7층 건물 내 6층 606호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있어 이용계획이 있다면 개별 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며, 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 김지유의 배당 부족분 28,320,000원은 확약 적용 시 실질 0원이지만, 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하세요.
• 확약 밖 임차인 확인. 박혜린은 2023.08.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유가 미상입니다. 실제 점유 부분과 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 임차권 말소. 김지유의 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 실제 말소 절차와 조건 이행 여부를 확인하세요.
• 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용이 기재되어 있으므로, 입찰 목적에 맞는 이용상태를 현장에서 재확인하세요.
• 토지이용계획 확인. 준공업지역과 공항 관련 보호·제한 등 여러 규제가 중첩되어 있으므로, 용도 변경이나 개발 등 별도 계획이 있다면 해당 제한을 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 인수”

권리분석만 보면 이 사건은 대항력 임차인이 있어 단순한 물건은 아닙니다. 김지유의 보증금은 205,000,000원이고 현재 낙찰가 180,000,000원보다 크므로, 확약이 없다면 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 배당 부족분에 대한 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이 명시되어 있어, 조건이 실제로 적용되는 경우 김지유에 대한 실질 인수는 0원입니다.

따라서 이 물건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’ 자체가 아니라 확약의 유효성과 이행 가능성입니다. 동시에 박혜린은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유가 미상이라는 별도 확인사항이 남습니다. 현재는 신건으로 최저가가 180,000,000원이고, 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원입니다. 확약이 동일하게 유지된다면 실질취득은 각 낙찰가와 같아지지만, 입찰가는 반드시 확약 원문과 현황을 확인한 뒤 정해야 합니다.