서울남부지방법원 2026타경3914. 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 소재 오피스텔 제5층 제501호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 290,000,000원이며, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 261,000,000원입니다.
등기부에서는 2023.08.07 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 제시됩니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 임차인의 대항력과 매각조건상 포기확약을 함께 읽어야 정확한 결론에 도달합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 10층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 강탁희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.07 주택도시보증공사 가압류 · 469,780,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.16 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차보증금은 별도 판단
이 사건의 말소기준권리는 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류입니다. 2023.08.07 접수됐으며 청구금액은 469,780,500원입니다. 이후 김제철과 주식회사 현대에프이씨의 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2020년 우리자산신탁주식회사에 대한 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 소유권 명의는 강탁희입니다. 다만 을구 1번 임차권등기는 2023.11.24 접수됐더라도 임차인 조정민의 주민등록일자가 2021.01.26으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기의 접수일만 보고 후순위이므로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위가 결정적이다
조사상 임차인으로 기재된 사람은 조정민과 한동민, 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 주택임차권 승계인으로 나타나지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가 집계하거나 조정민의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 조정민 건물전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.01.26 확정 2021.01.22 증액분 확정 2023.02.06 |
261,000,000원 |
대항력 有
우선변제 확인 확약 대상 승계인 별도 기재 |
| 한동민 점유 부분 미상 |
전입 2025.09.22 확정 2021.01.22 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상 확약 적용 대상 아님 |
조정민의 최초 확정일자 보증금은 239,000,000원이며, 2023.02.01 증액한 22,000,000원에 대해 2023.02.06 확정일자가 기재되어 있습니다. 우선변제 여부 및 실제 배당관계는 원본 서류를 통해 확인해야 합니다. 한동민의 확정일자는 전입일보다 앞서 기재되어 있어 임대차관계와 점유 경위 대조가 필요합니다.
이 조건이 유효하게 이행되면 조정민의 보증금 261,000,000원은 원칙적인 인수위험 금액일 뿐, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계 표시는 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 실질취득가 — 확약이 성립하면 낙찰가 기준
원칙적인 보증금 인수 문제와 확약 이행 후 실제 부담액을 구별해야 합니다. 배당 시뮬레이션은 조정민의 보증금 261,000,000원을 매수인 인수 항목으로 표시하고 있지만, 매각조건상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 경우 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확약 이행 시 실질취득 | 보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 290,000,000원 | 290,000,000원 | 0원 · 조건부 |
| 1회 유찰 시 | 232,000,000원 | 232,000,000원 | 0원 · 조건부 |
| 2회 유찰 시 | 185,600,000원 | 185,600,000원 | 0원 · 조건부 |
회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 것이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 인수 0원은 조정민 및 명시된 승계인의 확약 이행에 관한 판단이고, 별도 임차인의 미확인 권리까지 보증하는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
다음 표는 제시된 신건 매각대금 배당 시뮬레이션입니다. 배당표에 표시된 보증금 인수는 확약을 반영하기 전의 원칙적인 위험 금액이며, 매수인의 실제 부담은 앞서 설명한 매각조건에 따라 별도로 판단해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,860,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 469,780,500원 | 285,140,000원 |
| 2. 가압류 · 김제철 | 10,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 현대에프이씨 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 예상배당 | 825,980,500원 | 285,140,000원 |
매각가 290,000,000원에서 집행비용 4,860,000원을 공제한 285,140,000원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 다른 가압류 채권자의 예상배당은 0원이며, 채권 전체의 미배당액은 540,840,500원, 소유자 잔여금은 0원입니다.
위 배당은 제공된 추정 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구액은 구별해 기재했습니다. 실제 배당에서는 채권 간 중복 여부, 배당순위, 확정된 채권액, 조정민의 우선변제권 및 배당요구 효력, 당해세와 최우선변제 등의 확인이 필요합니다. 표시된 예상배당액이 법원의 확정 배당을 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 배당 및 가격 판단
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 540,840,500원 |
| 1회 유찰(80%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 598,028,500원 |
| 2회 유찰(64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 643,778,900원 |
매각가가 낮아지면 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 채권자의 미배당액 전체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인의 인수 위험은 개별 권리의 대항력과 매각조건을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하는 지역이며, 입지여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 위치하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 5층 오피스텔입니다. 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 기계식주차설비, 위생설비 및 도시가스 난방시설 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 5~6m 도로에 접하며, 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 지정사항도 기재되어 있으므로 실제 적용대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부구조도는 건축물대장상 도면과 외부 관찰 및 탐문을 토대로 작성됐습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용상태, 금융 및 대출조건, 관리비, 주차 여건, 임대수요 등에 따라 거래성과 매각기간이 달라질 수 있습니다. 개별 호실의 환금성은 최근 실거래와 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구와 효력. 매각물건명세서 원본에서 조정민과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 재확인해야 합니다. 실제 이행에 필요한 서류와 절차도 확인하세요.
- 보증금 인수 재검증. 조정민의 임차보증금 261,000,000원과 확정일자, 전입일, 점유개시일, 임차권등기, 배당요구 및 승계관계를 함께 대조해야 합니다.
- 한동민 점유 확인. 2025.09.22 전입으로 기재된 한동민은 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 별도 계약과 실제 점유관계, 임차권원의 유무를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 주의. 주택도시보증공사는 가압류 채권자이자 매각조건에 기재된 주택임차권 승계인입니다. 보증금 승계와 채권별 청구를 구분하고 같은 보증금을 중복 집계하지 않아야 합니다.
- 배당 구조 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 469,780,500원과 경매신청 청구액 261,000,000원, 임차권 관련 배당순위 및 다른 채권자의 채권관계를 법원 기록과 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 290,000,000원의 시장 적정성을 동일 용도·유사 면적 오피스텔 실거래를 기준으로 검증해야 합니다. 유찰 후에도 확약 이행 여부를 확인하지 않고 최저가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인과 인도 절차, 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성 등을 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류, 배당요구 및 확약 이행자료를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 포기가 확인되어야 가격도 판단할 수 있다”
서울남부지방법원 2026타경3914는 단순한 가압류 소멸형 경매가 아닙니다. 임차인 조정민의 대항력 있는 보증금 261,000,000원이 핵심이고, 이를 해소하는 매각물건명세서상 포기확약이 사건의 결정적인 조건입니다.
해당 확약이 유효하게 이행된다면 조정민 관련 매수인 실질 인수액은 0원이며, 신건 최저매각가 기준 실질취득은 290,000,000원입니다. 반대로 확약에 문제가 있으면 큰 보증금 인수 위험이 남으며, 유찰가가 보증금보다 낮아져도 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 또한 확약 대상이 아닌 한동민의 점유와 미확인 권리 문제는 별도로 검토해야 합니다.
가격 측면에서는 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 신건 최저가가 시세보다 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험을 조건부로 해소할 수 있으나, 가격 매력과 별도 점유관계가 아직 검증되지 않은 물건으로 판단됩니다.
종합 판단: C등급(45점). 조정민의 보증금 포기확약은 중요한 위험 완화 요소지만, 이행조건 검증과 한동민의 점유관계 확인이 남아 있습니다. 시세 검증 전 신건 응찰은 보수적으로 접근하고, 확약 이행 확인 → 별도 임차관계 확인 → 실거래 시세 비교 순서로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
