서울남부지방법원 2026타경3923. 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제2층 제203호, 집합건물로 등재된 오피스텔입니다. 감정평가서상 본건은 오피스텔 복층구조로 이용 중이고, 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 사용승인일은 2021.06.22이며 건물은 지상 7층입니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2024.01.19입니다. 이 날 등기된 우리은행 가압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2023.11.20 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다. 임차인의 전입신고는 2022.03.28, 확정일자는 2022.02.28이며 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 함께 문제됩니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 확약이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제2층 제203호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 당산로38길 15-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 복층구조 · 현황 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2021.06.22 |
| 소유자 | 이윤정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만, 확약이 핵심이다
말소기준권리는 2024.01.19 갑구 5번 우리은행 가압류입니다. 그 이전인 2023.11.20 등기된 을구 1번 주택임차권은 매수인 인수 대상입니다. 임차인은 염호진이고 임차보증금은 285,000,000원, 범위는 건물전부입니다. 전입신고일 2022.03.28이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자 2022.02.28과 배당요구로 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 염호진 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) 285,000,000원 전입 2022.03.28 · 확정 2022.02.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 기재 확약 시 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
* 명세서 계산상 부족분 21,552,000원은 확약이 없다면 매수인 인수액으로 산정되는 금액입니다. 이 확약은 염호진 임차인 및 주택도시보증공사 승계인에 대한 조건이며, 다른 임차인이나 별도 권리에 동일하게 확대 적용하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’를 단정하지 않는다
본건은 감정가와 최저매각가가 모두 268,000,000원인 신건입니다. 현재 자료에서 확인되는 실거래 가격과 직접 비교하지 않고서는 268,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건의 가격 판단은 단순 최저가가 아니라 확약 조건이 실제로 이행되는지와 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 염호진 보증금 (우선변제) | 285,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 19,519,465원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 268,000,000원에서는 집행비용 4,552,000원이 먼저 반영되고 임차인에게 263,448,000원이 배당됩니다. 우리은행 가압류와 주택도시보증공사 경매개시결정에는 배당액이 없습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 기재되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서·토지이용계획 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 ‘당산역’ 남측 인근에 위치하며, 주위로 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 당산역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제203호이며, 오피스텔 복층구조로 이용 중입니다. 위생·급배수설비 및 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역이며 토지면적은 256.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 지형은 평지·사다리형, 공시지가는 5,122,000원/㎡입니다. 남동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있으며, 2025.10.20~2026.12.31 지정의 허가대상 용도는 아파트로 명시되어 있습니다.
- 환금성. 당산역 인근으로 교통상황은 양호하나, 가격 판단은 실거래 비교 없이 단정하지 않고 감정가 268,000,000원과 실제 입찰가, 임차권 확약 이행 여부를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 염호진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시되어 있으므로, 입찰 전 해당 문구와 실제 이행 절차를 확인하세요.
- 인수액 착시 주의. 신건 배당표상 부족분은 21,552,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수액이지만, 확약 조건이 충족되면 실질 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 명세상 부족분은 각각 74,401,600원·116,681,280원으로 증가합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.03.25 민간임대주택등기가 존재하며, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따른 임대의무와 제44조의 임대료 증액기준 준수사항이 기재되어 있습니다. 낙찰 후 임대·처분 계획과 관련 의무를 원본으로 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가와 최저매각가는 모두 268,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 입찰가와 확약에 따른 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
- 배당표 확인. 집행비용 4,552,000원과 임차인 배당 263,448,000원이 반영되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 기재되어 있습니다. 최종 배당은 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 임차권·확약·민간임대주택 관련 기재를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 실질 인수를 좌우한다”
이 물건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원이 신건 최저가 268,000,000원보다 커서 상당한 인수위험이 있는 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 21,552,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 본건의 결정적 차이는 매각물건명세서에 임차인 염호진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각이 명시되어 있다는 점입니다. 이 조건이 충족되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 268,000,000원입니다.
다만 이것으로 모든 리스크가 사라지는 것은 아닙니다. 확약은 해당 임차인에 한정되고, 민간임대주택등기가 남아 있으며, 가격은 실거래 비교 없이 저가라고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 싸냐”가 아니라 “확약을 확실히 이행받을 수 있느냐”와 “268,000,000원의 가격이 실제 시장가치에 부합하느냐”입니다. 권리상 핵심 인수는 확약으로 해소될 수 있지만, 입찰 전 확약·임차권 말소와 민간임대주택 관련 의무를 반드시 확인해야 합니다.
