서울남부지방법원 2026타경3936. 서울 강서구 화곡동 스페이스빌 에이동 401호, 전용 39.08㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 293,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 310,000,000원입니다.
이 사건은 근저당권이 쌓인 전형적인 담보권 경매와 구조가 다릅니다. 등기부상 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.04.24 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞서 임차인 이완우가 전입하고 임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 310,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.
원칙대로라면 배당 후 부족한 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인 이완우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 취지가 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 871-19 스페이스빌 제에이동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로33가길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.08㎡ · 등기상 제4층 제401호 |
| 건물 규모 | 스페이스빌에이동 · 14세대 · 2016.07.26 사용승인 |
| 소유자 | 이부사자 (2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.24 국민건강보험공단 압류 (갑구 6번) |
| 임차보증금 | 이완우 · 310,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (명세서상 확약 조건 적용) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준
등기부상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 2024.04.24 압류입니다. 뒤에 기입된 강서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2023.09.14 등기된 이완우의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
또한 우리은행 근저당권 137,060,000원은 2021.08.27 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 한정숙의 강제경매개시결정 역시 2022.09.19 말소됐으므로 현재 매각으로 소멸할 채권에 중복 산입하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
이완우 건물전부 · 주거 주택임차권등기 |
310,000,000원 |
전입 2021.08.27 점유개시 2021.08.28 확정 2021.07.09 임차권등기 2023.09.14 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 있음 |
실질 0원 확약 조건부 룰상 인수 가능 |
실제 임차인은 이완우 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재된 기관으로, 동일 보증금 310,000,000원을 별도 임차보증금처럼 중복 계산하지 않습니다.
따라서 이 임차권에 대해서는 위 21,902,000원의 룰상 인수 가능액을 그대로 매수인 부담으로 처리하지 않고, 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 다만 확약의 효력 및 등기말소 조건의 실제 이행을 확인해야 하며, 확약 범위 밖의 별도 권리나 점유 문제가 발견된다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세 속 신건 가격은 최근 시세 이상
스페이스빌에이동의 거래 비교는 전체 평균보다 최근 거래 표본과 최신 거래가격을 우선해야 합니다. 전체 5건 평균은 291,400,000원이지만, 여기에는 2021년 고가 거래가 포함돼 있습니다.
2025년 5월 거래 3건의 평균은 280,666,666원이고, 최신 거래로 표시된 가격은 260,000,000원입니다. 최근 표본과 과거 표본의 가격 추세는 -8.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.80㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 40.27㎡ | 4 | 291,000,000원 |
| 2025.05 | 40.27㎡ | 4 | 291,000,000원 |
| 2021.07 | 39.08㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 40.27㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 최근 표본 평균 | — | 3건 | 280,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 291,400,000원 |
2025.05에 전용 40.27㎡·4층·291,000,000원으로 표시된 거래는 거래기록상 2건으로 집계돼 있습니다. 최근 표본의 거래시점은 2025년 5월이므로, 2026년 10월 매각기일에 적용할 현재 시세는 이후 거래 여부와 함께 재확인해야 합니다.
현재 최저매각가이자 확약 적용 시 실질취득액인 293,000,000원은 최근 표본 평균의 104.4%입니다. 또한 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 291,400,000원과 비교해도 최저가가 더 높은 상황입니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 이완우 · 우선변제 | 310,000,000원 | 288,098,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,902,000원과 임차보증금 배당 288,098,000원으로 매각대금이 소진되는 추정입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로도 기재돼 있어 같은 보증금의 채권을 별도 독립채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 표의 경매신청채권 미배당은 제시된 배당 추정에 따른 것으로, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 구조를 바꾼다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 확약 적용 여부에 따른 실질취득액입니다. 선순위 임차보증금이 최저가보다 높기 때문에 확약이 없다면 유찰에 따른 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 인수액 증가로 상쇄됩니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 293,000,000원 | 21,902,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 234,400,000원 | 79,681,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 187,520,000원 | 125,905,280원 | 0원 |
룰상 미배당 인수액은 확약이 없을 때의 계산상 금액입니다. 각 회차의 실질 인수 0원은 동일한 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용·이행된다는 전제입니다. 회차별 금액은 예상 최저가 기준이며 실제 낙찰가와는 다를 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신정초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.07.26 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스 및 승강기설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 장방형 평지의 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로, 남측 약 6m 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 관련 보호구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않고, 공부와의 차이도 별도로 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 낮아진 추세이므로, 단순히 과거 최고 거래가 310,000,000원을 현재 매도 가능가격으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 이완우와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 당시에도 유효한지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 승계·중복 계산 방지. 실제 임차인은 이완우 1명입니다. 주택도시보증공사의 임차권 승계와 별도 경매신청채권을 확인하되, 동일한 임차보증금 310,000,000원을 중복된 두 보증금으로 취급하지 마세요.
- 실질취득액 기준. 확약 적용 시 실질 인수는 0원이지만, 조건이 성립하지 않는다면 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다. 두 경우의 자금 부담을 구분해 검토하세요.
- 가격 상한 검토. 현재 신건 실질취득액 293,000,000원은 최근 표본 평균 280,666,666원보다 높고, 최근 거래 추세도 -8.7%입니다. 과거 고가 거래를 이유로 신건 가격에 프리미엄을 부여하지 마세요.
- 실거래 재확인. 확인된 최근 표본의 거래월은 2025.05입니다. 2026.10.30 매각기일에 맞춰 이후 실거래, 현재 매물의 호가 및 거래 가능가격을 확인하세요.
- 호수 불일치. 등기 소재지 4층 401호와 감정요항표에 표시된 5층 501호의 차이를 확인하고, 실제 매각 목적물의 물리적 동일성을 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 현장 점유 상태까지 확정하는 자료는 아닙니다. 현황조사서와 현장 방문으로 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금·규제. 미납 관리비, 당해세, 건축물대장, 토지이용규제 및 허가구역 관련 사항을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수는 0원이지만, 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 사건은 언뜻 보면 보증금 310,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험한 물건입니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 우선변제권도 있습니다. 확약이 없다면 유찰이 거듭되더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
하지만 매각물건명세서에 기재된 이완우 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이 사건의 핵심입니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 낙찰가를 실질취득액으로 볼 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 현재 신건 최저가 293,000,000원은 최근 거래 표본 평균 280,666,666원의 104.4%로 최근 시세를 웃돕니다. 거래 추세도 -8.7% 하락했고, 14세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 존재합니다. 여기에 감정요항표의 호수 표시 불일치까지 반드시 해소해야 합니다.
결론은 ‘확약 조건부 권리 부담 해소, 신건 가격 보류’입니다. 현재 신건에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 명세서상 확약 효력과 호수 문제를 먼저 검증하고, 실거래를 갱신한 후 가격이 충분히 낮아지는 경우에만 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다. 권리 부담이 사라진다는 사실만으로 비싼 입찰가가 정당화되지는 않습니다.
