서울남부지방법원 2026타경3940. 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 제2층 제203호, 전용 29.99㎡의 다세대주택입니다. 2022.02.09 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물이고, 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 2024.06.10 설정된 박소희의 주택임차권입니다. 임차보증금은 339,000,000원, 전입일은 2022.08.26, 확정일자는 2022.07.25로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 보통이라면 신건 매각가 315,000,000원에서 보증금 일부가 남아 매수인에게 인수되는 구조지만, 이번 매각에는 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약 조건이 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 이유만으로 실질취득을 344,210,000원으로 잡으면 안 됩니다. 현재 배당표상 규칙 계산의 매수인 인수액은 29,210,000원이지만, 확약 적용으로 그 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 315,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제2층 제203호 도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로13다길 40-24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.99㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·현관 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김대성 (2022.09.01 거래가 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 살아 있지만, 확약이 핵심이다
현재 권리분석의 중심은 2026.03.04 강제경매개시결정을 말소기준권리로 보는 구조입니다. 2022.03.03 설정된 부천제일새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,755,000,000원이었지만 2022.07.27 해지로 이미 말소되어 현재 살아 있는 담보권이 아닙니다. 이후 2024.06.10 박소희의 주택임차권등기가 설정됐고, 이 권리는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 매수인 인수 가능성이 생겼습니다. 2026.04.03 국민건강보험공단의 압류는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박소희 | 건물전부 · 339,000,000원 | 2022.08.26 / 2022.07.25 | 대항력 有 우선변제 有 | 배당 309,790,000원 · 승계 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 실질취득은 거래평균보다 낮지만 거래시점은 오래됐다
LK드림빌의 전용 29.99㎡대 거래표본 11건을 보면 거래가는 289,000,000원~375,000,000원에 형성되어 있습니다. 평균은 344,818,181원, 최신 거래표본은 2022.10의 355,000,000원입니다. 신건의 실질취득 315,000,000원은 거래평균의 91.4%, 최신 거래표본의 88.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.9㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.09 | 29.94㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2022.09 | 29.99㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.08 | 29.94㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2022.06 | 29.94㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2022.05 | 29.99㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.04 | 29.94㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.03 | 29.69㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2022.03 | 29.9㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 344,818,181원 |
실질취득 315,000,000원은 거래평균보다 29,818,181원 낮고, 최신 거래표본 355,000,000원보다 40,000,000원 낮습니다. 다만 거래표본이 2022.03~2022.10에 집중되어 있어, 이 비율만으로 현재 가격 메리트를 확정하기보다는 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 박소희 보증금 (우선변제) | 339,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,210,000원과 임차인 박소희에게 309,790,000원이 배당되어 매각대금 315,000,000원이 모두 소진됩니다. 보증금 부족분은 29,210,000원이지만, 매각조건의 확약에 따라 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 하므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 낙찰가와 시세 확인이 중요
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 확약 적용 후 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 315,000,000원 | 29,210,000원 | 0원 | 315,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 252,000,000원 | 91,328,000원 | 0원 | 252,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 201,600,000원 | 141,022,400원 | 0원 | 201,600,000원 |
확약이 유지되는 한 유찰 후에는 명목상 인수액이 커져도 실질취득은 매각가와 같아집니다. 따라서 이 사건의 회차 전략은 “인수액이 얼마나 줄어드느냐”가 아니라 각 회차의 매각가가 실제 거래 가능한 가격에 어느 정도 근접하는지를 확인하는 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호이며, 사용승인일은 2022.02.09입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 토지면적 276.4㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 평지·세로장방 형상입니다. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 지정되어 있습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 다세대이고 거래표본은 11건입니다. 경매물건 통계상 평균 유찰 횟수 1.2회, 매각률 0.0%로 확인되어 소규모 물건 특유의 매각·환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 별도 확인사항 — 민간임대주택등기
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박소희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 낙찰가 315,000,000원에 실질 인수 0원을 더해 실질취득 315,000,000원으로 판단합니다. 29,210,000원은 확약 적용 전 규칙상 인수액입니다.
- 시세 확인. 거래평균 344,818,181원과 최신 거래표본 355,000,000원보다 현재 실질취득이 낮지만, 거래표본이 2022.03~2022.10에 집중되어 있어 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원입니다. 두 시나리오 모두 확약이 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.01 등록된 민간임대주택 관련 임대의무 및 임대료 증액기준 적용 여부를 확인하세요.
- 토지이용 제한. 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 지정 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있으면 인수 0원, 그래도 가격 확인은 필수”
이 사건의 가장 큰 위험은 대항력 있는 임차인의 339,000,000원 보증금입니다. 신건 매각가 315,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 현재 배당표 기준 29,210,000원의 매수인 인수가 발생합니다. 그러나 이번 매각에는 박소희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격 측면에서도 현재 실질취득 315,000,000원은 거래평균 344,818,181원보다 낮고 최신 거래표본 355,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래표본이 2022년 거래에 집중되어 있고, 13세대 소규모 다세대라는 점, 경매물건 평균 유찰 1.2회와 매각률 0.0%, 민간임대주택등기까지 함께 봐야 합니다. 권리상 핵심 인수는 확약으로 해소되지만, 가격과 환금성은 별도 확인이 필요한 물건입니다.
