인천지방법원 2025타경510706. 인천 남동구 만수동의 신화빌라 지층 비01호입니다. 전용 44.52㎡, 방 3개와 거실·주방 겸 식당·화장실 등으로 구성된 다세대주택으로, 현재 소유자는 이명구입니다. 2018년 6월 8일 거래가 65,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 압류와 강제경매가 이어졌고, 현재 신청채권자인 서울보증보험 주식회사의 청구금액은 60,316,710원입니다.

이 사건에서 먼저 살펴볼 것은 최저매각가가 아니라 선순위 임차권의 인수 여부입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 46,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 그 등기일은 2018년 7월 3일로 말소기준권리인 2018년 11월 1일 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 보증금 부족액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 다행히 명세서에는 해당 임차권에 관한 말소 동의 확약서가 명시되어 있습니다. 확약 효력을 전제로 한 실제 투자 판단과 확약이 없는 경우의 계산상 위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약

말소기준권리는 2018년 11월 1일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 설정된 성남세무서장 관련 국가 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 근저당권들도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

문제는 말소기준보다 앞선 을구 18번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2017년 4월 12일, 확정일자는 2017년 4월 13일, 점유개시일은 2017년 5월 21일로 기재되어 있습니다. 최초 주민등록일자는 2017년 5월 22일이지만, 2019년 4월 4일 등기 경정으로 2017년 5월 15일로 변경되었습니다. 두 날짜 모두 말소기준권리에 앞섭니다.

② 임차권 분석 — 중복신고와 실질 인수 구분

등기상 18번 주택임차권과 18-2번 임차권경정은 하나의 임차권과 그 경정사항입니다. 서로 다른 임차인이 각각 보증금을 신고한 것으로 계산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 분류된 신고 주체이므로 실제 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 임대차 관계는 1건으로 파악되며, 실제 임차인 1명에 관한 것으로 분석하되 성명은 확인되지 않습니다. 별도로 확인되는 추가 임차인은 없습니다.

실제 임차인 1명에 관한 임대차 관계 1건으로 분석합니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 신고와 18-2번 경정은 별도의 보증금이나 추가 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확약의 대상은 명세서에 적힌 18번 임차권입니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균 6,550만원, 그러나 지층은 다르다

신화빌라 나동의 확인된 실거래는 총 6건이며, 거래 시기는 2021년 7월부터 2022년 1월까지입니다. 평균 거래금액은 65,500,000원이고, 최저 거래는 35,000,000원, 최고 거래는 107,000,000원입니다. 신건 최저가 41,000,000원은 이 평균의 62.6%입니다. 그러나 오래된 거래이므로 현재 시장가격을 그대로 나타내지는 않습니다.

가장 중요한 비교 대상은 고층 거래가 아니라 지층 거래 사례입니다. 2021년 9월 전용 41.94㎡ 지층이 35,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이 물건은 전용 44.52㎡로 면적이 다르지만, 같은 지층이라는 점에서 전체 평균보다 중요한 참고 사례입니다. 반대로 107,000,000원에 거래된 3층 사례를 그대로 기준으로 지층 물건의 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,000,000원 가정)

다음은 선순위 임차권의 우선변제를 반영한 계산상 배당입니다. 배당표의 보증금 부족액과 매수인의 실질 인수액은 서로 다릅니다. 배당 부족액이 발생하더라도 해당 임차권에 유효한 말소 확약이 적용되면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

집행비용 추정액 1,138,000원과 선순위 임차권 배당액 39,862,000원이 매각대금 전액을 차지합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 계산상 배당금이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 크게 줄지 않는다

최저매각가가 낮아지는 상황에서도 선순위 임차보증금의 미배당액은 증가할 수 있습니다. 아래 표는 확약이 적용되지 않은 경우의 계산상 인수액과 확약을 반영한 실질 인수액을 구분한 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 남측 인근입니다. 다세대주택이 밀집한 주거지대로, 주변에 학교와 아파트단지가 있으며 북측 근거리에 만수산이 있습니다.
• 교통. 백범로 북측 인근이며 주변에 버스정류장이 있습니다. 만수역(인천지하철 2호선)은 남동측 직선거리 약 750m 지점에 있습니다. 다만 본 건물까지 차량 접근이 불가능하다는 점은 매수 수요와 환금성을 판단할 때 중요합니다.
• 건물. 1996년 1월 10일 사용승인된 총 15세대 규모의 신화빌라 나동입니다. 본건은 지층이며 철근콘크리트조, 개별난방·위생·급배수설비가 설치된 것으로 평가되었습니다.
• 지층 특성. 채광·환기·습기·결로·침수 흔적과 배수 및 방수 상태를 반드시 현장 확인해야 합니다. 실거래 비교에서도 지상층과 지층을 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 부정형의 완경사지에 조성된 다세대주택 부지입니다. 동측으로 약 3m 진입로에 접하나 차량의 건물 접근은 불가능한 것으로 조사되었습니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,007,000원/㎡이며 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도와 탐문조사를 통해 파악되었습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 15세대 규모의 노후 다세대주택이며, 본건이 지층이라는 점과 차량 접근이 어렵다는 점은 매도 시 수요층을 제한할 수 있습니다. 과거 거래가격의 편차가 커 과거 평균만으로 처분 가능 가격을 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 효력을 확인하세요. 특히 등기상 임차권자인 한국토지주택공사와의 관계가 중요합니다.
• 실제 임차인 확인. 실제 임차인 1명에 관한 임대차 관계로 분석되지만 임차인의 성명은 확인되지 않습니다. 대위·승계와 임차권경정을 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 확약 전후 취득원가 구분. 확약이 유효하면 해당 임차권 실질 인수 0원, 확약을 제외한 신건 계산에서는 인수 6,138,000원입니다. 매각조건과 말소 가능성을 확인하기 전에는 낮은 최저가만 기준으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 지층 시세 보정. 전체 거래 평균 65,500,000원과 지층 거래 35,000,000원을 구분하세요. 오래된 거래 자료이므로 현재 지층 매물가격과 최근 실거래를 확인해야 합니다.
• 현황 및 하자. 지층의 습기·누수·배수·채광 상태, 내부 수리 필요성, 외벽에 표시된 ‘신화 나동’과 경매 목적물의 일치 여부를 확인하세요.
• 차량 접근. 감정평가서상 건물까지 차량 접근이 불가능합니다. 실제 보행 동선과 이사·배송 접근성을 현장에서 살펴보세요.
• 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 우선 배당 가능한 조세채권, 기타 낙찰 후 부담 가능 금액을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사보고서·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로 풀려도, 가격은 지층 기준으로 판단해야 한다”

이 사건의 핵심은 46,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 감정가 41,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가만 낮아져도 실질취득액이 크게 줄어들지 않는 구조입니다. 신건 기준 계산상 인수액은 6,138,000원입니다.

그러나 매각물건명세서에는 을구 18번 임차권에 관한 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사, 확약 제출자는 서울보증보험 주식회사로 서로 다르므로 확약의 효력과 말소 이행 가능성 확인은 입찰 전 필수 절차입니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 과거 실거래 평균은 65,500,000원으로 신건 최저가 41,000,000원보다 높지만, 거래 표본이 오래되었고 같은 지층의 과거 거래가 35,000,000원이라는 점이 걸립니다. 차량 접근이 어려운 노후 지층 다세대주택이라는 환금성 위험도 남아 있습니다.

결론은 권리상 확약 효과를 확인하면 인수 부담을 해소할 수 있지만, 신건의 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 말소 확약의 효력과 현재 지층 시세, 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다. 확약 확인이 먼저, 지층 가격 검증이 다음입니다.