서울남부지방법원 2026타경3944. 서울 강서구 마곡동 마곡오드카운티1차 8층 820호 오피스텔입니다. 이 사건의 등기부에는 소유자 박재범 씨와 임차권자 김안나 씨가 등장합니다. 소유자는 2022년 3월 거래가 150,000,000원으로 소유권을 취득했고, 임차인은 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

처음 보면 위험한 구조입니다. 임차인의 전입신고와 확정일자가 경매개시결정보다 앞서고, 임차보증금도 최저매각가보다 큽니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가격이 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 문제가 발생합니다.

그런데 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 임차인과 승계인 모두를 대상으로 하는 이 조건 때문에 계산상 미배당액과 실제 매수인 부담액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리분석에서 가장 중요한 순서는 2024년 임차권등기와 2026년 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 종전에 설정된 우리은행 근저당권은 2018년에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.04. 강제경매개시결정입니다.

김안나의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.05. 접수됐으며, 전입신고일과 확정일자도 앞섭니다. 등기 자체의 선후관계뿐 아니라 임차인의 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만, 인수 잔액 포기 조건

이 문구는 단순히 임차인이 배당을 신청했다는 설명이 아닙니다. 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 신건 예상배당에서 계산되는 13,816,000원은 일반적인 권리 계산상 부족분이지, 조건이 이행된 후의 실제 매수인 인수금액이 아닙니다.

또한 주택도시보증공사는 김안나의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 임차보증금 155,000,000원을 김안나와 주택도시보증공사 양쪽에 각각 더해서도 안 됩니다. 신청채권자 청구금액 역시 임차보증금과 독립된 추가 인수채무로 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 미확인

현재 감정가는 144,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 소유자의 2022년 등기상 거래가액은 150,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 1.44억이 현 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가하거나 가격 가점을 부여하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

신건 매각가를 가정한 추정 배당표입니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 청구액은 임차권 승계 관계와 중복될 수 있어 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 권리관계·배당순위·집행비용·조세 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 구분

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가격을 웃돌 때는 낙찰가격만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 판단하면 안 됩니다. 일반적인 인수형이라면 매각대금에서 보증금으로 배당되는 금액이 줄어들수록 매수인이 떠안을 미배당 잔액이 증가하기 때문입니다.

각 회차의 미배당액은 추정 배당 시나리오에 따른 금액으로, 매수인의 실제 인수금액이 아닙니다. 포기·말소 조건이 유지되고 유효하게 이행된다는 전제이며, 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 감정요항표상 등촌고등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 발산역·양천향교역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층/지상 10층의 업무시설로, 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 구비돼 있습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
• 접도. 동측 광대로와 서측 소로변에 접하며, 토지는 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 도시계획. 준주거지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 도시개발구역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지 특성. 토지면적 2,533.3㎡, 공시지가 7,665,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다. 해당 공시지가를 개별 오피스텔의 매매시세로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축·공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 주거·업무 수요가 공존할 수 있는 오피스텔이지만, 실제 매매 유동성과 적정 매입가격은 유사 면적·유사 층의 최근 거래를 통해 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 김안나와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 승계 관계 확인. 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로 기재된 범위와 신청채권자 지위를 확인하고, 동일 보증금을 중복 인수채무로 계산하지 않도록 해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 매각조건의 이행 방식, 말소에 필요한 절차와 서류, 말소 완료 시점을 확인해야 합니다. 단순히 낙찰만으로 모든 조건이 자동 충족된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유·명도. 주택임차권등기가 존재한다는 사실과 현재 누가 점유하고 있는지는 별개의 문제입니다. 현장 점유상태를 확인하고 필요하면 명도절차를 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 144,000,000원을 매력적인 가격으로 단정하지 말고 동일 건물과 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 층·면적·상태 차이를 확인해야 합니다.
• 오피스텔 이용 확인. 감정평가상 업무시설이고 임차권은 주거용으로 기재돼 있습니다. 실제 이용상태, 건축물대장상 용도, 세금과 금융 조건을 따로 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 기타 관리비 관련 채무를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 규제사항 확인. 공항 관련 높이제한, 지구단위계획 및 토지거래허가구역 고시 등 적용 범위를 개별 물건의 용도와 취득자 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용과 임차인 우선배당은 추정치입니다. 실제 채권액, 배당순위, 당해세와 최우선변제 등을 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있다고 반드시 인수하는 것은 아니다”

서울남부지방법원 2026타경3944는 선순위 대항력 임차권이 있지만, 매각조건을 통해 미배당 잔액의 매수인 청구를 포기하도록 한 오피스텔 경매입니다. 보증금 155,000,000원과 신건 최저가 144,000,000원만 비교하면 위험해 보이지만, 명세서에는 임차인 김안나와 임차권 승계인 주택도시보증공사의 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 분명히 기재돼 있습니다.

따라서 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다. 신건 예상배당에서 발생하는 13,816,000원의 부족분은 일반적인 계산상 미배당액이지, 곧바로 매수인이 지급해야 할 금액이 아닙니다.

다만 가격은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 시세와 거래 추세가 확인되지 않아 최저가가 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 또한 임차권 말소 조건의 실제 이행과 현장 점유 여부도 확인이 필요합니다.

결론은 ‘보증금 인수 위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보류’입니다. 본건의 핵심은 단순한 최저가 할인 여부가 아니라 매각조건의 확실한 이행과 현재 오피스텔 시세의 검증에 있습니다.