서울남부지방법원 2026타경3954. 서울 금천구 시흥동 문정빌 2층 201호 다세대주택입니다. 소유자는 사형택이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기상 현재 유효한 주택임차권자는 김형도로, 임차보증금이 259,000,000원입니다. 이 임차인은 2021년 12월 29일 전입신고를 했고, 2021년 12월 3일 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 말소기준으로 지정된 2023년 8월 22일 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 위험을 없다고 판단할 수 없습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 매각물건명세서의 특별한 매각 조건입니다. 임차인과 보증기관 승계인이 모두 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 이행되는 경우에는 일반적인 대항력 인수형 경매와 달리 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 필요가 없습니다. 권리 검토의 초점은 보증금 액수 자체보다 확약의 적용 범위와 이행 여부에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 835-7 문정빌 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로16길 24 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 |
| 내부구성 | 건축물현황도상 방 2 · 욕실 및 화장실 1 · 거실 1 · 주방 1 · 발코니 · 현관 |
| 현장 확인 | 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 불가 |
| 소유자 | 사형택 (2019.11.05 소유권이전 접수) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 기준 등기 확인일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인의 선행 대항력이 핵심
현재 말소기준으로 지정된 권리는 2023.08.22 접수된 갑구 7번 국(처분청 서초세무서장)의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 독산1동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 근저당권으로 취급하지 않습니다.
반면 김형도의 전입신고와 확정일자는 위 압류보다 앞섭니다. 2024년에 이루어진 임차권등기 자체가 후순위라는 사실과 임차인의 기존 대항력은 구분해야 합니다. 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 해서 선순위 대항력에 기초한 보증금반환청구권이 언제나 함께 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 명시적인 포기·말소 조건을 별도로 적용해야 합니다.
② 임차인 및 보증기관 승계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김형도 | 전유부분 전부 |
전입 2021.12.29 확정 2021.12.03 |
259,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
| 실제 임차인 | 김형도 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2021.11.27 |
| 점유개시 | 2021.12.28 |
| 전입신고 | 2021.12.29 |
| 확정일자 | 2021.12.03 |
| 임차보증금 | 259,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.02.05 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.02.05 |
| 보증기관 승계 | 승계 주택도시보증공사 · 별도 실제 임차인으로 계산하지 않음 |
| 매수인 인수 | 0원 — 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 시 |
따라서 해당 조건이 유효하게 이행된다면 임차인 김형도와 승계인 주택도시보증공사에 대한 실질 보증금 인수는 0원입니다.
이는 포기 조건을 적용하기 전의 일반 배당 계산상 부족액입니다. 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 그 금액을 매수인이 인수하지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 효력은 김형도와 승계인 주택도시보증공사에 한정되므로, 다른 임차인이나 점유자가 별도로 확인되는 경우에는 그 권리까지 포기된 것으로 간주할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구·채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 김형도 보증금 | 259,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 변수는 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 서로 독립된 채무로 확정된 금액이라고 단정할 수 없고, 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험의 구분
이 사건은 일반적인 선순위 대항력 임차인 경매와 포기 확약이 적용되는 실제 매각 구조를 구분해야 합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커져 실질취득 비용의 절감이 제한됩니다. 반면 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면 아래 각 회차의 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 일반 계산상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 231,000,000원 | 32,034,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 184,800,000원 | 77,587,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 147,840,000원 | 114,029,760원 | 0원 |
이 사건에서 유찰에 따른 실질 가격 하락을 기대할 수 있는 근거는 임차인과 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 이행되지 않는 경우의 권리 위험을 반드시 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 감정가만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없다
신건 최저매각가는 231,000,000원으로 감정가와 같습니다. 확약 조건이 이행된다는 전제에서는 보증금 추가 인수 없이 매각대금 기준 231,000,000원에 취득하는 구조입니다. 다만 동일 지역·유사한 다세대주택의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못했으므로 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.
유찰 시에는 명세서상 확약 조건이 동일하게 유지되고 유효하게 이행된다는 전제 아래 최저매각가가 184,800,000원 또는 147,840,000원으로 조정되는 시나리오를 검토할 수 있습니다. 그러나 어느 구간이 적정 입찰가인지는 실제 거래사례와 물건 상태를 대조한 후 결정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 학교 및 주상용건물이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비가 설치돼 있습니다. 다만 폐문 상태로 내부 이용상태와 실제 유지관리 수준을 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 3미터의 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 장방형이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 용도별 토지거래허가 적용 여부는 입찰 시점 기준으로 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 유사 거래사례와 실제 전용면적, 내부 상태에 따른 개별성 검토가 중요합니다. 현재 가격 경쟁력을 판단할 수 있는 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 환금성을 낙관적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기·말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서의 포기·말소 문구가 최종 매각 조건으로 유지되는지, 김형도와 승계인 주택도시보증공사 모두에게 적용되는지 확인하세요.
- 대항력과 배당 부족액 구분. 전입 2021.12.29 및 확정일자 2021.12.03의 선행 권리를 무시해서는 안 됩니다. 일반 배당 계산상 32,034,000원의 부족액이 발생하나, 실질 인수는 확약 조건에 따라 달라집니다.
- 보증기관 승계 중복 확인. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 보증금을 추가 합산할 대상이 아닙니다. 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액의 관계도 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유자와 점유 상태, 명도 협의 필요성을 확인하세요. 반환청구권 포기 조건이 곧바로 자발적 인도를 보장하는 것은 아닙니다.
- 내부 상태. 건축물현황도상 내부 구성과 실제 시공 및 유지관리 상태가 일치하는지 확인하고 보수비용 가능성을 검토하세요.
- 실거래 확인. 금천구 시흥동의 비교 가능한 다세대주택 최근 거래가격, 실제 전용면적, 층수 및 건물 상태를 기준으로 입찰가 상한을 설정하세요.
- 체납·우선채권. 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요. 배당표 추정액은 실제 배당액과 다를 수 있습니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 확인하고, 변경된 매각 조건이 있는지 점검하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수 여부를 결정하는 것은 확약 조건”
이 물건은 일반적인 권리관계만 보면 조심해야 하는 유형입니다. 임차보증금 259,000,000원이 신건 최저매각가 231,000,000원보다 크고, 임차인의 전입신고와 확정일자도 말소기준 압류보다 앞서 있습니다. 실제로 일반 배당 계산상 32,034,000원의 보증금 부족액이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서에 기재된 김형도 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면, 그 부족액은 매수인에게 넘어오지 않습니다. 따라서 본건의 예상 실질취득액은 매각대금 231,000,000원에 별도 취득·명도 비용 등을 더한 금액이며, 보증금 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 이는 확약 적용을 전제로 한 결론입니다. 실제 점유관계와 확약 이행, 말소 절차를 반드시 확인해야 하며, 확약 범위 밖의 별도 권리가 확인되면 추가 분석이 필요합니다. 또한 확인 가능한 최근 실거래 비교가 없어 231,000,000원이라는 신건 가격 자체가 매력적인지는 검증되지 않았습니다. 종합적으로 확약 조건을 통한 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 가격과 명도 검증 전에는 신중한 접근이 필요한 C등급 물건입니다.
