서울남부지방법원 2026타경3964. 서울 강서구 염창동 ‘더에스에스타운’ 403호, 전용 36.2㎡ 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 이금남이고, 2022년 3월 설정된 5,040,000,000원 근저당권은 같은 해 4월 19일 이미 말소됐습니다. 이후 2024년 4월 8일 안성우의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026년 3월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등재됐습니다. 핵심은 이 임차권입니다. 보증금은 379,000,000원으로 최저매각가 369,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 안성우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 안성우에 대한 인수는 실질 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 다만 이 확약은 김윤애에게 적용되지 않으므로, 확약 밖 임차인 1명의 미상 보증금 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제4층 제403호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 665 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 36.2㎡ |
| 소유자 | 이금남 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 · 2022.02.11 사용승인 |
| 민간임대주택 등록 | 2022.04.25 등록 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구 등기 |
① 권리 흐름 — 안성우는 확약, 김윤애는 별도 확인
등기부상 2022.03.04 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당권 채권최고액은 5,040,000,000원이지만 2022.04.19 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 핵심 부담으로 볼 수 있는 권리는 2024.04.08 안성우의 주택임차권입니다. 안성우는 전입 2022.04.21, 확정일자 2022.04.06, 보증금 379,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 표시되어 있고, 등기부에는 매수인 인수 대상으로 기재되어 있습니다.
한편 2026.03.05 강제경매개시결정은 데이터상 기준권리로 선언되어 있으며 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2024.04.08 임차권등기는 인수 대상으로 별도 표시되어 있으므로, 단순히 “경매개시결정으로 모든 권리가 소멸한다”고 보면 안 됩니다. 이 사건의 특별매각조건이 바로 안성우의 인수 문제를 실질적으로 제거하는 장치입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
실제 임차인은 안성우·김윤애 2명입니다. 주택도시보증공사는 안성우의 주택임차권 승계인으로 매각조건에 기재되어 있으므로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안성우 | 건물 전부 / 주거 (임차권등기) | 2022.04.21 | 2022.04.06 | 379,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계인 확약 적용 주택도시보증공사 |
| 김윤애 | 미상 / 주거 | 2025.11.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 대상 아님 |
* 안성우 관련 15,966,000원은 확약 전 배당 부족분에 해당하는 룰상 금액이며, 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 김윤애의 미상 보증금 부담은 포함하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 알려진 실질취득은 400,000,000원 거래보다 낮지만, 미상 임차인 확인이 먼저
더에스에스타운의 대상면적은 36.2㎡이고, 면적이 매칭되는 최근 거래는 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 400,000,000원이며, 최신 거래는 2026.06 전용 36.08㎡ 10층 거래입니다. 현재 신건 가격 자체는 369,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.2㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
| 최신 거래 | 36.08㎡ | 10 | 400,000,000원 |
확약을 적용해 안성우 관련 인수를 0원으로 처리하면 알려진 실질취득은 369,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 400,000,000원의 92.2%입니다. 다만 이 수치는 김윤애의 미상 보증금을 제외한 값입니다. 따라서 “시세보다 싸다”라고 단정하기보다는 안성우 확약이 적용된 알려진 원가가 최근 거래보다 낮다고 보는 것이 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,966,000원 |
| 1. 임차인 안성우 보증금 (우선변제) | 379,000,000원 | 363,034,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
안성우 보증금의 배당 부족분은 15,966,000원이며, 확약이 없다면 매수인 인수 대상입니다. 그러나 특별매각조건상 안성우 및 주택도시보증공사 승계인의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 조건이므로 안성우 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 379,000,000원은 안성우 임차권 승계 관계로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약 전 인수액은 내려갈수록 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 룰상 인수액 | 확약 적용 후 안성우 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 369,000,000원 | 15,966,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 295,200,000원 | 88,732,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,160,000원 | 146,946,240원 | 0원 |
확약이 없었다면 안성우 보증금 379,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가와 인수액의 합이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형에 가깝습니다. 실제 데이터에서도 확약 전 룰상 인수액이 15,966,000원 → 88,732,800원 → 146,946,240원으로 증가합니다. 하지만 특별매각조건을 충족하면 안성우 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 따라서 시세 비교는 단순 최저가가 아니라 확약 적용 후 알려진 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 서울염동초등학교 남서측 인근으로, 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건물 중 제4층 제403호이며, 2022.02.11 사용승인을 받았습니다. 통상의 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역 외에 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등이 토지이용계획에 기재되어 있습니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 감정평가서상 임대관례는 미상으로 기재됐습니다.
- 환금성. 단지 규모가 20세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회이며 매각률은 5.26%로, 가격뿐 아니라 실제 매수층과 환금성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 안성우 및 주택도시보증공사 승계인의 배당 부족분 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건입니다. 이 조건이 실제 매각물건명세서 원문과 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 김윤애 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이고 대항력은 가능·미상이므로 임대차계약서, 주민등록, 실제 점유 및 배당요구 내용을 확인하기 전에는 전체 실질취득을 확정하지 마세요.
- 가격 판단. 알려진 확약 적용 실질취득 369,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 400,000,000원의 92.2%입니다. 다만 김윤애의 미상 부담을 포함하지 않은 수치이므로 단순히 “시세보다 싸다”는 이유만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.25 민간임대주택 등록이 등기되어 있고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로, 매수 후 관련 의무가 어떻게 적용되는지 원본 등기와 관계 법령을 기준으로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 1회 유찰 최저가 295,200,000원, 2회 유찰 최저가 236,160,000원 시나리오가 있으나, 안성우 확약 밖의 김윤애 부담은 별도로 남으므로 가격 하락만 보고 판단하지 마세요.
- 환금성. 20세대 규모와 최근 거래 1건이라는 점을 감안해 실거래 호수·층·상태와 실제 매수수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 한 건 해결됐지만, 전체 인수 0원은 아니다”
이 물건은 안성우 보증금 379,000,000원이 최저매각가 369,000,000원을 웃도는 전형적인 대항력 인수형 구조를 갖고 있지만, 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 결정적입니다. 확약에 따라 안성우의 배당 부족분 15,966,000원은 실질 인수 0원으로 처리할 수 있고, 알려진 실질취득 369,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 400,000,000원의 92.2%입니다.
그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 김윤애의 보증금이 미상이고 대항력은 가능·미상이며, 이 임차인은 확약 대상에도 포함되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기, 20세대의 작은 단지 규모, 최근 거래 1건, 단지 경매물건 평균 2.5회 유찰이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 안성우 인수는 확약으로 정리됐지만, 김윤애의 미상 부담까지 확인돼야 비로소 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건입니다. 권리의 핵심은 “확약 적용 범위”이고, 입찰의 핵심은 “확약 밖 임차인 확인”입니다.