인천지방법원 2025타경511003. 인천 남동구 만수동 만수마을 3동 201호, 전용 47.08㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 96,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 106,273,970원으로 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 위명성이며, 2020년 3월 27일 소유권이전 등기 당시 거래가액은 99,000,000원이었습니다.

이 사건의 특징은 말소기준권리가 근저당이 아닌 압류라는 점입니다. 2019년 8월 8일 미추홀구 압류가 말소기준이고, 그보다 앞선 2019년 3월 27일에 주민등록을 마친 주택임차권이 등기돼 있습니다. 따라서 단순히 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 모든 권리 위험이 사라졌다고 판단하면 안 됩니다. 선순위 임차권의 대항력과 확약서의 효력을 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2019년 8월 8일 미추홀구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 82,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정됐던 근저당권들도 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다.

그러나 한국토지주택공사 명의 임차권에는 2019.03.27 주민등록, 2019.03.28 점유개시, 2019.03.08 확정일자가 기재돼 있습니다. 주민등록과 점유개시일이 모두 말소기준일보다 앞서 있어 대항력 검토가 필요하며, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제도 반영됩니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 신고와 실제 점유자를 구분

실제 개인 임차인은 확인된 명단상 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 표시된 법인 임차권 신고이므로 개인 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 등기된 90,000,000원의 임차권은 독립적인 권리 검토 대상입니다. 이 금액을 다른 보증기관 채권과 중복 합산하지 않습니다. 실제 주거 점유자와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균 할인율보다 최신 거래가 중요

같은 만수마을 3동, 전용 47.08㎡ 거래 표본은 총 5건입니다. 전체 평균은 106,200,000원이며, 별도 집계된 최근 12개월 평균은 110,333,333원(3건)입니다. 최저가 96,000,000원은 이 집계 평균의 87.0%에 해당합니다.

다만 확인 가능한 최신 거래는 2023년 5월 96,000,000원으로, 이번 최저가와 같습니다. 아래 거래는 모두 2021~2023년 기록으로 2026년 현재 시세를 직접 보여주지 못합니다. 최근 평균이라는 집계 명칭과 별개로 거래 시점이 오래됐다는 점을 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.

집계상 최근·이전 거래 대비 추세는 +10.3%입니다. 그러나 해당 상승 수치는 과거 거래 표본에 근거하므로 2026년의 상승 추세가 지속된다는 의미로 해석할 수 없습니다. 거래가 범위도 95,000,000원~130,000,000원으로 편차가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

제시된 예상배당 모형을 그대로 적용한 결과입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당순위·배당액은 권리관계와 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 확약에 따른 인수 위험 해소 여부와 배당금 수령 여부는 별개로 확인해야 합니다.

신건 매각대금 96,000,000원 중 집행비용 2,128,000원과 임차보증금 90,000,000원 배당 후 3,872,000원이 남습니다. 배당 모형에서는 이를 주택도시보증공사 가압류채권에 배정하고, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 일반채권자 청구총액 188,273,970원에 대한 미배당 추정액은 184,401,970원입니다. 이 미배당 채권액을 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험을 반영하면 달라진다

유찰 시 인수위험 금액은 집행비용 추정치를 반영한 배당 시나리오상의 금액입니다. 확약 유효 시 실질취득은 해당 임차권 인수가 0원이라는 조건에서 최저가와 동일하게 표시한 것이며, 취득세·명도비·기타 취득부대비용은 포함하지 않습니다.

확약이 유효하지 않다면 1회 유찰 시 낙찰가 76,800,000원에 미배당 인수 추정액 14,982,400원이 더해져 약 9,000만원대 초반의 실질 부담이 발생합니다. 2회 유찰에서도 가격이 내려간 만큼 미배당 위험이 커지는 구조입니다. 가격이 낮아졌다는 사실만으로 실질 취득비용이 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천동부초등학교 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1995년 11월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 접근도로. 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하며, 토지는 완경사의 사다리형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역· 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부 노후도와 수선 필요성은 별도 실사 대상입니다.
• 환금성. 총 9세대 규모의 노후 다세대주택으로, 대단지 공동주택에 비해 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래도 2023년 5월 이후 이어지지 않아 현재 매매 수요와 적정 처분가격에 관한 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서에서 실제 권리자의 대항력 포기, 미배당 보증금 면제, 임차권등기 말소 협조와 적용 조건을 확인하세요.
• 임차권자 확인. 한국토지주택공사 명의 보증금 90,000,000원의 실제 보증금 채권 귀속과 확약서 제출자의 처분 권한을 확인하세요.
• 점유 관계. 개인 임차인이 별도로 확인되지 않았더라도 실제 거주자와 점유권원의 유무, 명도 가능성을 현황조사와 현장 확인으로 점검하세요.
• 배당 결과. 예상배당은 법원 확정배당이 아닙니다. 미배당 보증금과 확약의 적용 관계를 반드시 검증하세요.
• 가격 검증. 최신 확인 실거래가 96,000,000원은 2023년 5월 기록입니다. 2026년 현재의 주변 유사 다세대 거래와 실제 매도 가능한 가격을 재확인하세요.
• 유찰 시 원가. 확약이 유효할 때와 유효하지 않을 때를 분리해 최종 취득비용을 계산하세요. 유찰가만으로 매수 여부를 결정하지 마세요.
• 관리비·수선비. 미납 관리비, 공용부분 유지보수 부담, 건물 노후도와 수선비를 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서·감정평가서 및 법원 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “9,000만원 임차권, 확약의 효력이 승부처”

이 사건은 단순히 감정가보다 저렴한지 보는 경매가 아닙니다. 말소기준 압류보다 앞선 대항력 판단 요소를 가진 90,000,000원 임차권이 있고, 그 인수 위험을 해소할 수 있는 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이지만, 원문상 대항력 포기 및 미배당액 인수 면제의 효력과 적용 범위를 확인하기 전에는 안전한 권리라고 단정할 수 없습니다.

가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 집계된 평균 거래가보다 최저가가 낮다는 장점은 있지만 최신 확인 실거래와 감정가가 모두 96,000,000원으로 동일합니다. 게다가 9세대의 소규모 다세대이고 최신 거래 기록도 오래돼 현재 시세와 환금성을 평가하는 데 제약이 있습니다. 권리는 확약 효력 확인이 선결조건, 가격은 신건 단계에서 보류라는 결론입니다.