인천지방법원 2025타경511145. 인천 계양구 작전동 신대빌라 에이동 301호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 93,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 현재 소유자는 서형구이며, 2019.03.22 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 롯데칠성음료주식회사 근저당권 43,000,000원이 말소기준권리로 설정돼 있고, 그 뒤로 압류·가압류와 경매개시결정이 이어진 구조입니다.
이 사건에서 주목할 부분은 일반적인 후순위 채권이 아니라 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 임차권등기는 2019.11.07에 이루어졌지만 전입신고일은 2018.10.29로, 2019.04.09 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다. 다행히 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 870-5 신대빌라 에이동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 봉오대로706번길 4-1 |
| 용도 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호 |
| 임차권등기 범위 | 에이동 3층 301호 36.26㎡ 전부 |
| 소유자 | 서형구 · 2019.03.22 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 83,098,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2019.04.09 롯데칠성음료주식회사 근저당권 · 채권최고액 43,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 배당과 말소가 핵심
말소기준권리는 2019.04.09 설정된 롯데칠성음료주식회사 근저당권입니다. 이후 등록된 압류·가압류 및 현재 강제경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 별도로 판단해야 합니다.
② 임차권 분석 — 확약으로 실질 인수 0원
| 명의인 / 성격 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증기관 표시 |
전입 2018.10.29 확정 2018.09.10 점유개시 2018.10.27 |
70,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 말소동의 확약 |
임차권등기의 명의인은 한국토지주택공사로, 보증기관 성격의 권리자로 표시돼 있습니다. 실제 거주 임차인으로 확인된 인원은 0명이며, 별도의 실거주자 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다. 동일 보증금에 대한 기관 명의 권리신고는 실제 임차인의 보증금과 중복해서 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 임차보증금은 70,000,000원 한 건입니다.
확약 적용 여부의 의미는 유찰 시 더욱 커집니다. 현재 최저가 93,000,000원에서는 추정 배당표상 보증금 70,000,000원이 전액 배당되어 별도 인수가 발생하지 않습니다. 반면 2회 유찰 시 최저가 59,520,000원에서는 확약을 고려하지 않은 계산상 11,951,360원의 인수액이 나타납니다. 그러나 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하다면 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,074,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 롯데칠성음료주식회사 근저당 | 43,000,000원 | 20,926,000원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 21,247,463원 | 0원 |
| 4. 오케이에프앤아이대부 가압류 | 35,723,808원 | 0원 |
| 5. 희망1자산대부관리 유한회사 가압류 | 5,919,406원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 주식회사 경매신청채권 | 83,098,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 93,000,000원 기준 추정 배당입니다. 임차보증금 70,000,000원에 우선배당하고, 집행비용 2,074,000원을 공제하면 롯데칠성음료주식회사 근저당권에 20,926,000원이 배당됩니다. 다른 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 명목 인수액과 실질 인수액 구분
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 93,000,000원 | 0원 | 0원 | 168,063,307원 |
| 1회 유찰 (80%) | 74,400,000원 | 0원 | 0원 | 186,328,507원 |
| 2회 유찰 (64%) | 59,520,000원 | 11,951,360원 | 0원 | 188,989,307원 |
실질 인수액은 을구 12번 임차권등기에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우입니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액 11,951,360원은 확약 적용 전의 추정치이며, 확약 적용 후 실질 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
확약을 고려하지 않는 일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가격이 임차보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 하락했다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약으로 그 위험이 해소되는 구조이지만, 원본상 확약의 효력 확인이 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 등으로 마감되어 있고 PVC샷시 창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 접도. 남측으로 폭 4미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 및 규제. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 노후도, 내부 상태, 대지권, 금융 이용 가능성 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 93,000,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 12번 한국토지주택공사 명의 임차권에 유효하게 적용되는지, 승계·대리권 및 말소절차를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 등기 명의인으로 표시되어 있습니다. 실제 거주 중인 사람과 점유권원을 확인하고 명도 가능성 및 비용을 별도로 점검하세요.
- 조세압류 확인. 세금 압류 8건의 체납액, 당해세 여부, 우선순위와 실제 배당 영향을 확인하세요.
- 공매 절차 교차 확인. 2020.03.26 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매 진행 또는 종료 여부와 현재 경매절차의 관계를 확인하세요.
- 과거 경매 이력 확인. 2021.03.23 임의경매개시결정 등기가 있었다가 2023.02.01 말소되었습니다. 과거 사건과 현재 강제경매를 구분해 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 93,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않았습니다. 유사 다세대주택의 최근 실거래, 건물 상태, 대지권 등을 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 부담과 명도·수리·취득 관련 비용을 별도 확인하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 말소동의 확약서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “확약은 강점, 원본 검증과 가격은 별개”
인천 신대빌라 301호는 표면적으로는 선순위 대항력 있는 70,000,000원 임차권이 있어 주의해야 하는 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있어, 확약이 유효한 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 등기명의인과 확약서 제출자 사이의 권리관계, 세금 압류 8건, 공매공고 이력, 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 특히 강제경매 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 신건 예상배당액이 0원으로 추정되어 후순위 채권자의 미배당 규모도 상당합니다.
가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 93,000,000원이라는 사실만 확인되며, 최근 실거래 시세와의 우열은 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 경우에도 확약의 유효성과 실제 매수비용을 다시 점검해야 합니다. 권리상 인수 해소 가능성은 긍정적이지만, 확약 원본 검증과 시세 확인이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
