서울남부지방법원 2026타경3972. 서울 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 601호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 허정민이고 2021.02.26 매매를 원인으로 거래가액 262,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2024.03.15 국 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.04.06 주택임차권이 존재하고, 임차인 김효주는 전입일자 2021.03.02, 확정일자 2021.01.21로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 확약이 없었다면 유찰 시 임차보증금의 미배당분이 매수인 인수로 이어질 수 있는 사건입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 김효주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 김효주 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 24.15㎡ · 지상6층 건물 내 601호 |
| 소유자 | 허정민 (2021.02.26 매매, 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 사용승인 | 2021.01.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
핵심 말소기준권리는 2024.03.15 국 압류입니다. 그보다 앞선 2023.04.06 주택임차권은 원칙상 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 다만 명세서의 확약 때문에 김효주 관련 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 실질적인 금전 인수액은 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효주 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 262,000,000원 | 2021.03.02 / 2021.01.21 | 有 | 有 | 주택도시보증공사 승계인 |
2024.03.15 이후의 2026.03.05 강제경매개시결정과 2026.03.18 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 선순위 임차권과 민간임대주택등기는 같은 방식으로 단순 소멸 처리하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 시세보다 높다
비교 단지는 동선벨리체(366-57), 전체 세대수는 20세대이고 대상 면적은 24.15㎡로 면적 매칭이 되어 있습니다. 최근 거래 자료는 2025.01 거래 250,000,000원과 2022.06 거래 289,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최근 12개월 거래 건수는 1건, 최신 거래도 250,000,000원이며 추세는 -13.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 24.34㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 24.34㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 269,500,000원 |
가격 판단에서는 오래된 거래가 포함된 전체 평균 269,500,000원보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득은 273,000,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 109.2%입니다. 여기에 최근 추세 -13.5%가 겹치므로, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 김효주 보증금 (우선변제) | 262,000,000원 | 262,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 6,378,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 273,000,000원에서는 집행비용 4,622,000원이 먼저 반영되고 김효주 보증금 262,000,000원이 전액 배당된 뒤 주택도시보증공사에 6,378,000원이 배당되는 구조입니다. 현재 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
④ 유찰 시 인수 시나리오 — 확약 때문에 실질취득은 낙찰가를 따른다
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 273,000,000원 | 0원 | 0원 | 273,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 218,400,000원 | 47,457,600원 | 0원 | 218,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,720,000원 | 90,526,080원 | 0원 | 174,720,000원 |
※ 1회 유찰의 47,457,600원과 2회 유찰의 90,526,080원은 확약이 없다고 가정한 룰상 인수액입니다. 명세서 비고의 포기·말소 조건이 실제 매각 조건으로 적용되는 경우 김효주 관련 실질 인수는 두 시나리오 모두 0원입니다. 이 확약은 김효주에게만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화원중학교’ 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 ‘까치산역’이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물이며 사용승인일은 2021.01.07입니다. 기본적인 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화·화재탐지 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 172.2㎡, 평지·정방형이며 세로각지(가)로 도로에 접합니다. 공시지가는 3,940,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 250,000,000원, 전체 거래 평균 269,500,000원, 최근 추세 -13.5%이므로 가격과 환금성을 함께 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 273,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 109.2%입니다. 신건 감정가를 그대로 따라가는 가격 메리트는 없습니다.
- 확약 원문 확인. 김효주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 기재되어 있으므로, 실제 매각물건명세서 원문에서 조건을 반드시 확인하세요.
- 임차권의 선순위성 확인. 김효주의 주택임차권은 2023.04.06, 말소기준권리인 2024.03.15 압류보다 앞서며 대항력·우선변제권이 있습니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 인수 문제가 다시 살아날 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.19 민간임대주택등기가 존재하고 매각으로 소멸한다고 표시되어 있지 않으므로 임대의무기간 및 관련 의무의 승계 여부를 별도로 확인하세요.
- 유찰 전략. 1회 유찰 시 최저매각가 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원입니다. 확약 적용 시 실질 인수는 0원이므로, 가격 메리트는 유찰 후 더 명확해집니다.
- 환금성. 20세대, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 1.6회·낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하고, 특히 확약 조건과 민간임대주택등기 부분을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건이 싸다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 선순위 임차권이 없다는 것이 아니라, 선순위 임차권의 금전 인수가 확약으로 실질 0원이 된다는 것입니다. 김효주는 대항력과 우선변제권을 갖고 있지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 적용되면 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 승계인으로 기재되어 있지만 실제 임차인 1명의 보증금만 반영합니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 273,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원의 109.2%이고, 거래 추세는 -13.5%입니다. 20세대 규모에 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 1.6회·낙찰률 0.0%라는 지표까지 감안하면 신건에서 서두를 이유가 약합니다. 1회 유찰 218,400,000원, 2회 유찰 174,720,000원으로 내려가면 확약 적용 아래 실질취득도 낙찰가를 따라 내려갑니다. 권리상 핵심 인수는 해소됐지만, 가격은 아직 보류가 맞는 물건입니다.
