서울남부지방법원 2026타경3997. 서울 강서구 화곡동 우공아파트 10층 1003호에 대한 강제경매입니다. 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 사용 중인 것으로 명세서에 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 손종호, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 250,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 기존 근저당은 이미 말소되었고, 2026.03.06 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 2024.08.08에 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 이루어져 있습니다. 임차인의 전입과 점유 역시 경매개시결정보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력 있는 임차권을 검토해야 하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 법률상 대항력의 존재와 매수인이 실제 부담할 금액을 구분해야 합니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 경우 인수액은 0원이고, 그렇지 않다면 보증금 인수 위험이 다시 중요한 문제가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1003호 도로명: 서울특별시 강서구 월정로20길 42 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 사용 |
| 전용면적 | 36.68㎡ (실거래 비교 대상 면적과 불일치) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 10층 |
| 소유자 | 손종호 · 2019.01.29 공유자 전원 지분 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차인 / 보증금 | 이소연 · 250,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 충족 시 0원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
권리분석의 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 이소연의 임차권은 2024.08.08 등기되었으며, 말소기준인 2026.03.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 전입신고일은 2022.07.26, 점유개시일은 2022.08.04, 확정일자는 2022.07.19입니다. 따라서 임차인은 대항력 및 우선변제권을 가진 것으로 파악됩니다.
과거 은평제일신용협동조합의 채권최고액 2,448,000,000원 근저당권은 2019.05.03 말소되어 현재 인수 대상으로 볼 수 없습니다. 임현식의 가처분 역시 2022.07.07 말소되었고, 김은비의 보증금 185,000,000원 주택임차권등기도 2022.07.18 이미 말소되었습니다. 과거 임차권 금액을 현재 임차보증금에 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약으로 달라지는 실질 인수액
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소연 을구 5번 주택임차권 |
점유 2022.08.04 전입 2022.07.26 |
250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.07.19 |
확약 조건부 0원 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 별개의 신규 임차인으로 계산하지 않습니다. 이소연의 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권을 독립적인 보증금처럼 더해 계산하는 것은 중복입니다.
이 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않으므로, 실질 인수액은 0원입니다. 신건에서 이 조건이 충족된다면 매각대금 기준 실질취득액은 260,000,000원입니다.
이번 물건은 이소연과 승계인에 대한 확약이 존재하므로 해당 위험이 조건부로 해소됩니다. 다만 확약의 실제 효력과 등기 말소가 확인되지 않으면 원칙적인 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 확약은 명시된 임차인 및 승계인에게 적용되는 것이며, 확인되지 않은 별도 권리까지 자동으로 소멸시키지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 2.6억의 가격 부담
우공아파트의 실거래 비교 자료에서 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 225,000,000원이며, 전체 거래 평균은 226,250,000원입니다. 반면 본건의 감정가이자 신건 최저매각가는 260,000,000원입니다. 최근 12개월 집계 평균 대비 115.6%로, 시세보다 저렴한 가격이라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.00㎡ | 7층 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.00㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,250,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
또한 열거된 실제 거래일은 2021~2023년이며, 가장 최근에 표시된 거래도 2023.05입니다. 별도로 집계된 최근 12개월 평균 225,000,000원과 거래 목록의 시점이 일치하는지 확인이 필요합니다. 해당 평균과 115.6%라는 수치는 참고 지표로 활용하되, 이를 현재 동일 면적의 확정 시세로 취급해서는 안 됩니다.
그럼에도 제시된 비교 지표상으로는 감정가가 전체 평균과 최근 12개월 집계 평균을 모두 웃돌고, 가격 추세도 -2.2%로 하락 방향입니다. 최근 확인 거래 175,000,000원 역시 감정가보다 낮지만, 면적 차이와 거래 시점의 한계 때문에 직접적인 평가 기준으로 단정할 수 없습니다.
평균 유찰 횟수가 곧 본건의 예상 유찰 횟수를 의미하는 것은 아니지만, 신건 감정가에 적극적으로 입찰할 가격 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
매각가를 신건 최저가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 임차인 우선변제분을 반영한 뒤, 신청채권자에게 배분되는 금액을 표시합니다. 실제 배당은 채권승계 관계, 권리 귀속, 배당순위 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 이소연 보증금 우선변제 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 250,000,000원 | 5,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 나타낸 것입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이기도 하므로 임차인 보증금과 신청채권이 동일 채권의 승계분인지 반드시 대조해야 합니다. 두 채권을 별도 독립채권으로 중복 계산한 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 별개
이 물건에서 가장 중요한 것은 유찰 후 최저매각가가 낮아졌다는 사실보다 확약에 따라 미배당 보증금이 실제로 면제되는지입니다. 확약이 유효하다면 실질 인수액이 0원으로 정리되지만, 확약이 적용되지 않으면 낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수 위험이 확대될 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 추정 | 확약 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 260,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 208,000,000원 | 45,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 166,400,000원 | 86,729,600원 | 0원 |
원칙상 인수 추정액은 확약이 없고 해당 임차보증금 미배당분을 매수인이 인수한다고 가정한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 집행비용 차이로 인해 낙찰가와 추정 인수액의 합은 보증금 250,000,000원을 다소 웃돌 수 있습니다. 실제 매각조건의 확약이 유효하게 이행되면 이소연 관련 실질 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·주상복합·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 까치산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.09.19 준공, 총 24세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1003호이며 승강기·도시가스·난방·기계식주차장 설비 등이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 주거용 사용 사실이 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 주거 사용과 공부상 용도의 구분을 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며, 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 수준의 포장도로에 접하며, 지형은 대체로 평탄합니다.
- 규제. 수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 있습니다. 입찰 전 해당 물건의 적용 여부와 지정기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.5회로 집계되어 있습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래 확보가 제한적인 점도 가격 판단의 불확실성을 높입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 확약 확인. 이소연과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 동일 보증금을 이중 계산하지 않도록 채권승계 내역과 배당관계를 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권의 말소 확인. 을구 5번 이소연 주택임차권등기가 존재합니다. 매수인의 인수액이 0원이라는 판단은 확약의 효력과 말소 조건의 이행을 전제로 합니다.
- 실거래 면적 재검토. 본건 전용 36.68㎡에 비해 비교 거래는 26.36~27.00㎡로 차이가 있습니다. 동일 면적·동일 용도 기준의 거래가격을 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 가격 추세 -2.2%이며 신건 최저가가 최근 12개월 집계 평균의 115.6%입니다. 과거 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 인수 재계산. 유찰에 따른 최저가 하락과 보증금 인수 여부는 반드시 분리해 검토해야 합니다. 확약이 이행되지 않으면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 인도 가능 시점, 점유자 현황 및 필요한 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 미납 공용관리비, 당해세, 취득세 및 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다르다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 보증금 250,000,000원의 임차권입니다. 일반적인 인수형 경매라면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 이소연과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 리스크는 상당 부분 정리될 수 있습니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 225,000,000원의 115.6%에 해당하고, 가격 추세는 -2.2%입니다. 단지의 평균 유찰 횟수 8.5회와 소규모 건물 특성도 부담입니다. 더구나 비교 거래는 면적과 거래 시점의 차이가 있어 시세의 확실성도 낮습니다.
결론은 확약 조건 확인을 전제로 한 권리 위험 관리형이지만, 신건 가격에서는 적극 입찰을 권하기 어려운 물건입니다. 유찰 이후 실제 매각조건이 유지되는지 확인하고, 동일 면적의 현재 시세를 다시 검증한 후 판단하는 접근이 적절합니다. 권리 검토는 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 관망입니다.
