※ 확약 전 룰상 인수 대상 239,000,000원을 적용하면 현재 회차 총취득액은 523,000,000원입니다. 매각 조건의 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
서울남부지방법원 2026타경4001. 서울 구로구 오류동 양지마을 제104동 503호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박해영 씨이고, 2019년 9월 17일 소유권이전이 이루어졌습니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 기준점은 2026년 1월 7일 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단입니다. 이보다 앞선 2023년 9월 주택임차권등기는 살아 있어 임차인의 대항력이 인정되고 매수인 인수 문제가 생기지만, 매각물건명세서의 조건부 확약이 그 핵심 위험을 사실상 제거합니다.
다만 권리 위험이 줄었다고 해서 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 284,000,000원으로 최근 12개월 평균 235,000,000원보다 20.9% 높고, 최신 거래 240,000,000원보다도 18.3% 높습니다. 최근 추세 지표도 -10.2%로 하락 방향이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 18.1회, 매각률은 4.17%로 환금성 부담도 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제104동 제5층 제503호 도로명: 서울특별시 구로구 경인로15나길 20 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 시세 비교 기준 36.41㎡ |
| 소유자 | 박해영 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제503호 · 사용승인 2018.11.08. |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2026.01.07, 임차권은 그보다 앞선다
핵심 말소기준권리는 2026.01.07 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 44,739,833원입니다. 그 이후인 2026.03.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.09.15 등록된 주택임차권은 기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고 매수인 인수 가능성이 발생합니다. 다만 이 사건에서는 매각물건명세서 비고에 임차인 신아련 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 배당 미수령 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 신아련 1명입니다. 주택임차권등기부상 보증금은 239,000,000원, 주민등록일자는 2019.09.02, 점유개시일자는 2019.08.30입니다. 확정일자는 2019.08.13(228,000,000원) 및 2021.08.17(증액 11,000,000원)으로 기재되어 있습니다. 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 전입 | 보증금 | 권리상태 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신아련 | 건물전부 · 주거 주택임차권등기 | 2019.09.02 | 239,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 승계: 주택도시보증공사 확약 적용 |
배당요구일은 2023.09.15입니다. 확약 적용 대상은 신아련과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사이며, 이 사건에서 별도 실제 임차인의 인수위험은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.84억은 최근 시세보다 높다
양지마을의 대상 면적 36.41㎡에 맞춘 최근 실거래 표본은 7건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6~7월의 2건으로 평균 235,000,000원이며, 최신 거래는 2026.07 240,000,000원입니다. 최근 추세 지표는 -10.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.46㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 33.46㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.02 | 33.59㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2023.12 | 36.41㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2022.09 | 36.74㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.10 | 36.59㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 33.59㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 2건 | — | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 7건 | — | 254,000,000원 |
가격 판단의 중심은 전체 평균보다 최근 거래입니다. 현재 실질취득 284,000,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 120.9%, 최신 거래 240,000,000원의 118.3%입니다. 전체 7건의 최고 거래가도 274,000,000원이므로 현재 실질취득가는 과거 최고 거래가보다 10,000,000원 높습니다. 따라서 신건에서 가격 메리트는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,776,000원 |
| 인수 · 임차인 신아련 보증금 (확약 전) | 239,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,739,833원 | 44,739,833원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 234,484,167원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 284,000,000원에서 집행비용은 4,776,000원, 서울신용보증재단은 44,739,833원을 전액 배당받고, 주택도시보증공사는 234,484,167원을 배당받아 4,515,833원의 미배당이 발생합니다. 임차보증금 239,000,000원은 배당표상 매수인 인수 대상으로 잡히지만, 매각 조건의 확약 적용으로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 1회 유찰부터 시작
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 미배당 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 284,000,000원 | 4,515,833원 | 284,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 227,200,000원 | 60,520,633원 | 227,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 181,760,000원 | 105,324,473원 | 181,760,000원 |
확약 조건이 동일하게 적용된다는 전제에서 실질취득은 매각가와 같아집니다. 1회 유찰 가격 227,200,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 약 96.7%, 2회 유찰 가격 181,760,000원은 약 77.3%입니다. 따라서 현재 회차의 284,000,000원보다 1회 유찰 이후가 가격상 훨씬 합리적인 구간입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ‘오류동역’이 소재하여 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 6층 건물 내 5층 503호이며, 사용승인일은 2018.11.08.입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 완경사지대에 자체지반이 대체로 평탄한 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 양지마을은 49세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 18.1회, 매각률이 4.17%로 낮습니다. 최근 추세도 -10.2%여서 가격을 높게 잡을수록 환금성 부담이 커집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 우선 확인. 신아련 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 인수액 혼동 금지. 확약 전 룰상 인수 대상은 239,000,000원이지만 확약 적용 실질 인수는 0원입니다. 현재 실질취득은 284,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 284,000,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원보다 120.9%, 최신 거래 240,000,000원보다 118.3%입니다. 신건 가격 메리트는 없습니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 각각 약 96.7%, 77.3% 수준이므로 현재 회차보다 유찰 이후 가격을 우선 검토할 만합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 등록된 민간임대주택등기가 등기상 남아 있으므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 매수 후 사용계획의 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 확약 조건과 권리관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 합격, 가격은 보류”
이 사건의 가장 큰 권리상 부담은 대항력 있는 임차인 신아련의 239,000,000원 보증금입니다. 그러나 매각 조건의 확약으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 구조이므로, 확약 적용 실질 인수는 0원입니다. 확약 전 룰상 인수액 239,000,000원을 감안한 현재 총취득액 523,000,000원과는 결과가 완전히 달라집니다.
문제는 그 다음입니다. 현재 실질취득 284,000,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 120.9%, 최신 거래 240,000,000원의 118.3%이고, 전체 7건 최고 거래 274,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -10.2%, 경매물건 평균 유찰은 18.1회, 매각률은 4.17%입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 가격과 환금성은 불리합니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리는 확약 조건 아래 관리 가능하지만, 신건 가격은 보류입니다. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원으로 내려가므로 가격 승부처는 현재 회차보다 유찰 이후에 있습니다. 여기에 2022.11.15 등록된 민간임대주택등기라는 별도 확인 포인트도 남아 있으므로, 현재 284,000,000원에 서둘러 응찰할 사건은 아닙니다.
