인천지방법원 2025타경511385. 이번 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 송도역서해그랑블 101동 24층 2402호입니다. 철근콘크리트구조의 지상 29층 건물 중 24층 아파트로, 소유자는 심현준입니다. 경매를 신청한 채권자는 송학둥지아파트주택재건축정비사업조합이며, 청구액은 249,154,509원입니다.

권리관계의 시작점은 2024.07.08. 접수된 주택도시보증공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 해당 근저당권이 말소기준으로 표시되어 있습니다. 이후 조합의 가압류와 그 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 이것만으로 매수에 적합한 가격인지까지 판단할 수는 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 450,000,000원입니다. 비교 가능한 최신 실거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 신건 가격에 할인 매력이 있다고 평가할 근거는 없습니다. 아울러 배당예측 수치가 실제 신청채권의 처리 결과와 맞는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기상 핵심 권리는 주택도시보증공사 근저당권입니다. 2024.07.08. 접수된 을구 1번 권리로, 채권최고액은 72,000,000원입니다. 등기 원인에는 2020.11.06. 설정계약과 정비사업에 따른 이전고시가 기재되어 있습니다. 다만 권리 순위를 분석할 때는 표시된 접수일 및 관련 등기 내용을 기준으로 검토해야 합니다.

이후 2024.08.02. 송학둥지아파트주택재건축정비사업조합의 203,625,243원 가압류가 접수됐습니다. 2025.08.13.에는 해당 가압류가 본압류로 이행되는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 별개의 신규 가압류 채권이 추가된 것으로 보고 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 및 가격 판단

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자가 있는지, 전입신고와 확정일자에 따른 대항력 또는 우선변제 가능성이 있는지 현황조사와 매각물건명세서 등을 통해 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 이 아파트의 감정가와 신건 최저가는 모두 450,000,000원입니다. 하지만 동일 단지나 비교 가능한 아파트의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

1회 또는 2회 유찰 시 최저가가 내려가는 시나리오는 제시돼 있지만, 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 할인은 서로 다른 개념입니다. 시세 확인 없이 유찰 후 금액만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 유찰과 다음 매각가격의 적용 여부도 매각기일 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)

채권최고액과 표시된 청구금액을 기준으로 구성한 예측입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 피담보채권·배당요구·당해세·최우선변제·배당순위에 따라 결과는 달라집니다. 가압류에서 본압류로 이행된 강제경매개시결정은 별개의 채권으로 중복 계산하지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

미배당 0원은 배당 계산에 포함된 채권만을 기준으로 한 값입니다. 신청채권 249,154,509원의 충족 여부까지 의미하지 않습니다. 또한 1회·2회 유찰 시 표시된 소유자 잔여금은 현재 배당표의 집행비용과 채권 배당액을 그대로 적용한 단순 차감 결과와 일치하지 않아 재계산이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 송도고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 빌라 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 무난한 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 29층 건물 중 24층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 하이섀시 창호를 사용합니다. 위생설비·난방설비 및 17인승 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 토지. 토지는 사다리형으로 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 포장도로는 외부 공도와 연결됩니다.
• 토지이용 및 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있으며, 해당 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 입찰 시점에 적용되는 최신 규제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태에 대한 현장 확인은 필요합니다.
• 환금성. 아파트 용도이고 차량 접근 및 기본 생활교통 여건이 확인됩니다. 그러나 실제 거래량, 최근 가격 흐름, 유사 면적의 거래가격이 확인되지 않아 매도 소요기간이나 환금성을 높게 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래가격 확보. 송도역서해그랑블의 동일 또는 비교 가능한 면적, 유사한 층수의 최근 거래를 확인하세요. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 비교하고, 가격 하락 추세 여부도 함께 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 주택도시보증공사의 을구 1번 근저당권과 정비사업 이전고시 관련 내용을 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요. 말소기준 전후의 권리관계와 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리 여부도 확인해야 합니다.
• 조합 채권의 중복 및 충당관계. 조합의 203,625,243원 가압류와 249,154,509원 경매 청구액이 어떻게 연결되는지 확인하세요. 가압류에서 본압류로 이행된 동일 채권을 중복 합산하지 않으면서도 실제 배당요구액과 잔존채권을 누락하지 않아야 합니다.
• 배당표 재검산. 현재 신건의 예상배당 구성과 유찰 시나리오별 집행비용·채권 배당액·소유자 잔여금이 산술적으로 일치하는지 검증하세요. 신청채권자에 대한 배당액 0원 표기의 의미도 확인해야 합니다.
• 점유관계 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 실제 점유자, 점유 원인, 임차보증금 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 인도 부담. 관리비 체납 여부와 공용부분에 관한 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인하고, 점유자와 인도 협의가 필요한 경우 별도 비용과 기간을 고려하세요.
• 매각기일 및 규제 재확인. 2026.10.30. 매각기일, 최저매각가 450,000,000원 및 해당 시점의 부동산 관련 규제를 법원 공고와 관련 기관 자료로 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격과 배당은 검증 후”

인천 송도역서해그랑블 101동 2402호는 주택도시보증공사 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원으로 나타납니다. 등기권리만 보면 복잡한 선순위 권리 승계 문제는 드러나지 않습니다.

하지만 투자 판단에서 중요한 부분은 아직 남아 있습니다. 450,000,000원이라는 신건 최저가가 실제 시장가격과 비교해 적정한지 확인되지 않았고, 임대관계 역시 미상입니다. 무엇보다 신청채권자의 청구액과 예상배당 처리 간의 관계가 명확하지 않고, 유찰 시나리오의 소유자 잔여금도 재검산이 필요합니다.

따라서 결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 점유·배당 검증 전까지 입찰 판단은 보류입니다. 최신 실거래를 확보하고, 점유관계를 조사하며, 신청채권자의 배당 충당관계를 확인한 뒤 응찰가격과 자금계획을 결정하는 것이 적절합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 시세와 비교하기 전에는 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.