서울남부지방법원 2026타경4005. 서울 강서구 마곡동 벨리오 제2층 제214호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 전재균이며, 2022년 3월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 128,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 압류나 가압류가 아니라, 그보다 먼저 성립한 이선주의 주택임차권입니다. 2022년 3월 18일 전입 및 점유를 시작하고 확정일자를 갖춘 임차권이 2024년 4월 3일 등기되었기 때문입니다.

통상 이런 구조에서 보증금 145,000,000원이 최저매각가 135,000,000원을 넘으면, 배당받지 못하는 차액이 낙찰자의 부담으로 이어질 수 있습니다. 그러나 이번 물건은 그 인수 위험을 해소하는 조건부 매각 조항이 존재합니다. 따라서 배당계산상 인수 예정액과 확약 이행 후 실제 인수액을 분리해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

말소기준권리는 2025년 10월 31일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 발생한 강제경매개시결정과 국가·지방자치단체의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 기존 하나은행 근저당도 2022년 3월 21일 이미 말소되었습니다.

다만 2024년 4월 3일 등기된 이선주의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 전입·점유 및 확정일자도 말소기준보다 빠르므로, 일반적인 권리순위만 보면 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 있습니다. 이번 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 함께 적용해야만 실질적인 인수 관계를 정확히 판단할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

이선주의 임대차계약일은 2022년 3월 1일 및 2022년 3월 18일로 기재되어 있습니다. 확정일자는 2022년 3월 2일이며, 전입신고와 점유개시는 2022년 3월 18일입니다. 이후 2024년 4월 3일 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

③ 인수금 분석 — 확약 전과 후는 다르다

배당계산상으로는 보증금 145,000,000원 가운데 132,310,000원이 배당되고, 부족분 12,690,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.

하지만 이번 매각조건의 포기·말소 조항이 이행되면 미배당 잔액을 매수인이 추가 지급하지 않습니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정할 때 실질취득은 낙찰대금 135,000,000원을 기준으로 판단하되, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 추가 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

매각대금 135,000,000원 기준 자동 추정 배당입니다. 임차인 미배당액 12,690,000원은 포기·말소 확약 적용 전의 룰상 인수액입니다. 실제 인수는 매각조건 이행 여부에 따라 달라집니다. 주택도시보증공사 명의 청구액은 중복채권 여부 확인 전 단순 합산해 독립된 채무로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험

유찰로 최저매각가가 내려가면, 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형에서는 배당 부족액이 커집니다. 제공된 시뮬레이션에서도 1회 유찰 시 39,312,000원, 2회 유찰 시 60,555,200원의 룰상 인수액이 계산됩니다.

이는 낙찰가 인하분을 그대로 순수한 가격 할인으로 볼 수 없다는 뜻입니다. 반면 이선주와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 동일하게 유지·이행된다면, 해당 보증금의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단할 수 있습니다.

⑥ 시세 비교 — 가격 메리트는 판단 보류

이 오피스텔의 감정가는 135,000,000원이며, 현 최저매각가도 같은 금액입니다. 소유자의 과거 등기상 거래가액은 128,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격은 현재 시장가격을 직접 나타내지 않습니다.

동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 2층 오피스텔은 실제 이용상태, 내부 상태, 임대 수요 및 거래사례에 따라 적정 가격이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 9호선 양천향교역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 업무시설, 지식산업센터, 아파트, 대형 쇼핑센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 양천향교역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 지하 4층·지상 10층 철근콘크리트구조 건물의 2층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·스프링클러·CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측과 서측으로 약 35미터 및 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 준주거지역이며, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 오피스텔의 실제 사용 및 활용 가능 범위는 관계 법령과 공부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 업무시설과 주거시설이 혼재한 마곡 입지이나, 실제 환금성은 같은 건물의 최근 매매사례, 임대료, 공실률 및 관리비 수준을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 이선주와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점, 반환청구권 포기의 효력 및 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 승계관계 확인. 실제 임차인은 이선주 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 지위와 가압류·경매 신청채권의 관계를 확인하되 동일 보증금의 중복 합산을 피해야 합니다.
• 배당표 재검증. 자동 배당계산상 임차인 배당액은 132,310,000원이나, 실제 배당은 조세채권과 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 해소 조건의 적용도 함께 검토해야 합니다.
• 현황 점유·명도. 매각조건에는 주거용 사용 사실이 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고, 필요하면 명도 및 이사 협의를 예상해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물 유사 면적·층의 최근 실거래, 임대차 시세와 거래 추세를 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금 및 등기비용을 확인해 총 취득비용을 산정해야 합니다.
• 등기부 최신본 대조. 국가 및 지방자치단체 압류와 관련된 조세채권, 입찰 직전 새로운 권리변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건의 권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준보다 빠른 임차권이 있고, 임차보증금 145,000,000원은 최저매각가 135,000,000원보다 큽니다. 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 중대한 위험입니다.

하지만 이 사건은 임차인 및 승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 조건이 이행되면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 반면 이행되지 않을 경우 신건 기준 12,690,000원의 룰상 인수 위험이 있으므로 확약의 효력과 실제 이행 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

결국 이 오피스텔의 핵심은 첫째, 인수 해소 조건의 확실한 확인, 둘째, 실제 시장가격에 근거한 응찰가 결정입니다. 권리상 위험을 해소할 근거는 존재하지만 시세 비교가 이루어지지 않은 현재 단계에서는 투자 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 검증 후 판단. 이것이 이번 사건의 결론입니다.