인천지방법원 2025타경511497. 인천광역시 남구 문학동 368-3 석정빌라 4층402호, 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장정희 씨이고 2009년 11월 20일 거래가액 98,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 보성농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 98,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 8월 11일 신청된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다.
다만 이 물건은 임차인 1명이 확인됩니다. 노위경 씨의 전입일은 2017.09.22로 말소기준권리인 2009년 11월 20일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 5,000,000원과 월세 350,000원을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있으며, 현황조사상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 368-3 석정빌라 4층402호 도로명주소: 인천광역시 남구 소성로318번길 10-34 |
| 물건종류 | 다세대 · 4층 402호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 · 사용승인일자 1998.11.27. |
| 소유자 | 장정희 (단독소유, 2009.11.20. 거래가액 98,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 보성농업협동조합 / 77,463,499원 |
| 등기 기준 | 2026.10.16 · 인천지방법원 등기국 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 명확하고 인수는 0원
말소기준권리는 2009년 11월 20일 보성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 98,000,000원이고, 매각으로 소멸합니다. 그 이후인 2025년 8월 11일의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 및 이종길의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원
현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 전입신고가 말소기준권리 이후입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노위경 | 2017.09.22 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력은 없음입니다. 전입일 2017.09.22가 2009.11.20 말소기준권리보다 늦기 때문입니다. 따라서 보증금 5,000,000원은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 현황조사상 임대관계도 미상입니다. 실제 점유 상태와 임대차관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 신건은 가격 검증이 먼저
현재 회차는 신건, 감정가 100%로 최저매각가가 95,000,000원입니다. 별도의 실거래 비교 없이 이 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 대신 유찰 시 최저매각가가 어떻게 내려가는지와 그에 따른 배당 변화를 함께 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 95,000,000원 | 100% | 92,890,000원 | 5,110,000원 |
| 1회 유찰 시 | 76,000,000원 | 80% | 74,232,000원 | 23,768,000원 |
| 2회 유찰 시 | 60,800,000원 | 64% | 59,305,600원 | 38,694,400원 |
현재 신건에서는 매각가 95,000,000원에서 집행비용 약 2,110,000원을 제외한 뒤 보성농업협동조합에 92,890,000원이 배당됩니다. 채권최고액 98,000,000원 기준 5,110,000원의 미배당이 발생합니다. 유찰이 이어지면 최저매각가는 내려가지만 보성농업협동조합의 미배당은 각각 23,768,000원, 38,694,400원으로 커집니다.
④ 배당 분석 — 보성농협 미배당이 핵심
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,110,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 보성농업협동조합 | 98,000,000원 | 92,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 95,000,000원 가정. 집행비용 2,110,000원과 보성농업협동조합 배당 92,890,000원이 매각대금을 모두 소진하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 감정평가상 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ‘인천문학초등학교’ 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로 사용승인일자는 1998.11.27.이며, 외벽은 적색벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시창호 등입니다. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중이며, 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학), 정비구역 등이 확인됩니다. 위반건축물은 아니며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 개별 시장가격을 바로 대조할 수 있는 근거가 부족한 만큼 신건 가격은 보수적으로 판단하고, 실제 매수 가능 가격과 거래 가능성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저매각가 95,000,000원은 감정가의 100%입니다. 실거래 등 실제 시장가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원입니다. 해당 가격이 실제 시장가격과 어떻게 비교되는지를 회차별로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 점유. 노위경 씨는 전입일 2017.09.22로 대항력은 없고 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상태와 임대차관계는 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 정비·토지이용계획 확인. 지구단위계획구역과 정비구역 등이 확인되므로 장기 보유를 고려한다면 관련 계획을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 확정”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 구조가 단순합니다. 말소기준권리는 2009년 11월 20일 보성농업협동조합 근저당권으로 명확하고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 낙찰가와 같습니다.
하지만 현재는 95,000,000원의 신건입니다. 이 가격이 시장가격보다 낮은지 여부를 확인하지 않은 채 단순히 인수 0원만으로 좋은 가격이라고 판단해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원으로 내려가며, 동시에 보성농업협동조합의 미배당은 커집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 권리는 인수 0원으로 정리하고, 가격은 실제 시장가격과 회차별 최저매각가를 대조해 결정하는 것이 맞습니다.
