서울남부지방법원 2026타경4023. 강서구 마곡동의 라테라스 제6층 제604호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 194,000,000원입니다. 등기에는 이보다 앞서 윤정현 명의의 주택임차권이 기재되어 있고, 그 임차보증금도 194,000,000원입니다.

권리분석에서 가장 주의할 부분은 등기상 선순위 임차권이 존재한다는 사실과 실제 매수인 인수금액을 구별해야 한다는 점입니다. 2024.03.22에 등기된 임차권은 2025.12.01 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되면, 이 선순위 임차권으로 인한 미배당 보증금은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 구조입니다. 입찰 전에는 그 조건의 적용과 이행 가능성을 원본 서류로 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2025.12.01 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정 및 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 하지만 윤정현의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.22에 접수되었습니다. 임차인의 전입신고와 점유개시도 2020.03.13으로 말소기준보다 앞서므로 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인된 실제 임차인은 윤정현 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있어 별도의 실제 임차인으로 세거나 같은 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다.

임차보증금의 원금은 최초 확정일자에 대응하는 189,000,000원과 이후 증액분 5,000,000원으로 구성됩니다. 주택도시보증공사가 승계인으로 등장하더라도 해당 보증금이 새로운 독립 임차보증금으로 늘어나는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 소폭 낮지만 표본이 적다

실거래 비교 대상은 동원라테라스로 집계된 거래입니다. 전체 확인 거래는 4건, 전체 평균은 221,175,000원이며, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 평균은 225,500,000원(2건)입니다. 신건 최저가는 최근 평균의 98.9%로 소폭 낮습니다.

최근 12개월 평균 225,500,000원과 최저매각가 223,000,000원의 차이는 2,500,000원입니다. 따라서 신건 가격은 최근 평균을 약간 밑도는 수준이며, 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기에는 차이가 크지 않습니다.

최신 실거래는 2026.07의 259,000,000원으로 신건 최저가보다 높고, 최근 거래 추세 지표도 +4.0%입니다. 다만 최신 거래는 30.93㎡·7층이고, 본건의 시세 비교 기준은 28.58㎡·6층이므로 최신 거래가를 그대로 본건의 적정가격으로 대입해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)

현재 신건 가격을 기준으로 한 배당 추정입니다. 임차보증금 우선변제액 194,000,000원을 반영한 뒤 잔여 매각대금을 후순위 채권에 배분하는 구조입니다. 실제 배당은 법원이 확정하는 채권액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 집행비용 3,922,000원, 임차보증금 배당 194,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 25,078,000원으로 매각대금 223,000,000원이 배분됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 핵심

가격이 낮아지는 회차에서는 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권 인수 계산과 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 분리해 봐야 합니다.

일반 계산상 인수액은 포기·말소 조건이 적용되지 않았을 경우의 미배당 보증금 추정치입니다. 매각물건명세서의 조건이 이행되는 경우에는 해당 임차인·승계인에 대한 실질 인수를 0원으로 평가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 공항고등학교 북측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 6층으로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.
• 도로. 서측 약 4m 포장도로와 남측 약 4m 막다른 도로에 접합니다. 차량 진출입 가능 여부와 별도로 실제 주차·진출입 편의성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 표시도 있으므로 실제 적용 대상과 기간은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교 단지는 19세대이며 확인된 거래가 4건으로 많지 않습니다. 소규모 다세대주택 특성과 거래 표본 부족을 고려하면 가격 변동과 매도 소요기간에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
• 현장 상태. 감정평가는 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되어 외부관찰, 주위 탐문, 건축물현황도와 유사물건 사례 등을 참고했습니다. 실제 내부 상태가 평가 당시의 가정과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 임차인 윤정현과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 포함되는지, 매각 후 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 전입 2020.03.13, 임차권등기 2024.03.22, 말소기준 가압류 2025.12.01의 선후관계를 확인하고 조건이 적용되지 않을 경우의 인수 위험을 따로 계산해야 합니다.
• 승계·중복채권 확인. 실제 임차인 윤정현 1명과 주택도시보증공사의 승계 관계를 구별하고, 가압류·경매신청 채권액이 중복 집계되는 부분이 있는지 확인해야 합니다.
• 현황조사 및 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 실제 내부 점유와 임대관계는 현장에서 재확인해야 합니다. 포기 조건이 적용되지 않는 다른 권리자가 확인되는 경우 그 위험은 별도로 분석해야 합니다.
• 국 압류·조세 우선순위. 2026.08.13 강서세무서장 관련 압류의 배당 영향과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 평균은 225,500,000원이지만 최근 거래가 2건뿐입니다. 개별 거래 면적·층·내부 상태 차이를 감안해 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담, 주차 여건, 건물 공용시설, 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 포기·말소 조건이 승부처”

이 사건은 선순위 임차권이 존재한다는 점만 보면 위험해 보일 수 있습니다. 윤정현은 말소기준권리 이전에 전입했고, 보증금 194,000,000원에 대한 우선변제권과 대항력을 갖추고 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 윤정현과 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다.

그 조건이 정상 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론은 조건부이며, 선순위 임차권이 처음부터 존재하지 않는 물건과 똑같이 볼 수는 없습니다. 또한 주택도시보증공사의 승계 및 채권 신고 관계, 국 압류에 따른 배당 영향도 점검해야 합니다.

가격은 신건 최저가 223,000,000원, 최근 12개월 거래 평균 225,500,000원으로 최근 평균의 98.9%입니다. 최신 거래 259,000,000원보다 낮기는 하지만 면적과 층이 다르고, 최근 거래가 2건에 불과해 확실한 저가 매수라고 단정하기 어렵습니다. 권리는 포기·말소 조건 확인이 우선이고, 가격은 거래 표본과 현장 상태를 반영해 신중하게 판단할 물건입니다.