서울남부지방법원 2026타경4044. 서울 양천구 신월동 삼성하우징 제1층 제104호, 전용 26.78㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 감정가는 217,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 205,000,000원입니다. 등기부에는 국가의 압류, 주택도시보증공사의 가압류 및 경매개시결정이 존재합니다. 여기에 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기까지 겹쳐 있어 처음 보면 권리관계가 복잡해 보입니다.

그러나 권리의 종류보다 중요한 것은 각 권리가 언제 발생했고, 매수인에게 무엇이 남느냐입니다. 임차인 김지훈은 2021.02.25 전입했고, 말소기준으로 제시된 국가 압류는 2021.12.01 접수됐습니다. 임차인의 대항력이 선행하는 구조입니다. 일반적인 배당 부족 상황이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있지만, 이번 매각에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별한 조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 조건부 인수 면제

권리의 기준점은 2021.12.01 국가 압류입니다. 기존 광남새마을금고 근저당권 2건은 이미 2019.05.09 말소됐으므로 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다. 국가 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

김지훈의 임차권등기 접수일은 2023.04.14이며, 등기부와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으나 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 임차보증금 합계는 205,000,000원입니다.

주택도시보증공사는 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나고, 명세서에는 주택임차권 승계인으로도 기재돼 있습니다. 기관의 여러 권리상 지위를 독립된 임차인이나 별도 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 가압류 청구금액 4,891,500,000원은 등기부에 나타나는 별도 채권 신고 규모로서 예상배당 분석에 반영돼 있습니다.

② 시세 비교 — 숫자상 93.6%, 그러나 거래 시점이 문제

삼성하우징의 비교 거래는 전용 26.78㎡를 중심으로 총 4건입니다. 평균 거래금액은 231,750,000원, 감정가와 최저매각가는 217,000,000원입니다. 과거 거래평균과 비교하면 최저가가 93.6% 수준입니다.

다만 비교 자료가 모두 2021년 8~10월 거래라는 점이 중요합니다. 2026년의 입찰 판단에 필요한 최근 12개월 실거래 표본으로 보기는 어렵습니다. 따라서 93.6%라는 숫자는 과거 거래가격 대비 비율이지, 현재 시세 대비 확정적인 할인율이 아닙니다.

특히 최신 거래인 240,000,000원은 전용 28.23㎡, 4층으로 경매 대상인 전용 26.78㎡, 1층과 면적·층수가 다릅니다. 같은 면적의 거래 3건은 모두 2층, 229,000,000원으로 기재돼 있지만, 같은 월·층·금액의 반복 표본은 실제 독립된 거래인지 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

배당표는 신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 자동 추정입니다. 집행비용 3,838,000원, 임차보증금 205,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 8,162,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 국가 압류 관련 실제 체납세액, 당해세 및 최우선변제 등은 충분히 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 동일 기관의 여러 채권 신고에 따른 중복채권 조정 여부도 확인해야 합니다.

이 추정에서는 김지훈의 임차보증금이 전액 배당되므로 신건 가격 자체에서는 보증금 미배당 인수가 발생하지 않습니다. 그러나 실질 인수 0원의 결정적인 근거는 매각물건명세서의 반환청구권 포기·등기말소 조건입니다. 실제 배당이 줄어들거나 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도, 해당 조건이 유효하게 이행된다면 매수인에게 그 잔액을 청구할 수 없다는 점이 핵심입니다.

④ 유찰 시 실질취득 — 보증금 인수액을 별도로 봐야 한다

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 205,000,000원이므로, 반환청구권 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 취득부담을 높이는 구조입니다. 하지만 이번 매각에는 미배당 잔액의 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 해당 조건 이행을 전제로 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

룰상 인수 추정치는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 일반적 가정의 회차별 계산값입니다. 이번 매각의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 위 금액은 낙찰가 시나리오이며 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 양강초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독 및 다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 서울지하철 5호선 신정역 및 2호선 신정네거리역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2019.02.20 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 경매 대상은 1층 104호입니다.
• 도로. 남측 노폭 약 8m, 동측 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단으로 이용되고 있으며 지목은 대지입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이고, 과밀억제권역·공항 관련 진입표면구역 및 원추표면구역·교육환경 상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정사항은 대상 및 지정기간을 구분해 최신 상태를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 실내 상태와 점유·관리 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 실거래 비교표본이 2021년 자료에 집중돼 있어 현재 거래 활성도와 적정 매도가를 판단하기 어렵습니다. 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기 조건 확인. 매각물건명세서의 김지훈 및 주택도시보증공사 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 최신 매각조건에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 주택임차권등기를 말소하는 조건의 구체적인 이행 방법과 책임 주체, 소유권이전 이후 처리 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 승계인 구분. 김지훈이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인입니다. 같은 205,000,000원의 보증금을 중복된 별도 임차보증금으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 국가 압류·조세 확인. 2021.12.01 국가 압류와 2024.03.25 추가 압류가 있습니다. 체납세액 및 조세의 실제 배당순위에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 4,891,500,000원은 매각가보다 훨씬 큽니다. 공동채권 및 다른 채권 신고와의 관계, 배당 중복 여부를 확인해야 하며, 거액의 미배당 채권이 그대로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
• 시세 재검증. 비교 거래 4건이 2021년 자료이므로 현재 신월동 유사 면적·연식·층수의 거래 및 매물을 확인해야 합니다. 특히 경매 대상이 1층이라는 점을 반영해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자나 공실 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 승계 가능 비용, 기타 공과금 부담을 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 173,600,000원, 2회 유찰 138,880,000원은 조건부 인수 0원이 유지될 경우 가격 측면에서 검토할 수 있는 시나리오입니다. 하지만 각 회차가 실제로 진행된다는 보장은 없습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 포기 조건, 과거 시세보다 중요한 것은 현재 가치”

이 사건은 단순한 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 1명, 보증금 205,000,000원이 존재합니다. 원칙적인 권리구조만 보면 매수인 인수 위험을 반드시 계산해야 합니다.

다만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 이 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 가장 중요한 권리분석 확인 사항은 이 포기·말소 조건의 유지와 실제 이행입니다.

가격은 별개로 봐야 합니다. 최저가 217,000,000원이 과거 실거래 평균의 93.6%라는 사실만으로 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다. 비교 거래는 모두 2021년이고 대상 건물은 18세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 현재 환금성과 적정가격에 대한 추가 검증이 필요합니다.

결론은 ‘권리 조건부 검토 가능, 가격 판단은 보류’입니다. 포기·말소 조건의 법적·실무적 이행을 확인하고, 최신 시세를 재검증한 뒤에야 신건 응찰 또는 유찰 후 접근 여부를 합리적으로 결정할 수 있습니다.