서울남부지방법원 2026타경4050. 서울 금천구 시흥동 다온캐슬 제4층 제404호의 다세대주택입니다. 소유자는 박일성이고, 2022년 2월 17일 매매를 원인으로 2022년 3월 2일 소유권을 취득했으며 거래가액은 255,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 232,000,000원으로 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.06.28. 갑구 3번 압류로 적용되고, 그 이후의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차권입니다. 차동욱은 2022.03.02 전입, 2022.02.07 확정일자, 2024.03.13 임차권등기를 마쳤고 보증금은 255,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있으며, 현재 회차 배당에서는 227,952,000원만 배당되고 27,048,000원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서 비고에 차동욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 · 제4층 제404호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.17. 매매, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 크지만, 확약이 승부처
말소기준권리 이후의 압류 1건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 차동욱의 주택임차권도 등기상 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있으나, 배당 부족분 27,048,000원에 대해서는 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 확약 조건을 이행하면 차동욱의 실질 인수는 0원입니다.
* 확약 이행을 전제로 한 금액. 확약이 적용되지 않는 임차인의 점유·보증금 확인 필요성은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1명, 확약 밖 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KULBATSKAIA DIANA | 2025.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| TSOI VIOLETTA | 2025.09.29 | 500,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 차동욱 | 2022.03.02 | 255,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 없음 |
차동욱은 말소기준권리인 2023.06.28보다 전입일이 빠르므로 대항력 있음으로 판단하고, 확정일자 2022.02.07 및 배당요구 2024.03.13으로 우선변제권 행사도 가능합니다. 반면 KULBATSKAIA DIANA와 TSOI VIOLETTA는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음입니다.
특히 KULBATSKAIA DIANA는 보증금이 미상이므로 실제 임대차관계와 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 확약은 차동욱 및 주택도시보증공사 승계인에게 적용되는 것이므로, 확약 밖 임차인 2명의 점유·보증금 확인 필요성은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 차동욱 보증금 (우선변제) | 255,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,048,000원을 제외한 매각대금이 차동욱에게 배당되고, 보증금 부족분 27,048,000원이 발생합니다. 다만 해당 부족분은 확약에 따라 실질 0원 인수로 처리합니다. 확약 이행 전에는 배당 부족분이 매수인 부담으로 계산됩니다.
④ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 확약 전 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 27,048,000원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 72,798,400원 | 0원 | 185,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 109,398,720원 | 0원 | 148,480,000원 |
⑤ 가격 비교 — 현재 시세 판단은 보류
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세를 판단할 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 232,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
다만 소유권 이전 당시인 2022.02.17 매매 거래가액은 255,000,000원이고, 현재 신건 최저가는 232,000,000원으로 당시 거래가액의 약 91.0%입니다. 이는 현재 시세가 아니라 과거 해당 호수의 거래가액이므로 가격 메리트 판단의 직접적인 기준으로 사용하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울 금천구 시흥동 소재, 난곡동주민센터 북서측 인근으로 주위는 다세대주택·연립주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 자동차 진입이 가능하고 서측 인근에 5621번 시내버스 종점이 소재합니다. 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통 상황은 보통 정도입니다.
- 이용·구조. 현장조사일 현재 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 404호입니다. 기본적인 위생·급배수·소화·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 가장형 토지로 인근지 대비 등고평탄하며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 독산로50마길과 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 적용되는 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 확인. 차동욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건이므로, 이 조건의 이행 여부를 가장 먼저 확인하세요.
- 확약 밖 임차인 확인. KULBATSKAIA DIANA는 2025.10.27 전입이고 보증금이 미상입니다. TSOI VIOLETTA는 2025.09.29 전입, 보증금 500,000원·월세 750,000원입니다. 두 사람 모두 대항력은 없지만 실제 점유와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저매각가 232,000,000원은 실거래 자료가 없어 시세 대비 우위 판단을 할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 185,600,000원, 2회 유찰 시 148,480,000원으로 내려갑니다. 각 회차의 낙찰가와 확약 이행 여부를 함께 보세요.
- 점유 확인. 현황조사상 임차인 3명이 확인되므로 실제 현장 점유자와 명세서 기재 내용을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 그러나 확인은 남는다”
이 사건의 핵심은 255,000,000원 대항력 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인과 주택도시보증공사 승계인에게 적용되는 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 현재 배당 구조상 27,048,000원이 부족하지만 확약이 이행되면 매수인이 실제로 인수할 금액은 0원이 되고, 현재 회차의 실질취득은 232,000,000원입니다.
다만 KULBATSKAIA DIANA의 보증금이 미상이고, 확약은 차동욱 및 주택도시보증공사 승계인에게만 적용됩니다. 따라서 확약 밖 임차인 2명의 점유·보증금 확인은 별도 과제입니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 유리하다는 판단도 할 수 없습니다. 권리는 확약 이행 전제하에 관리 가능, 가격은 보류, 임차인 확인은 필수가 이 사건의 결론입니다.
