서울남부지방법원 2026타경4055. 서울특별시 강서구 화곡동 357-21 남성아트빌 제4층 제403호, 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 현재 소유자는 정재현 씨로 2021.11.01 매매를 통해 거래가액 237,000,000원에 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 진행되고 있으며, 청구금액은 237,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라, 선순위 대항력 임차권이 확약으로 실제 인수 없이 정리되는지를 확인하는 데 있습니다.
현재 회차의 매각가 247,000,000원은 임차보증금 237,000,000원보다 높아 배당표상 이수현 보증금은 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 가압류 청구금액 20,000,000원 중 5,742,000원을 배당받는 구조입니다. 집행비용 추정액은 4,258,000원입니다. 따라서 현 회차에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 1회 유찰 시 계산상 매수인 인수액은 42,966,400원, 2회 유찰 시 81,933,120원으로 잡히므로, 이 금액만 보고 판단하면 안 됩니다. 명세서의 포기·말소 확약이 유효하게 적용되는 경우 이수현에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 357-21 남성아트빌 제4층 제403호 [도로명주소] 서울특별시 강서구 곰달래로 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활(단지형다세대)주택 · 27.37㎡ · 6층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 정재현 (2021.11.01. 거래가액 237,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2014.05.28 설정된 신목신용협동조합 근저당권 910,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 부담이 아닙니다. 현재 기준으로 중요한 말소기준권리는 갑구 7번 국민건강보험공단 압류(2023.01.04)입니다. 이후의 국·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 이수현은 2021.10.18 전입·점유, 2021.10.05 확정일자로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 有·우선변제권 有입니다. 임차권등기는 2023.10.27에 이루어졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입과 점유가 먼저입니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 이수현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
조성연은 2025.11.03 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 매각물건명세서 보완 필요 사항으로 기재되어 있으므로, 확약 밖의 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 이 확약은 이수현 및 그 승계인에만 적용됩니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 237,000,000원 | 2021.10.18 / 2021.10.05 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 승계인 확약 적용 |
| 조성연 | 미상 | 미상 | 2025.11.03 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건부터 최근 평균보다 낮다
남성아트빌(357-21)은 총 13세대, 2014.05.20 준공으로 확인됩니다. 비교 가능한 실거래는 2건이며 대상 면적 27.37㎡와 면적이 일치합니다. 최근 12개월 평균은 261,000,000원으로 제시되어 있고, 최신 거래는 2022.06의 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.46㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 27.37㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 261,000,000원 |
최저매각가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 261,000,000원의 94.6%입니다. 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 신건이라고 해서 가격 메리트가 없는 유형이 아니라, 현재 최저가 자체가 최근 평균보다 낮은 가격대입니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이고 13세대 규모라 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 편차와 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 이수현 보증금 (우선변제) | 237,000,000원 | 237,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 5,742,000원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,258,000원을 제외한 금액에서 이수현 보증금 237,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 5,742,000원이 배당됩니다. 소유자 교부 잔여는 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 인근 구분건물로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 4층 403호이며, 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 278.3㎡, 제2종일반주거지역, 정방형·평지·중로한면으로 확인됩니다. 소규모주택정비 관리지역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역·수평표면구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 13세대 규모이고 비교 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 검증과 매도기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이수현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 유찰 시 인수액 착시 경계. 1회 유찰 계산상 인수액 42,966,400원, 2회 유찰 계산상 인수액 81,933,120원이지만, 확약이 유효하면 이수현에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 조성연은 2025.11.03 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용과 실제 점유관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 기재되어 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 최저매각가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 261,000,000원의 94.6%입니다. 현재 가격 메리트는 있으나 실거래가 2건뿐이므로 개별 호수 상태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 핵심이고, 가격은 현재부터 메리트”
이 물건은 권리분석에서 대항력 임차인의 보증금 237,000,000원이 가장 중요한 변수입니다. 전입 2021.10.18과 확정일자 2021.10.05가 말소기준권리인 2023.01.04 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 하지만 매각물건명세서에는 이수현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 확약이 유효하면 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 최저가 247,000,000원이 최근 12개월 평균 261,000,000원의 94.6%로 신건부터 최근 평균보다 낮습니다. 최신 거래는 2022.06의 285,000,000원입니다. 다만 총 13세대, 실거래 2건으로 환금성과 시세 검증에는 보수적인 접근이 필요합니다. 여기에 세금 압류 5건과 확약 밖 조성연의 보증금 미상 문제가 남습니다. 권리는 확약을 확인하면 실질 인수 0원, 가격은 신건부터 최근 평균 이하, 다만 배당·세금·미상 임차관계 확인이 최종 승부처입니다.
