서울남부지방법원 2026타경4070. 서울 구로구 개봉동 라움 제4층 제404호, 주거용 오피스텔입니다. 2019.08.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 기준시점 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 황영준의 임차보증금은 354,000,000원이고 전입신고일은 2022.05.26, 확정일자는 2022.05.06으로 기재되어 있으며 대항력과 우선변제권이 있습니다.
이 임차권은 데이터상 말소기준으로 표시된 2023.08.30 갑구 7번 가압류보다 앞서 있습니다. 따라서 일반적인 권리분석만 놓고 보면 낙찰자가 보증금 미배당분을 부담할 수 있는 구조입니다. 실제 배당표에서도 333,000,000원 매각가 중 임차인에게 327,538,000원이 배당되고 26,462,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고가 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 매각 조건으로 정하고 있어, 조건이 이행되면 이 26,462,000원은 실질 부담 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 제4층 제404호 |
| 소유자 | 사형택 (2020.06.09. 거래가 298,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 살아 있지만, 매각조건이 핵심
핵심은 을구 1번 임차권입니다. 황영준은 2022.05.26 전입, 2022.05.06 확정일자를 갖추었고 2023.08.17 주택임차권등기가 접수되었습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어, 2023.08.30 기준권리 이후의 권리처럼 단순 소멸시키는 유형이 아닙니다. 반면 갑구 7번 가압류, 갑구 8번 압류, 갑구 9번 압류, 갑구 10번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인은 별도 합산하지 않음
| 임차인 | 용도 / 범위 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황영준 | 주거 · 건물전부 | 2022.05.26 | 2022.05.06 | 354,000,000원 | 有 | 有 | 주택도시보증공사 | 실질 0원* |
실제 임차인은 황영준 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인으로, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 황영준의 보증금 354,000,000원에 대해 배당요구가 이루어졌고, 우선변제에 따라 327,538,000원이 배당되는 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,462,000원 |
| 1. 임차인 황영준 보증금 (우선변제) | 354,000,000원 | 327,538,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 333,000,000원에서는 집행비용 5,462,000원을 제외한 금액이 임차인 황영준에게 327,538,000원 배당되는 계산입니다. 보증금 354,000,000원과의 차액 26,462,000원은 명목상 매수인 인수액으로 계산되지만, 매각조건의 포기·말소가 충족되면 실질 부담은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 소재해 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상8층 건물의 제4층 제404호이며, 사용승인일은 2019.08.30입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 개봉동 70-30, 70-31 두 필지 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 251.0㎡, 지목은 대, 완경사입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 상태와 현황은 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 조건 확인. 대항력·우선변제권이 있는 황영준의 보증금은 354,000,000원입니다. 명목 인수액 26,462,000원보다 중요한 것은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 실제 매각조건으로 이행되는지 확인하는 것입니다.
- 승계 중복 주의. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 황영준과 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최저매각가는 333,000,000원 신건입니다. 실거래 확인 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가격은 266,400,000원, 2회 유찰 시 213,120,000원으로 제시되어 있습니다. 각 회차의 명목 인수액도 함께 변하므로 단순히 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
- 점유 확인. 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음 ≠ 실질 인수 있음”
이 물건의 핵심은 임차인이 있느냐 없느냐가 아닙니다. 황영준은 보증금 354,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차인이고, 신건 매각가 333,000,000원보다 보증금이 큽니다. 그래서 일반적인 배당 계산에서는 26,462,000원의 매수인 인수가 발생합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고가 황영준과 주택도시보증공사에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 조건이 충족되는 것을 전제로 실질 인수는 0원, 실질취득은 신건 매각가인 333,000,000원입니다.
권리의 결론은 명확합니다. 임차권은 대항력이 있지만, 매각조건으로 주된 인수 부담이 해소되는 구조입니다. 반면 실거래 비교자료가 없어 333,000,000원이 시세보다 싼지는 아직 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 포기·말소 조건의 이행 여부와 실제 시장가격 확인입니다.
