인천지방법원 2025타경511950. 인천광역시 남동구 만수동 865에 있는 다세대주택 제2층 제202호입니다. 전용면적은 42.17㎡이고, 1989.09.18 사용승인된 3층 건물에 위치합니다. 등기상 소유자는 김형국이며, 2019년 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구액 78,436,164원을 근거로 신청한 강제경매입니다.

권리관계에서 가장 중요한 사실은 경매개시결정이 등록되기 전에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재한다는 점입니다. 임차보증금은 80,000,000원이며, 전입신고와 확정일자가 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 일반적인 인수형 사건과는 구별해 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

과거 한국주택은행 근저당권(채권최고액 9,100,000원)은 주식회사국민은행으로 이전된 이력이 있으나 2012.10.05 말소되었습니다. 인천광역시의 압류 역시 2014.07.02 해제로 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.

이번 사건의 말소기준으로 분석되는 권리는 2025.08.28 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 먼저 등기된 2024.03.07 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 선순위이므로 단순히 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차권 분석 — 80,000,000원의 대항력

한국토지주택공사는 기관 명의 임차권자로 기재되어 있으며, 보증·승계 관련 기관 표시를 실제 거주 임차인과 별도로 구분해야 합니다. 별도로 신원이 확인된 실제 거주 임차인은 0명이지만, 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자 및 거주 임차인 수는 미상입니다. 등기상 80,000,000원의 보증금을 별도 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 단기 거래 평균의 146.2%

비교 대상은 믿음빌라(865)1동의 전용 42.17㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 총 7건이고 전체 평균은 85,142,857원입니다. 그러나 과거 거래에는 100,000,000원을 넘는 사례도 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 왜곡될 수 있습니다.

시간상 더 가까운 거래인 2023년 2건의 평균은 65,000,000원이며, 마지막으로 확인되는 2023.08 거래는 70,000,000원입니다. 다만 2026년 현재 기준으로 이 거래들도 오래된 표본이므로, 실시간 시세로 단정하지 않고 가격 위험을 판단하는 비교 기준으로 사용해야 합니다.

최저가 95,000,000원은 전체 7건 평균의 111.6%이지만, 2023년 거래 2건 평균과 비교하면 146.2%입니다. 최근 거래가격이 과거 거래가격보다 낮아진 -30.3%의 하락 추세도 확인됩니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 가격의 정당화 근거로 사용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

집행비용 2,110,000원을 먼저 공제하고, 한국토지주택공사 보증금 80,000,000원 및 서울보증보험 주식회사에 12,890,000원을 배당하는 가정입니다. 서울보증보험 주식회사의 미배당 청구금액은 65,546,164원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다

현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 앞으로 유찰되어 최저매각가가 낮아지는 경우에는 매각가격과 임차보증금 미배당 위험을 함께 비교해야 합니다.

확약 전 인수 추정액은 각 회차의 단순 배당 시나리오상 미배당 보증금 추정치이며, 실제 배당액과 인수액은 집행비용·우선배당 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실질 인수 0원은 을구 3번 주택임차권의 말소 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다.

확약이 유효하다면 해당 임차권으로 인한 실질 취득가액은 각 회차의 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 하지만 확약이 효력을 갖지 못하면 상황이 달라집니다. 낙찰가가 보증금 80,000,000원보다 낮아지는 회차부터는 미배당 보증금을 인수할 수 있어, 실질 취득가액이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.

특히 1회 유찰 가정인 76,000,000원도 과거 단기 표본 평균 65,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정인 60,800,000원은 해당 표본 평균보다 낮지만, 그 표본은 2023년 거래이므로 현재 시장에서 실제로 저렴한 가격인지 추가 검증이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 유사한 공동주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 1989.09.18 사용승인된 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물입니다. 외벽은 적연와 치장쌓기, 창호는 알미늄새시이며, 기본적인 위생·급배수·난방 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사 사다리형으로 조사되었습니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역· 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있어 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,699,000원이며, 전체 토지면적은 200.1㎡입니다. 이는 개별 세대의 대지지분 가격과 동일하지 않습니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부현황을 직접 확인하지 못하고 유사 주택의 일반적인 상태 등을 참고했습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 오래된 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 비교 가능한 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래 추세가 -30.3%이고 최근 확인 거래도 2023년이므로 매각가격과 향후 처분 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 말소 확약 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 정확한 문구와 조건을 확인하고, 한국토지주택공사 명의 을구 3번 임차권이 매수인 부담 없이 말소될 수 있는지 법원에 확인하세요.
• 권리자 명의 차이. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약 제출자는 서울보증보험 주식회사입니다. 보증금 채권 및 임차권의 승계·동의 관계를 확인하지 않은 채 모든 인수 위험이 해소되었다고 단정하지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 현장 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·전입세대·점유 경위를 확인하고, 확인되지 않은 임차인의 대항력 가능성을 별도로 검토하세요.
• 배당순위 대조. 한국토지주택공사 보증금 80,000,000원과 서울보증보험 주식회사의 청구액 78,436,164원에 관한 배당순위 및 배당요구 사항을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 95,000,000원은 단기 거래 표본 평균 65,000,000원의 146.2%입니다. 오래된 전체 평균을 근거로 높은 응찰가를 정하지 마세요.
• 하락 추세 확인. 과거 거래 대비 -30.3%의 하락 추세가 나타나지만 가장 최근 확인 거래가 2023.08입니다. 입찰 전 현재의 거래·매물·임대 수요를 별도로 확인하세요.
• 노후 주택 점검. 실제 내부 상태, 누수·균열·난방·급배수시설, 공용부분 보수 필요성 및 미납 관리비를 점검하세요.
• 유찰 시 실질취득 계산. 유찰 후에는 낙찰가뿐 아니라 확약의 유효성, 미배당 보증금 인수 가능성 및 실제 취득비용을 함께 계산하세요.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.10.30 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “말소 확약이 있다고, 가격까지 안전한 것은 아니다”

인천지방법원 2025타경511950 사건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 80,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하고, 그 권리의 말소를 위한 확약서가 제출된 사건입니다.

확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 말소가 확보된다면 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 명의인과 확약 제출자가 다르고 실제 점유관계도 확인되지 않았으므로, 권리 검토가 완전히 끝났다고 보기는 어렵습니다.

무엇보다 감정가와 최저매각가가 모두 95,000,000원인 반면, 최근 확인된 거래 2건의 평균은 65,000,000원입니다. 신건 가격은 그 평균의 146.2%이고 표본상 거래가격은 -30.3%의 하락 추세를 보입니다. 규모가 작은 노후 다세대주택이라는 환금성 부담도 고려해야 합니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 확약의 법적 효력과 실제 점유관계를 확인한 뒤, 유찰 여부와 현재 시장가격을 함께 검토해야 합니다. 확약이 무효이거나 이행되지 않을 경우에는 낮아진 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 가격보다 먼저 권리의 확실성을 확보하고, 그다음 가격을 판단하는 것이 적절한 사건입니다.