서울남부지방법원 2026타경4076. 서울 강서구 내발산동 681-29, 제6층 제602호의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 이영도 씨로 2022년 1월 25일 매매를 원인으로 2022년 2월 18일 소유권을 취득했고, 거래가액은 170,000,000원입니다. 이후 2022년 6월 30일 설정된 차정아의 근저당권 채권최고액 200,000,000원이 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 대항력 임차인입니다. 엄준식은 전입신고일이 2022년 2월 24일로 말소기준권리인 2022년 6월 30일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 170,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 기재되어 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 낙찰가를 내려도 실질취득이 약 170,000,000원으로 고정될 수 있는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이번 매각조건에는 엄준식 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 확약이 있어, 이 부분의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 핵심 인수는 확약으로 0원

말소기준은 2022.06.30 차정아 근저당권입니다. 그 이후 설정된 2023.04.25 압류, 2024.02.23 주택임차권, 2026.03.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.01 몰수보전은 등기부상 이미 말소되었고 2025.09.18 말소등기가 이루어졌습니다. 말소기준 이전의 과거 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 주된 인수는 확약으로 제거

실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 엄준식은 대항력 있는 임차권등기 권리자이고, 조홍엽은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없습니다. 두 임차인 모두 배당요구를 했습니다.

을구 9-2는 9번 임차권의 경정으로, 별도 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다. 경정 내용에는 전입신고일 및 보증금이 미상으로 기재되어 있어 해당 부분은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 시세보다 높다

시장 자료상 비교 기준면적은 22.57㎡이며, 최근 거래 자료는 4건입니다. 전체 평균은 153,250,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 147,666,666원, 최신 거래 148,000,000원, 그리고 -13.1%의 최근 추세를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득은 174,508,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 147,666,666원의 118.2%로, 최근 시세보다 낮지 않습니다. 최신 거래도 148,000,000원이고 시장 추세는 -13.1%이므로, 현재 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 전체 4건 평균 153,250,000원을 기준으로 보더라도 신건 가격이 더 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,508,000원 가정)

채권자 총 청구액은 370,000,000원, 예상 배당액은 171,264,888원, 미배당액은 198,735,112원입니다. 배당표의 임차인 인수액은 명목상 170,000,000원으로 표시되지만, 매각조건상 확약 적용으로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

확약이 없다면 1회 유찰의 139,606,400원과 2회 유찰의 111,685,120원은 엄준식 보증금 170,000,000원보다 낮기 때문에 대항력 임차인 인수로 실질취득이 약 170,000,000원으로 고정될 수 있습니다. 이번 사건에서는 그 핵심 인수분이 확약으로 제거되어 회차별 매각가가 그대로 실질취득의 기준이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 명덕여자중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·각급학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 남동측 인근에 지하철5호선 우장산역 및 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 165.4㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 북동측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,282,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인되므로 실제 거래·이용 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 테라스 부분에 판넬·샤시조 판넬지붕의 제시외건물(다용도실) 약 7.54㎡가 소재하며 평가에 반영되었습니다.
• 환금성. 비교 단지의 총 세대수는 10세대로 대단지 아파트보다 거래 표본이 얇습니다. 최근 12개월 평균 147,666,666원, 최신 거래 148,000,000원, 추세 -13.1%라는 점까지 감안하면 가격을 보수적으로 잡는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 이 사건은 최저가만 보는 물건이 아닙니다. 확약으로 엄준식의 명목 인수 170,000,000원은 실질 0원이지만, 현재 실질취득은 174,508,000원입니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 147,666,666원보다 현재 실질취득이 높고 추세가 -13.1%이므로 신건에 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰은 139,606,400원, 2회 유찰은 111,685,120원입니다. 확약 적용 범위에서는 인수 0원이므로 각 회차 매각가 자체가 실질취득 기준이 됩니다.
• 확약 원본 확인. 엄준식 및 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 기재되어 있는지 반드시 확인하세요.
• 미상 부분 확인. 을구 9-2 임차권 경정분은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 9번 임차권의 경정이라는 점과 별개로 관련 원본 서류를 확인하세요.
• 제시외건물. 테라스의 제시외건물 약 7.54㎡가 있으므로 현장 상태와 사용관계를 직접 확인하세요.
• 관리비·명도. 실제 점유관계와 미납 관리비 여부는 별도 확인이 필요하며, 임차인 조홍엽의 현황 및 인도관계도 현장 확인을 권합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래가를 토대로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류와 법원의 최종 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 사라져도, 신건 가격은 싸지지 않는다”

이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 엄준식의 170,000,000원 대항력 보증금이었습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수로 실질취득이 약 170,000,000원에 묶일 수 있지만, 이번 매각조건의 확약으로 그 인수액은 실질 0원이 됩니다. 따라서 권리 구조만 보면 핵심 위험이 상당히 정리된 사건입니다.

하지만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 174,508,000원은 최근 12개월 평균 147,666,666원의 118.2%이고 최신 거래는 148,000,000원, 최근 추세는 -13.1%입니다. 게다가 10세대 규모의 다세대라 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 아직 합격선이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 인수위험이 아니라 어느 회차에서 얼마에 받느냐입니다.