서울남부지방법원 2026타경4081. 서울 금천구 독산동 신영팰리스 제3층 제303호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 225,000,000원입니다. 소유자 김태원은 2020년 5월 4일 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 신건 최저매각가는 282,000,000원으로, 소유자의 과거 취득가보다 높은 수준입니다. 그러나 과거 취득가만으로 현재 시세나 적정 입찰가를 판단할 수는 없습니다.

권리구조의 출발점은 2023년 3월 6일 등기된 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 2022년 4월 5일 전입한 이지은의 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 이지은의 보증금은 단순히 후순위 권리처럼 취급할 수 없습니다. 하지만 이 사건에는 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명시적 조건이 있습니다. 이 조건이 선순위 임차보증금 인수위험을 실질적으로 해소하는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각조건

과거 등기된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권은 2020.04.13 이미 말소되었습니다. 2023.05.16 계양세무서장 관련 압류 역시 2026.08.26 말소 처리되었습니다. 경매개시결정과 후순위 금천구 압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다. 다만 세금 관련 실제 배당순위 및 체납세액은 별도 검토가 필요하며, 등기상 권리소멸과 조세채권의 배당관계는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 조사된 임차 관계 2명

※ 이지은의 임차보증금 225,000,000원은 대항력에 따른 원칙적 인수검토 대상이지만, 명시된 매각조건의 포기·말소가 이행되면 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 이를 별도 임차인이나 별도의 225,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

이지은은 주택임차권등기가 존재하는 임차권자이고, 이윤아는 별도의 전입자로 조사되었습니다. 따라서 단순히 주택도시보증공사까지 더해 임차인 3명으로 계산하거나 보증금을 이중 계산하는 것은 잘못입니다. 중요한 것은 실제 주거 점유 및 계약관계가 어떻게 이어졌는지 확인하는 것입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 보수적으로

현재 최저매각가는 감정가와 같은 282,000,000원입니다. 소유자 김태원의 2020년 취득가액은 215,000,000원이지만, 이는 현재 시세의 직접적인 근거가 아닙니다. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격과 가격 추세를 확인하기 전에는 감정가 2.82억이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

위 표는 매각가 282,000,000원을 전제로 한 추정 배분입니다. 집행비용 4,748,000원, 임차보증금 배당 225,000,000원, 신청채권 배당 52,252,000원으로 매각대금이 소진되는 가정입니다. 실제 배당에서는 임차권 승계 범위, 동일 보증금채권의 중복 배당 여부, 조세채권의 우선순위와 배당요구 적법성을 반드시 검토해야 합니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 이지은의 보증금은 별개 독립채권으로 확정된 것이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 계산과 실제 매각조건

※ 계산상 인수금액은 배당 부족을 가정한 회차별 추정치입니다. 실질 인수 0원은 이지은 및 주택도시보증공사의 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우에 한정됩니다. 이윤아 등 확약 대상 밖의 별도 권리관계는 포함하지 않습니다. 유찰 후 매각가 역시 해당 조건을 전제로 한 금액이며, 부대비용과 미확인 부담은 별도입니다.

일반적인 대항력 인수형 경매였다면, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 증가하여 매수가격과 인수액의 합계가 보증금 225,000,000원 부근으로 고정되는 상황이 발생할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 있으므로, 그 조건이 이행될 때에는 이러한 보증금 고정형 인수구조가 해소됩니다.

따라서 1회 유찰 시의 225,600,000원, 2회 유찰 시의 180,480,000원은 이지은 임차권의 실질 인수액 0원을 전제로 검토할 수 있습니다. 다만 시세 정보가 확인되지 않았으므로 어느 회차가 경제적으로 매력적인지는 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 남부여성새로일하기센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 저층 공동주택, 학교 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 주변 도로 접근성은 확인되지만 실제 이동편의는 현장에서 점검해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 구조이며 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 378-404 및 378-405 두 필지가 일단의 주거용 부지로 이용되고 있으며, 대체로 사다리형 완경사지입니다. 북서측 도로에 접합니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가 과정에서 내부구조를 외부 관찰과 건축물현황도 등을 근거로 파악했으므로 실제 내부상태가 다를 수 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 건축허가·착공제한 관련 지정사항과 토지거래허가구역의 적용 여부는 입찰 및 취득 시점에 맞춰 확인해야 합니다.
• 환금성. 저층 공동주택 지역의 다세대주택으로, 개별 호수의 내부상태와 거래사례가 가격에 중요한 영향을 미칩니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 이지은 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인합니다.
• 승계채권 중복 검증. 이지은의 보증금채권과 주택도시보증공사의 승계·신청채권 관계를 확인해 동일 채권이 배당 및 권리분석에서 중복 계산되지 않도록 합니다.
• 이윤아 점유 확인. 2025.11.17 전입자의 실제 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 현황을 확인합니다. 포기·말소 조건이 적용되지 않는 별도 관계입니다.
• 조세채권 검토. 국 및 금천구 압류와 관련한 당해세, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인합니다. 등기상 말소와 세금의 배당상 우선순위는 별개입니다.
• 실거래 검증. 금천구 독산동의 유사 다세대주택, 같은 건물의 거래가격, 건물 연식과 내부상태를 비교해 입찰가 상한을 설정합니다.
• 현장·명도 점검. 실제 거주자, 임차권자와 현 점유자의 관계, 건물 내부상태 및 인도 가능성을 확인합니다.
• 관리비 및 기타 부담. 체납 공용관리비, 수선 필요사항, 취득 관련 부대비용과 추가 점유관계에 따른 비용 가능성을 점검합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “선순위 임차권의 금액보다 포기·말소 조건이 중요하다”

이 경매는 단순히 선순위 임차보증금 225,000,000원이 있다는 이유로 피해야 할 물건도, 해당 보증금이 사라진다고 무조건 안전하거나 저렴한 물건도 아닙니다. 핵심은 배당받지 못한 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시되어 있다는 점입니다.

조건이 정상 이행되면 이지은과 주택도시보증공사의 해당 임차권으로 인한 실질 인수 부담은 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 그 조건의 적용범위와 이행을 확인하지 못하면 선순위 임차보증금은 다시 중요한 위험요인이 됩니다. 또 별도로 전입한 이윤아의 계약·점유관계까지 이 조건으로 정리되는 것은 아닙니다.

현재 최저매각가 282,000,000원이 적정한지는 확인된 최근 실거래가 없어 판단을 유보해야 합니다. 우선 포기·말소 조건과 별도 점유관계를 확정하고, 이후 유사 다세대주택의 최근 실거래가를 바탕으로 가격을 검토하는 순서가 합리적입니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 추가 점유관계는 확인 필요, 가격은 검증 전 보류. 이것이 서울남부지방법원 2026타경4081의 핵심 결론입니다.