서울남부지방법원 2026타경4097. 서울특별시 금천구 독산동 336-8, 336-24의 미림에이클래스 제101동 제11층 제1105호, 전용면적 59.92㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 송진화이고, 등기상 소유권이전은 2022.07.01, 매매 원인은 2021.11.15, 거래가액은 304,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 297,000,000원으로 신건입니다.
권리의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 임차권입니다. 2021.06.21 설정된 강구수산업협동조합 근저당권의 채권최고액 3,600,000,000원은 이미 등기상 말소되었고, 2022.06.02 일부포기로 말소 처리되었습니다. 반면 2024.06.19 조현민의 주택임차권은 2026.03.13 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 구조가 발생합니다. 여기에 2025.05.15 전입한 금세동이 별도로 존재해, 보증금 미상 임차인의 추가 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제11층 제1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.92㎡ · 지하1층/지상13층 |
| 소유자 | 송진화 (2021.11.15 매매 원인, 2022.07.01 소유권이전, 거래가액 304,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 공부·현황 | 공부상 오피스텔 · 감정평가서 이용상태도 오피스텔 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 조현민은 확약으로 정리되지만, 금세동이 남는다
기준권리로 선언된 권리는 2026.03.13 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.19 조현민의 주택임차권은 살아 있어 매수인 인수 구조가 발생하지만, 매각물건명세서에는 조현민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 조현민에 대한 장부상 부족분은 확약 적용 시 실질 0원입니다.
반면 금세동은 2025.05.15 전입으로 기준권리보다 앞서며, 현황조사·매각물건명세서상 임차인으로 조사되었고 데이터상 대항력은 가능하나 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 금세동의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 확약은 조현민에게만 적용되므로, 금세동의 인수위험은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 성격은 완전히 다르다
확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 조현민 관련 주택임차권 승계인으로 명세서에 기재되어 있으므로 별도의 임차인으로 추가 집계하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금세동 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 없음 |
| 조현민 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 304,000,000원 | 2022.06.14 / 2022.05.27 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 주택도시보증공사 |
조현민은 임대차계약일자 2022.05.04, 점유개시일자 2022.06.15이며, 2024.06.19 배당요구가 이루어졌습니다. 임차권등기 순위는 을구 3번입니다.
③ 가격·실질취득 비교 — 최저가만 보면 안 된다
등기상 거래가액은 304,000,000원, 감정가와 최저매각가는 297,000,000원입니다. 감정가가 등기상 거래가액보다 7,000,000원 낮아 97.7% 수준이지만, 이 거래가액은 2022.07.01 소유권이전 등기에 기재된 금액이므로 현재 시세와 동일시할 수 없습니다. 따라서 297,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거로 사용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조현민 장부상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 297,000,000원 | 11,958,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 237,600,000원 | 70,526,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 190,080,000원 | 117,381,120원 | 0원 |
조현민 보증금 304,000,000원은 현재 최저매각가 297,000,000원보다 7,000,000원 많습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 배당상 부족분 11,958,000원이 매수인 인수로 잡히는 구조이고, 유찰될수록 장부상 인수액은 70,526,400원, 117,381,120원으로 커집니다. 그러나 매각 조건상 조현민의 부족분 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 조건이므로 조현민에 대한 실질 인수는 모든 회차에서 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 조현민 보증금 (우선변제) | 304,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,958,000원을 제외한 금액 중 조현민에게 292,042,000원이 배당되고, 보증금 304,000,000원과의 부족분은 11,958,000원입니다. 이 부족분은 조현민에 대한 확약으로 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교 북서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·소규모 공장·지식산업센터·각종 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통수단 이용은 보통으로 평가되었습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상13층 건물이며, 외벽 외장석붙임, 내벽 벽지도배 및 타일붙임, 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 승강기설비, 화재탐지·소화·소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인근 대비 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로 공업기타 건부지로 이용 중이며, 동측 약 8미터 내외 및 남측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역으로 기재되어 있고, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 각종 토지이용계획상 제한이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 공부상 오피스텔인 물건이므로 주거용 현황과 오피스텔 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변에 오피스텔과 다세대주택, 소규모 공장, 지식산업센터 등이 혼재하고 감정평가상 교통·주위환경은 보통입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현황조사·매각물건명세서의 임차인 현황과 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금세동 보증금부터 확인. 전입 2025.05.15가 기준권리 이전이므로 대항력 가능성이 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 조현민 확약의 적용 범위 확인. 조현민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대한 배당 부족분 포기·주택임차권등기 말소 조건은 조현민에게만 적용됩니다. 금세동에는 자동 적용되지 않습니다.
- 최저가 단독 판단 금지. 현재 최저가는 297,000,000원이고 등기상 거래가액은 304,000,000원이지만, 거래가액을 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 금세동 인수 가능액을 반영한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가서상 이용상태는 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다. 현황 주거 사용 여부와 임대관계를 현황조사·매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가 내용을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “확약으로 한 명은 끝났지만, 금세동은 끝나지 않았다”
이 사건은 오래된 근저당이 이미 말소되어 있다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 2024.06.19 조현민의 주택임차권과 2025.05.15 금세동의 전입입니다. 조현민은 보증금 304,000,000원이 낙찰가보다 크지만, 매각 조건의 확약으로 부족분 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수 0원입니다.
문제는 확약 밖에 있는 금세동입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 최저가 297,000,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 금세동 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 그 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 여기에 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 권리는 일부 정리됐지만, 가격과 인수위험은 아직 확정되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 먼저 ‘금세동의 보증금이 얼마냐’를 확인하는 것입니다.
