인천지방법원 2025타경512092. 인천광역시 서구 경서동의 렉스빌 3층 301호, 전용 50.05㎡ 다세대주택입니다. 2010년 준공된 4층 건물의 한 세대로, 현재 등기상 소유자는 서주영입니다. 2021년 9월 17일 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 2023년 9월 8일 설정됐습니다. 2025년 9월 5일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기되며 경매절차가 진행된 구조입니다.

이 사건에서 중요한 것은 등기상 권리와 실제 매수인 부담을 구분하는 것입니다. 임차권등기 자체는 경매개시결정보다 앞서 있으므로 원칙적으로 인수 가능성이 있는 권리입니다. 하지만 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되어 임차권이 말소되는 경우에는 보증금 122,000,000원을 낙찰대금에 다시 더해 매수인의 부담으로 계산해서는 안 됩니다. 반대로 확약의 대상과 이행 조건이 확인되지 않는다면, 등기상 임차권 인수 위험을 완전히 배제할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

과거 광명동부새마을금고의 근저당권 113,100,000원은 2011년 7월 13일 말소됐고, 고흥군수산업협동조합의 근저당권 149,500,000원도 2021년 7월 16일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 권리로 보아서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 중심은 2023.09.08 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 전입 및 점유개시는 2021년 8월 6일, 확정일자는 2021년 7월 13일로 확인됩니다. 모두 2025년 9월 5일의 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차·보증기관 현황 — 실제 임차인과 등기권리 구별

임차권 범위: 제3층 제301호 50.05㎡ 전부. 임대차계약일 2021.07.12 · 임차권등기일 2023.09.08.

실제 거주 임차인으로 별도 특정된 사람은 0명입니다. 확인되는 임차권 신고는 보증기관으로 표기된 한국토지주택공사 명의 1건이며, 이를 별도 실제 임차인으로 중복 집계하거나 보증금 122,000,000원을 이중 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 거주자 신원이 확인되지 않았으므로, 이를 현실적으로 점유자가 없다는 의미로 해석해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다는 높다

렉스빌의 확인 가능한 실거래는 4건입니다. 가격은 120,000,000원부터 150,000,000원까지 분포하며, 전체 평균은 132,500,000원입니다. 별도로 집계된 최근 평균 지표는 137,500,000원(2건)이고, 최저매각가 134,000,000원은 그 97.5%에 해당합니다.

표본상의 최근·과거 거래 비교 추세는 +7.8%로 집계되어 있습니다. 그러나 마지막으로 확인되는 거래가 2023년 3월이므로, 이 수치만으로 2026년 현재도 가격이 상승하고 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 시점에 가까운 실거래를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

더 중요한 사실은 최신 확인 거래가 125,000,000원이라는 점입니다. 이번 최저매각가 134,000,000원은 이보다 9,000,000원 높습니다. 반면 최근 평균 지표보다는 3,500,000원 낮습니다. 서로 다른 비교 기준이 상반된 결과를 보여주므로, 평균 대비 97.5%라는 수치만 보고 가격이 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)

매각가 134,000,000원 기준 자동 배당 추정치입니다. 집행비용 2,676,000원은 추정액이며, 실제 집행비용과 세금 등 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 예상 미배당액은 122,202,027원이며, 이를 매수인이 당연히 인수하는 것은 아닙니다.

현 회차에서는 예상 매각대금에서 집행비용을 공제하더라도 한국토지주택공사 명의 보증금 122,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 현재 회차의 예상 인수액은 배당 시뮬레이션상으로도 0원입니다. 여기에 임차권등기 말소동의 확약서까지 제출된 상태이므로, 확약대로 권리가 해소된다면 임차보증금의 별도 인수 부담은 발생하지 않는 것으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당상 인수와 확약상 인수의 차이

이 사건은 유찰 후 최저매각가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당 가능성이 커지는 구조입니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 인수형 임차권이었다면, 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 함께 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

확약 미반영 인수액은 일반적인 선순위 임차권 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 확약 반영 인수액 0원은 해당 임차권의 유효한 말소 이행을 전제로 하며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 북측 및 서측에 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지의 도로접면은 소로각지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와 현황의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 있으며, 토지 공시지가는 1,315,000원/㎡입니다.
• 환금성. 12세대 규모로 실거래 표본이 많지 않고, 마지막 확인 거래도 2023년 3월입니다. 일반적인 대규모 공동주택에 비해 매수 수요와 매각 소요기간을 판단하기 어려워 보수적인 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 말소 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상이 을구 5번 한국토지주택공사 명의 임차권인지, 말소동의의 구체적인 조건과 이행 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 인수 여부. 등기상 임차권이 경매개시결정보다 선순위라는 점을 잊어서는 안 됩니다. 확약의 법적 효력이 불명확하다면 일반적인 선순위 임차권 인수 시나리오도 검토해야 합니다.
• 실제 점유관계. 보증기관 명의의 임차권등기가 확인되지만 실제 거주자의 신원과 현재 점유상태는 확정되지 않았습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 확약 대상 밖의 권리. 말소동의 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 그 밖의 임차인이나 별도 인수권리가 추가로 확인될 경우 인수 위험은 별도 계산해야 합니다.
• 가격 판단. 최저매각가 134,000,000원은 최근 평균 지표보다 낮지만, 마지막 확인 거래 125,000,000원보다 높습니다. 현재 시점의 비교 가능한 다세대주택 거래를 확보한 뒤 응찰가격을 정해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재점검. 1회·2회 유찰 시 확약 미반영 인수 추정액은 각각 17,100,800원과 38,183,680원입니다. 확약의 이행이 확인되지 않으면 낙찰대금만으로 실질취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금·명도. 미납 관리비, 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금, 점유자 인도 및 취득 부대비용을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 말소동의 확약서, 현황조사서 및 최신 거래자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리 부담은 줄어도, 가격 검증은 별개다”

이 사건의 표면적인 위험은 122,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 다행히 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약이 유효하게 적용되고 말소가 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수액 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 확약의 효력과 실제 말소 절차를 확인하지 않은 채 무조건 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 역시 조심스럽습니다. 신건 최저매각가 134,000,000원은 최근 평균 지표 137,500,000원의 97.5%이지만, 마지막으로 확인된 실거래 125,000,000원보다 높습니다. 더구나 확인된 거래가 오래되었고, 단지 규모도 12세대에 불과해 현재 시세의 신뢰도를 추가 검증할 필요가 있습니다.

결론은 조건부 권리해소형·가격 신중형, 종합 C등급입니다. 확약의 유효한 이행이 확인되면 임차권 인수 위험은 상당 부분 해소됩니다. 하지만 그것이 신건의 가격 메리트까지 보장하지는 않습니다. 우선 확약서의 법적 효과와 현재 시세를 확인하고, 이후 입찰가격을 판단하는 접근이 적절합니다.