서울남부지방법원 2026타경4107. 강서구 화곡동의 동우하이빌 702호, 전용 25.61㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액은 225,400,000원입니다. 소유자는 문초승이며, 2019년 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 최저매각가가 시세보다 낮다는 사실이 아닙니다. 매수인이 실제로 부담하는 보증금이 얼마인지가 먼저입니다. 2025년 1월 임차권등기를 마친 정다운은 2023년 1월 전입한 대항력 있는 임차인으로, 임차보증금이 최저매각가보다 큽니다.

하지만 매각조건이 일반적인 대항력 인수형 경매와 결과를 다르게 만듭니다. 임차인 정다운과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 해당 조건의 이행을 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 포기·말소의 효력과 이행 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2018년 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권(채권최고액 2,160,000,000원)은 같은 해 이미 말소되었습니다. 2021년 강서구 압류와 2023년 김종빈의 종전 강제경매개시결정도 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 이들 말소 권리를 현재 인수할 채무로 계산하지 않습니다.

현재 권리분석에서 중요한 것은 2025.01.14. 등기된 정다운의 주택임차권과 2026.03.12. 개시된 강제경매의 선후관계입니다. 임차인의 전입일과 임차권등기가 이번 경매개시결정보다 앞서므로, 해당 임차권의 대항력을 무시할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 포기 조건이 있다

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 동일 보증금과 관련된 권리자이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 거래 표본은 작다

동우하이빌의 동일·유사 전용면적 실거래는 총 3건입니다. 전체 거래 평균은 236,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균인 237,500,000원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026년 5월의 240,000,000원입니다.

최저매각가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 92.2%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +1.5%로, 관측된 표본에서 하락 추세를 나타내지는 않습니다.

다만 최근 12개월 거래가 2건에 불과하고, 두 거래 모두 4층입니다. 경매 대상은 7층이므로 층별 선호도와 실제 내부 상태의 차이를 감안해야 합니다. 92.2%라는 비율만으로 확정적인 할인 가치나 예상 매도가를 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용 3,866,000원을 공제하고 임차인 보증금에 215,134,000원이 우선배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 청구액과 임차인의 보증금을 독립된 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 조건이 유지되는지가 관건

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기가 예정되어 있어 포기·말소 조건이 동일하게 적용된다면 유찰 후에도 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.

원칙상 미배당액은 회차별 추정 집행비용 등을 반영한 배당 시나리오 수치입니다. 실질 인수 0원은 각 회차에서 동일한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용되고 이행되는 경우입니다. 미래 회차의 실제 최저가 및 매각조건은 법원 공고로 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2018.07.24. 준공된 20세대 규모의 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 최상층인 7층에 위치하며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m 도로 및 서측 약 4m 계단연결도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등록상태도 확인 대상입니다.
• 환금성. 20세대 소규모 단지로 실거래 표본이 3건에 그칩니다. 최근 실거래 가격과 비교하면 현재 최저가는 낮지만, 단지 경매 평균 유찰 4.3회와 집계 매각률 0%는 신중하게 평가해야 할 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서의 포기·말소 조건. 정다운과 주택도시보증공사 모두 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 대상에 포함되는지, 조건의 법적 효력과 이행 방식을 법원 서류로 재확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정다운 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 동일 보증금을 별개의 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 구분해야 합니다. 인도 가능 시점, 명도 절차, 열쇠 인계 및 잔존 점유자 여부를 현장에서 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 237,500,000원, 최신 거래 240,000,000원을 기준으로 검토하되, 표본 2건의 층수·면적 차이와 대상 호수의 상태를 반영해야 합니다.
• 유찰 및 환금성. 평균 4.3회 유찰되는 단지 경매통계를 참고하되 미래 유찰 횟수나 낙찰가격을 확정적으로 예상하지 마세요. 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.24. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매수 이후 행정절차를 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 당해세 등 배당 변동요인을 확인하고 실제 취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 조건은 강점, 환금성은 숙제”

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 커서, 권리관계만 보면 보증금 승계가 우려되는 사건입니다. 하지만 정다운과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 매각조건이 그 위험을 해소하는 핵심 장치입니다. 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그 전제 아래 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 92.2%이고 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 +1.5%로 관측되어 가격 비교 자체는 불리하지 않습니다.

그러나 소규모 다세대주택, 적은 실거래 표본, 평균 4.3회 유찰 및 집계 매각률 0%라는 요소를 감안하면 시세 대비 할인만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 특히 포기·말소 조건은 계약 구조의 부수사항이 아니라 취득원가와 인수위험을 결정하는 핵심 조건입니다.

결론은 ‘조건부 검토’입니다. 임차보증금 포기·말소의 이행이 확인되면 최근 시세 아래의 취득 기회로 살펴볼 수 있지만, 환금성과 명도·행정상 위험을 검증하지 않고 신건에 서둘러 응찰하는 것은 권하지 않습니다. 포기 조건 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.