서울남부지방법원 2026타경4121. 서울 영등포구 영등포동7가에 있는 여의도웨스턴힐오피스텔 4층 405호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용으로 사용되고 있습니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 12층 건물입니다.

소유자는 김태하입니다. 2022년 12월 12일 소유권이 이전되었고, 등기상 거래가액은 273,520,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 121,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 정다혜의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

표면적으로는 선순위 근저당권과 후순위 임차권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에서 확인되는 토지 별도등기 구분지상권은 이 일반적인 소멸 구조에서 제외됩니다. 이번 사건은 등기 순위만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수권리가 있다

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2022년 12월 12일 설정되었으며 채권최고액은 121,200,000원입니다. 이 근저당권과 후순위 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 하나자산신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 150,000,000원, 대항력 없음

실제 확인되는 임차인은 정다혜 1명입니다. 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있으며, 보증금은 150,000,000원, 등기상 차임은 300,000원입니다. 전입신고일은 2022년 12월 15일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2022년 12월 12일보다 늦습니다.

③ 가격 판단 — 신건 260,000,000원, 권리 부담부터 평가해야 한다

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 260,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 과거 소유권이전 등기상 거래가액은 273,520,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재 시세를 대체하지 못합니다. 적정 입찰가격은 동일 건물 또는 인근의 유사 오피스텔 실거래와 임대수익, 전용면적·층·이용상태 등을 별도로 비교해 판단해야 합니다.

특히 이 사건에서는 매수인이 인수하는 토지 구분지상권의 경제적 영향을 가격 판단에 반영해야 합니다. 낙찰대금 외에 확인되는 보증금 인수액이 0원이라고 하더라도, 구분지상권으로 인한 이용 제한이나 가치 하락 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 현재 감정가를 기준으로 한 가정이며 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당은 채권자 측 부족액으로서 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

감정가 260,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,440,000원을 제외한 금액에서 신한은행에 121,200,000원, 주택도시보증공사에 134,360,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 15,640,000원이 미배당되는 추정 구조이며 소유자 잔여액은 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 신한은행은 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 채권액·배당요구·당해세·최우선변제 및 보증기관의 대위관계에 따라 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 이 표는 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 영등포시장역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 지하 1층·지상 12층의 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, CCTV 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현재 주거용으로 사용 중입니다. 공부상 용도와 실제 사용에 따른 임대차·세금·대출 취급을 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역으로, 북측 약 40m 및 남서측 약 15m의 포장도로에 접합니다. 일부 필지는 도로에 저촉되며 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등과 관련됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 6,617,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 개별 오피스텔의 실거래가격이나 대지권 가치를 직접 의미하지는 않습니다.
• 환금성. 역 접근성은 검토 요소지만 오피스텔은 용도, 임대수익, 관리비, 대출조건과 개별 권리 부담에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 구분지상권의 영향을 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 3번 토지 을구 3번 등기와 설정계약, 별도등기 내용을 확인하여 권리자·설정 목적·범위·존속기간을 파악해야 합니다. 가장 우선적인 검토 사항입니다.
• 대지권 영향 평가. 인수되는 구분지상권이 건물 이용, 지하공간, 대지권의 처분 및 향후 담보평가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택등기와 임대의무기간, 등록 유지 여부 및 경매 매수 후 의무 처리 내용을 확인해야 합니다.
• 임차인 및 보증기관. 정다혜의 점유·전입·확정일자, 배당요구와 주택도시보증공사 청구액의 관계를 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 동일 채권이 중복 집계되는지 점검해야 합니다.
• 배당 및 미배당. 신건 가정에서 채권자 미배당액은 15,640,000원입니다. 실제 배당순위, 세금 및 보증기관 권리관계에 따라 배당구조가 달라질 수 있으므로 채권 미배당과 매수인 인수를 구분해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래, 매물 호가, 임대수익과 현황을 비교하고 구분지상권의 경제적 영향을 반영한 입찰 상한을 마련해야 합니다.
• 점유 및 명도. 주거용으로 사용 중인 물건이므로 실제 점유자와 명도 상황을 확인해야 합니다. 임차권의 대항력이 없다는 사실만으로 명도절차가 자동 완료되지는 않습니다.
• 관리비·현장 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 호실의 내부 상태, 설비 하자 및 관리규약을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 신탁 관련 원본, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금은 안 떠안아도, 토지 권리는 떠안는다”

이 사건의 핵심은 임차인의 보증금 150,000,000원보다 토지 별도등기에 있습니다. 정다혜의 전입신고는 말소기준 신한은행 근저당권보다 늦으므로, 임차보증금을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 주택도시보증공사의 청구액 150,000,000원 중 예상 미배당액 15,640,000원 역시 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.

하지만 명세서에 분명히 기재된 3번 토지 을구 3번 구분지상권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 주거용 이용 현황까지 확인해야 하므로, 이 물건을 단순한 권리 안전형 오피스텔로 분류하기 어렵습니다.

현재 결론은 입찰 보류·권리 정밀검토 우선입니다. 구분지상권의 실질적인 영향을 확인하고 적정 시세를 검증한 다음에야 신건 260,000,000원의 응찰 여부나 유찰 후 접근 전략을 판단할 수 있습니다. 금전 인수 0원이라는 숫자만으로 안전성이나 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.