⚠️ 103.2% 시세 대비 🛡️ 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🔁 유찰 0회
인천지방법원 2025타경512133. 인천 미추홀구 용현동 610-194 소재 5층 501호, 전용 51.12㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송민호 씨이고, 2022년 1월 26일 매매를 원인으로 2022년 2월 16일 소유권을 취득했으며 거래가액은 124,000,000원입니다. 이후 2024년 2월 28일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2025년 9월 5일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
권리만 보면 일반적인 무인수형 물건으로 단순화하기 어렵습니다. 을구 5번 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고, 등기부상 임차보증금 124,000,000원·전입 2022.02.14·확정일자 2022.01.14가 확인됩니다. 데이터상 이 권리는 대항력과 우선변제권이 있고 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 성명미상 점유자의 미상 사항은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 610-194 5층 501호 [도로명주소] 인천광역시 미추홀구 용오로 78-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 51.12㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 501호 · 사용승인 2009.05.28 |
| 소유자 | 송민호 (2022.01.26 매매, 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 139,304,656원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기상 특징 | 2022.06.02 민간임대주택등기 · 2024.02.28 주택임차권등기 |
| 명세서 비고 | 한남아트빌로 표기되어 있음(현황조사보고서 참조) |
① 권리 흐름 — 인수 가능 권리는 확약으로 실질 0원, 미상 점유자는 별도 확인
데이터상 계산된 말소기준권리는 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 2025.09.05 접수된 서울보증보험 주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 5번 주택임차권은 2024.02.28 접수로 경매개시결정보다 앞서며, 등기부상 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다.
을구 5번 임차권의 보증금은 124,000,000원이고 전입일은 2022.02.14, 확정일자는 2022.01.14입니다. 배당요구도 2024.02.28 접수되어 대항력·우선변제권이 확인되는 구조입니다. 통상 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있지만, 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 별도 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 점유자 · 현황조사·매각물건명세서 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입신고일·보증금 미상 · 보완 필요 |
| 한국토지주택공사 | 5층 501호 전부 · 주택임차권등기 | 124,000,000원 | 有 | 有 | 보증기관 승계 · 확약서 제출 |
한국토지주택공사는 실제 임차인으로 별도 합산하지 않고, 성명미상 임차인의 보증금에 대한 보증금 대위·승계 중복 신고로 봅니다. 따라서 보증금은 124,000,000원 한 건으로만 계산합니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 확정일자와 배당요구가 확인되고, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득 1.28억은 시장지표 1.24억보다 높다
시장 데이터상 한남아트빌(610-194)은 4세대이고, 대상 면적은 51.12㎡로 일치합니다. 확인된 동일면적 거래는 1건이며 거래가는 124,000,000원입니다. 시장지표의 최근 12개월 평균도 124,000,000원, 최신 거래도 124,000,000원으로 표시됩니다. 확인된 거래 시점은 2022.01입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 51.12㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 평균 | 51.12㎡ | 1건 | 124,000,000원 |
신건 최저가 128,000,000원은 시장지표상 최근 12개월 평균 및 최신 거래 124,000,000원보다 4,000,000원 높고, 가격비율은 103.2%입니다. 따라서 현재 회차에서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 특히 이 사건은 인수 0원이 핵심 장점이지만, 그 장점이 신건 가격의 프리미엄을 상쇄해 주지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 124,000,000원 | 124,000,000원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 139,304,656원 | 1,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 128,000,000원에서는 집행비용 2,592,000원과 임차보증금 124,000,000원이 먼저 배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 1,408,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 139,304,656원 중 137,896,656원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유효하면 실질취득은 매각가와 같아진다
| 회차 | 매각가 | 분배상 인수추정액* | 시장지표 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 0원 | 103.2% |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 23,833,600원* | 82.6% |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 43,954,560원* | 66.1% |
* 확약이 없다면 각 회차의 분배상 인수추정액은 각각 23,833,600원 및 43,954,560원으로 계산됩니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖의 성명미상 점유자 위험은 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘용현초등학교’ 동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이고 사용승인일은 2009.05.28입니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 167.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 도로·설비. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 접하고, 기본적인 급·배수설비와 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역 외 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한함으로 표기되어 있고 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기타 임대관례 및 참고사항은 없습니다.
- 환금성. 4세대 규모이며 동일면적 확인 거래가 1건뿐입니다. 가격 검증 표본이 얇아 매수층과 매도기간은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 128,000,000원은 시장지표 124,000,000원의 103.2%입니다. 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가하지 마세요.
- 확약 원본. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 을구 5번 임차권에 적용되는지 원본으로 확인하세요. 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 성명미상 점유자. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조하고, 확약 밖 인수위험이 남아 있지 않은지 확인하세요.
- 보증기관 승계. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 성명미상 임차인의 보증금과 합산하지 않습니다. 보증금은 124,000,000원 한 건으로 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.02 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수한다는 등기 내용이 있습니다. 임대 운영 목적이면 별도 확인하세요.
- 유찰 전략. 데이터상 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원입니다. 확약이 유효하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로 가격 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
- 배당. 신건 128,000,000원 기준 임차보증금 124,000,000원이 전액 배당되고 서울보증보험 주식회사에는 1,408,000원이 배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 하지만 신건은 싸지 않다”
이 물건의 핵심은 인수위험과 가격을 분리해서 보는 것입니다. 을구 5번 한국토지주택공사 주택임차권은 124,000,000원의 보증금과 대항력·우선변제권이 확인되어 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락에 따라 매수인 부담을 따져야 하는 권리입니다. 하지만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 신건이 좋은 가격인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 128,000,000원이고 시장지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 124,000,000원으로, 신건 가격이 103.2%입니다. 반면 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원으로 내려가므로 확약이 유효하다는 전제에서는 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
다만 성명미상 점유자는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 확약은 을구 5번 임차권에만 적용됩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 현재 권리는 확약으로 주된 인수가 0원이지만, 신건 가격은 시장지표보다 높고 점유자 확인도 필요합니다. 가격 메리트는 현재가 아니라 유찰 회차에서 검토하는 편이 합리적입니다.
