서울남부지방법원 2026타경4131. 강서구 화곡동 골든라인씨티 11층 1106호 오피스텔입니다. 이번 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 232,000,000원입니다. 등기부를 살펴보면 이정미 명의로 같은 금액의 주택임차권등기가 남아 있습니다.

이정미의 전입일은 2021.11.26, 점유개시일은 2021.11.27, 확정일자는 2021.10.20입니다. 임차권등기는 2023.12.05에 마쳐졌으며, 말소기준으로 표시된 2023.12.15 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금 잔액을 인수할 수 있는 선순위 임차권입니다.

그러나 이 경매에는 결정적인 특약이 있습니다. 매각물건명세서에서 이정미와 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시한 것입니다. 실제 인수 판단은 이 조건의 효력과 이행 여부에 따라 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 과거 국민은행 근저당권의 채권최고액은 4,800,000,000원이지만, 해당 근저당권은 2019.09.05 말소됐습니다. 따라서 이를 현존 채무나 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2023.12.15 강서세무서장의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 권리자와 승계인을 구분

확인되는 사람은 주택임차권자 이정미와 전입자인 김능현입니다. 김능현은 임대차 및 보증금 관계를 추가 확인해야 하는 점유자입니다. 주택도시보증공사는 이정미 임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 세 번째 임차인이나 독립된 보증금 232,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다.

이정미: 계약일은 2021.10.18, 점유개시일은 2021.11.27입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 232,000,000원이며, 배당표상 226,966,000원이 배당되고 5,034,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 다만 명세서상 포기·말소 조건이 충족되면 매수인이 부담하는 해당 잔액은 실질 0원입니다.

김능현: 전입신고일이 2024.08.22로 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없는 후순위 전입자입니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 실제 임대차관계, 거주 여부 및 인도 절차는 따로 확인해야 합니다. 이정미에 대한 포기·말소 조건이 김능현에게도 적용되는 것은 아닙니다.

주택도시보증공사: 강제경매 신청채권자이며, 명세서에서 주택임차권 승계인으로 명시돼 있습니다. 따라서 이정미의 보증금과 별도로 같은 보증금을 합산하거나 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

③ 가격 및 실질취득 — 유찰돼도 조건 확인이 먼저

현재 최저매각가는 231,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 이정미의 보증금 232,000,000원보다 낮기 때문에, 포기·말소 조건을 반영하지 않은 일반적인 선순위 보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다.

반면 이번 경매는 명세서상 포기·말소 조건을 충족하면 이정미 관련 실질 인수액이 0원이므로, 그 조건을 전제로 한 실질취득 기준액은 낙찰가와 같습니다. 아래 표는 두 경우를 혼동하지 않도록 구분한 것입니다.

확약 전 잔액은 각 회차의 예상배당 산정에 따른 금액입니다. 이정미 임차권 관련 포기·말소 조건이 유효하게 충족되면 해당 잔액의 실제 매수인 인수액은 0원입니다. 취득 관련 부대비용과 별도 확인 사항은 포함하지 않았습니다.

또한 현재 가격을 주변 시세와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 소유자의 과거 등기 거래가액 232,000,000원은 현재의 시세를 입증하는 자료가 아닙니다. 따라서 231,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 유찰 이후 가격 메리트가 확정된다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

예상 집행비용 4,034,000원을 공제한 뒤 이정미 임차보증금에 226,966,000원이 배당되는 계산입니다. 그 결과 임차보증금 부족액은 5,034,000원입니다. 그러나 명세서상 확약 이행을 전제로 매수인이 그 부족액을 실질 인수하지 않는 구조입니다.

주택도시보증공사 신청채권에 대한 별도 예상배당은 0원으로 기재돼 있습니다. 이는 신청채권자와 주택임차권 승계관계를 구분하여 해석해야 하며, 동일한 보증금 232,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 금액은 조세채권 및 우선변제 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡1동 주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.08.01 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물의 11층 오피스텔입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기 및 기계식 주차장설비가 있습니다.
• 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 부지입니다. 서측 약 10m, 북측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공항 관련 중요시설물보호지구·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 존재하므로 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 임대주택 이력. 등기부에 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용으로 이용되는 오피스텔이지만 현재 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 적정 매수가격과 향후 매도 가능 가격을 수치로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약의 원문과 효력. 이정미 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기가 매수인에게 유효하게 적용되는지 매각물건명세서 원본과 법원 기록으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기의 말소 조건과 실제 말소 이행 절차를 확인하세요. 조건만 기재됐다는 이유로 이미 말소된 것으로 판단하지 마세요.
• 김능현 점유관계. 2024.08.22 전입자의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 점유 부분 및 인도 가능성을 확인하세요. 이정미의 확약은 김능현에게 자동 적용되지 않습니다.
• 주택도시보증공사 승계. 원임차인과 승계인의 권리관계 및 배당 절차를 대조하고, 보증금이 중복 계산되거나 별도 청구권이 남는지 확인하세요.
• 세금·압류. 강서세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류의 체납액 및 배당 우선순위를 확인하세요. 예상배당표만으로 세금 관련 문제를 종결해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록의 현재 상태와 임대의무 관련 제한, 매각 후 행정적 처리 사항을 확인하세요.
• 시세 검증. 골든라인씨티 내 유사 면적·층수·이용상태의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 기타 비용. 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분, 점유자 인도비용, 취득 관련 비용, 기계식 주차장 이용조건 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있다”와 “위험이 모두 사라졌다”는 다르다

서울남부지방법원 2026타경4131은 232,000,000원의 선순위 임차보증금을 보유한 주택임차권이 존재하는 강제경매입니다. 신건 최저가가 보증금보다 낮으므로 확약이 없다면 미배당액 인수 문제가 발생합니다.

다행히 매각물건명세서에는 임차인 이정미 및 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 이정미 임차권과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 김능현의 별도 전입·점유관계와 민간임대주택등기의 처리 문제는 남아 있습니다. 또한 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 231,000,000원의 신건 가격에 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 우선 포기·말소 조건의 효력과 이행을 확인하고, 점유관계를 정리한 뒤, 실제 거래가격을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 권리상 핵심 인수는 해소될 수 있지만, 확인 절차 없이 안전한 저가 물건으로 평가해서는 안 됩니다.