인천지방법원 2025타경512341. 인천 부평구 부평동 768-254 희정빌라 2층 201호에 대한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 임단례 6분의5, 임상호 6분의1의 공유관계이고, 경매개시결정은 임상호 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 이 사건의 본질은 일반적인 주택 전체 매각이 아니라 6분의1 지분매각입니다. 1996년 한국주택은행 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이후의 가처분·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 권리분석이 단순하다고 해서 입찰 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현재 가격은 14,000,000원으로 감정가와 동일한 신건이고, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 여기에 공유자의 우선매수신고를 1회 행사할 수 있는 구조와 6분의1 지분이라는 환금성 변수가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘인수위험’보다 지분 취득의 성격과 가격 검증이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-254 희정빌라 2층201호 도로명주소: 인천광역시 부평구 경인로818번길 17-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 임단례 6분의5 · 임상호 6분의1 |
| 매각대상 | 임상호 6분의1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 14,000,000원 / 14,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 4,624,556원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 부담은 매각으로 소멸, 현재는 지분구조가 핵심
말소기준권리는 1996.09.18 설정된 을구 1번(전 2번) 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 18,200,000원이고, 데이터상 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 이후 2025년에 형성된 가처분·경매개시결정·압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
한편 2025.08.13의 2번소유권경정은 사해행위취소판결확정을 원인으로 임단례 6분의5, 임상호 6분의1의 공유관계를 표시한 현재 소유권 구조입니다. 이는 후순위 부담권리와 달리 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지 않으므로, 6분의1 지분매각이라는 현재 물건의 성격과 구분해서 보아야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 14,000,000원, 시세 메리트는 별도 확인
현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 최저매각가는 14,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 14,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태에서는 이 금액을 두고 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 낙찰가 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 14,000,000원 | 14,000,000원 | 9,476,556원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 11,200,000원 | 11,200,000원 | 12,226,156원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 8,960,000원 | 8,960,000원 | 14,425,836원 |
유찰 시 최저매각가는 각각 11,200,000원, 8,960,000원으로 내려가며 인수액은 계속 0원이므로 실질취득액도 같은 금액으로 내려갑니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 6분의1 지분만 매각되므로, 전체 호수 가격과 단순 비교하기보다 지분 자체의 가치와 공유관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.7% 추정) | - | 652,000원 |
| 2. 을구 1 (전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 13,348,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사대한채권관리대부 | 4,624,556원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 22,824,556원, 총 배당액은 13,348,000원이며 미배당은 9,476,556원입니다. 신청채권자인 주식회사대한채권관리대부에는 0원이 배당되고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하다는 점은 별도 확인이 필요합니다.
④ 임차관계 — 인수보증금 0원, 임대관계는 미상
별도 임차보증금 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 감정평가서 기타참고사항에는 임대미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유·임대관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평2동희망천경로당’ 남동측 인근에 위치하며, 인근에 공동주택과 공원 등이 소재해 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 제4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 주거시설에 필요한 위생·급배수설비와 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 2M 내외의 포장도로에 접하는 상태입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며, 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리 형태로 다세대 건부지로 이용중입니다.
- 하자·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 일반적인 전유부분 전체 매각이 아니라 6분의1 지분매각이라는 점이 핵심입니다. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 일반 매각과 다른 매수 구조를 전제로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 전체 201호가 아니라 임상호 6분의1 지분이 경매 대상이라는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 반드시 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 외부 응찰자는 이 절차를 고려해 입찰가와 낙찰 가능성을 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 14,000,000원이고 인수액은 0원이지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 지분 자체의 가치와 주변 거래를 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 11,200,000원, 2회 유찰 시 8,960,000원으로 내려갑니다. 인수액은 0원이지만 가격 하락만으로 지분의 환금성이 확보되는 것은 아닙니다.
- 소유권 경정 확인. 2025.08.13 사해행위취소판결확정을 원인으로 임단례 6분의5, 임상호 6분의1로 경정된 현재 소유관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가서 기타참고사항은 임대미상이므로 실제 점유자와 임대관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 일반매각”
권리분석의 핵심 숫자는 명확합니다. 현재 신건 최저가는 14,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 1996.09.18 한국주택은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가처분·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건을 일반적인 다세대주택 전체 매각으로 보면 안 됩니다. 현재 소유권은 임단례 6분의5와 임상호 6분의1로 나뉘어 있고, 경매는 임상호 6분의1 지분을 대상으로 합니다. 여기에 공유자 우선매수신고 1회라는 변수가 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 14,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “인수위험은 낮지만, 지분매각이라는 구조를 이해한 뒤 가격을 결정해야 하는 사건”입니다. 1회 유찰 시 11,200,000원, 2회 유찰 시 8,960,000원으로 내려가지만, 지분의 실제 가치와 환금성은 별도로 검증해야 합니다. 권리의 숫자보다 지분의 성격이 승부처입니다.
