서울남부지방법원 2026타경4148. 서울 구로구 오류동 ‘별장양지쉐르빌’ 제씨동 202호, 전용면적은 42.77㎡로 확인되는 단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 조상연이고, 2020.04.17. 매매로 264,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 신탁등기는 2020.04.17. 말소됐고, 현재 핵심 권리관계는 2024.04.25. 설정된 김경미의 주택임차권, 2024.12.13. 설정된 우리카드 가압류, 그리고 2026.03.16. 개시된 주택도시보증공사의 강제경매입니다.
말소기준권리는 2024.12.13. 갑구 6번 우리카드 가압류입니다. 그 이전인 2024.04.25. 김경미의 임차권등기가 존재하므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서 비고에는 김경미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약 조건이 충족되면 김경미에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 279 별장양지쉐르빌 제씨동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 서해안로 2220 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 42.77㎡ · 지하 1층 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 조상연 (2020.04.17. 매매, 거래가 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 김경미는 확약으로 0원, 정영교는 별도 확인
말소기준권리는 2024.12.13. 우리카드 가압류입니다. 이후의 2026.03.16. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김경미의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 인수 대상이지만, 명세서 비고의 확약에 따라 실질 인수는 0원입니다. 다만 이는 확약 대상에 한정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
실제 임차인은 정영교·김경미 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 정영교의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영교 | 미상 | 2024.11.25 | 2020.03.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김경미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.17 | 2020.03.12 | 277,200,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 0원* |
| 시보증 | 주거 · 보증기관 | 미상 | 2020.03.12 | 별도 보증금 없음 | 대항력 해당 없음 우선변제 해당 없음 보증기관 승계 |
김경미는 2024.04.25. 배당요구를 했고, 확정일자는 2020.03.12. 및 2022.04.15.로 기재돼 있습니다. 2022.03.23. 보증금 13,200,000원이 증액돼 최종 보증금은 277,200,000원입니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가는 시세보다 낮지만, 실질취득은 임차인 확인이 전제
별장양지쉐르빌은 28세대, 준공일은 2015.12.14.입니다. 대상 면적은 42.77㎡로 실거래 면적과 일치합니다. 전체 실거래 2건의 평균은 278,000,000원이고, 최근 12개월 거래는 1건으로 그 거래가이자 최신 거래가 279,000,000원입니다. 최근 추세는 이전 거래 대비 +0.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 43.47㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2021.06 | 42.77㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 278,000,000원 |
현재 최저매각가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 279,000,000원의 93.5%입니다. 즉 낙찰가 자체는 최근 거래보다 18,000,000원 낮습니다. 다만 이것을 곧바로 최종 실질취득가가 시세보다 낮다고 볼 수는 없습니다. 김경미는 확약으로 인수가 0원이지만, 정영교의 보증금이 미상이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 김경미 보증금 (우선변제) | 277,200,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 18,282,998원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김경미의 배당 부족분은 20,654,000원으로 산식상 매수인 인수액에 해당하지만, 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건이 충족되면 김경미의 실질 인수는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 277,200,000원은 정영교 관련 보증기관 대위·승계 표시와 중복되는 금액으로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 산식상 부족분 | 확약 적용 김경미 실질 인수 | 정영교 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 261,000,000원 | 20,654,000원 | 0원 | 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,800,000원 | 72,123,200원 | 0원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 113,298,560원 | 0원 | 보증금 미상 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동 소재 오남중학교 서측 인근 대로인 서해안로변에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·일부 근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 천왕역 등이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평스라브지붕의 지하 1층 지상 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·부정형이고 북서측으로 노폭 약 30미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,171,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 속합니다. 오류동 280-4에는 건축선이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이며 준공일은 2015.12.14.입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 거래 빈도에 따른 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 최저매각가 261,000,000원에 김경미의 확약 적용 실질 인수 0원을 반영하되, 정영교의 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
- 김경미 확약 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 조건으로 기재돼 있으므로, 해당 조건의 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 정영교 보증금 확인. 보증금 미상·우선변제 미상이며 대항력 가능성이 표시돼 있으므로, 이 임차인의 인수액을 확인하기 전에는 최저가와 시세의 차이를 그대로 가격 메리트로 확정하지 마세요.
- 보증기관 중복 주의. 시보증은 정영교 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당·잔여금은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만, 실질취득은 아직 미확정”
이 물건은 신건 최저매각가가 261,000,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 279,000,000원보다 낮습니다. 최근 시세 대비 최저가 자체에는 분명한 가격 여지가 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 김경미의 보증금 277,200,000원이 아닙니다. 명세서 비고의 포기·말소 확약이 충족되면 김경미의 실질 인수는 0원이기 때문입니다.
진짜 변수는 정영교입니다. 보증금이 미상이고 대항력 가능성이 있어 확약 밖 인수 위험이 남습니다. 따라서 261,000,000원 자체는 최근 시세보다 낮지만, 최종 실질취득가가 261,000,000원이라고 단정할 수 없습니다. 여기에 28세대 규모와 최근 12개월 거래 1건이라는 환금성 부담도 있습니다. 김경미는 확약으로 정리되지만, 정영교를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
