서울남부지방법원 2026타경4152. 구로구 오류동 프리가 제8층 제801호, 전용 20.73㎡의 오피스텔입니다. 건축물대장상 업무시설로 등재된 물건이며, 매각물건명세서에는 주거용 사용 사실이 기재되어 있습니다. 감정평가서 역시 오피스텔 이용상태를 기록합니다. 소유자 윤기례는 2022년 8월 25일 거래가 144,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2026년 3월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가 9,600만원이 아닙니다. 2024년 등기된 주택임차권과 매각물건명세서의 특별 매각조건입니다. 임차인 강준기의 보증금은 1억 3,900만원으로 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가격이 내려가도 매수인이 부담할 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 본건은 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 일반적인 전액 인수형과 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 55-16 프리가 제8층 제801호 도로명주소: 서울특별시 구로구 경인로20가길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 20.73㎡ · 지상 18층 중 8층 |
| 건축물 용도 | 업무시설(오피스텔) · 매각물건명세서상 주거용 사용 |
| 건물 규모 | 오피스텔 143실 및 도시형생활주택 44세대 |
| 사용승인 관련 | 2013.04.04 준공 |
| 소유자 | 윤기례 (2022.08.25 소유권 취득 · 거래가 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 임차인 / 임차보증금 | 강준기 / 139,000,000원 |
| 실질 매수인 인수 | 0원 (명세서상 포기·말소 조건 적용 전제) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 포기·말소 조건이 있다
말소기준권리는 2026년 3월 16일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 강준기의 전입·점유개시는 2022년 8월 12일이고, 임차권등기는 2024년 8월 16일입니다. 모두 경매개시보다 앞섭니다. 따라서 강준기의 임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석해야 하며, 단순히 경매가 진행된다는 이유로 매수인 인수가 없다고 볼 수는 없습니다.
이 조건이 유효하게 적용되고 이행되는 전제에서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 매수인이 139,000,000원을 추가 지급하는 구조로 계산하면 안 됩니다.
※ 등기상으로는 선순위 대항력 임차권에 해당하지만, 명세서상 매수인 상대 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 별도로 반영한 판단입니다. 입찰 전 원본 명세서의 조건 유지 여부와 말소 처리 방식을 확인해야 합니다. 해당 조건은 강준기 및 명시된 승계인에 대한 것이므로, 별도로 존재하는 임차인의 권리를 일괄 소멸시키는 효력으로 확대해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강준기 | 전부 · 주거 2022.08.12 |
139,000,000원 |
대항력 有
포기 조건 임차권등기 · 확정일자 기재 |
실질 0원 포기·말소 조건부 |
| 실제 임차인 | 강준기 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.07.11 / 2022.09.17 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.08.12 |
| 확정일자 | 2022.07.27 (139,000,000원) / 2022.11.15 (변동 없음) |
| 임차권등기 | 2024.08.16 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 · 2024.08.16 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제 | 확정일자 기재 있음. 예상배당에서는 임차인 직접 배당액 0원으로 처리되어 있어 실제 배당순위·승계관계 확인 필요 |
| 승계 관계 | 주택도시보증공사 · 주택임차권 승계인 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (명세서상 청구권 포기·등기말소 조건) |
주택도시보증공사를 별도 실제 임차인으로 세면 안 됩니다. 강준기가 실제 임차인이며, 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 명세서에 기재되어 있습니다. 경매신청채권 139,000,000원과 강준기의 임차보증금 139,000,000원을 서로 독립된 두 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
핵심은 배당 여부와 별개로, 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 존재한다는 사실입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격이 더 낮다
프리가의 전용 20.73㎡ 동일 면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 90,416,666원이지만, 최근 12개월 평균은 87,800,000원으로 더 낮습니다. 거래 추세는 -4.9%이므로 과거 거래까지 포함한 전체 평균만으로 신건 가격을 평가하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 20.73㎡ | 7 | 94,000,000원 |
| 2026.05 | 20.73㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 20.73㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 20.73㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 20.73㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 20.73㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 2025.05 | 20.73㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 20.73㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2025.04 | 20.73㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 20.73㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2024.12 | 20.73㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 2024.08 | 20.73㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 전체 평균 | 20.73㎡ | 12건 | 90,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.73㎡ | 5건 | 87,800,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 90,416,666원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 87,800,000원 (5건) |
| 최신 거래 | 2026.05 · 94,000,000원 |
| 실거래 최저 / 최고 | 80,000,000원 / 97,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -4.9% · 하락 추세 |
| 최저가 / 전체 평균 | 106.2% |
| 최저가 / 최근 평균 | 109.3% |
| 실질취득가 | 96,000,000원 · 포기·말소 조건 적용 시 |
특별 매각조건을 적용해 매수인 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득가는 최저매각가인 96,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 8,200,000원 높고, 최신 거래가 94,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 전체 평균과 비교해도 신건 가격이 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 139,000,000원 | 93,872,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 45,128,000원 |
집행비용 2,128,000원은 추정치입니다. 매각대금 96,000,000원에서 집행비용을 제외한 93,872,000원을 주택도시보증공사에 배당하는 가정입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액 45,128,000원을 매수인의 인수액으로 동일시해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 조건 확인이 먼저
제시된 회차별 시나리오의 최저매각가와 예상배당 부족액은 다음과 같습니다. 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이후 회차에도 동일하게 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 보아 각 회차의 낙찰가격이 실질취득가의 기준이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권 미배당 | 조건 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 96,000,000원 | 45,128,000원 | 96,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 76,800,000원 | 63,982,400원 | 76,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 61,440,000원 | 79,065,920원 | 61,440,000원 |
위 회차별 실질취득액은 각 최저가에 낙찰되고, 명세서상 포기·말소 조건이 그대로 유효하게 적용되는 가정입니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 회차 변경 및 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 서울오류초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 공공시설, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물로 오피스텔 143실과 도시형생활주택 44세대가 함께 있습니다. 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 명세서상 주거용 사용이 확인됩니다. 오피스텔은 아파트와 용도·수요층·금융조건이 다를 수 있으므로 실제 주거 이용상태 및 금융 취급 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 8,397,000원/㎡이며 인접 도로는 경인로22길 및 경인로20가길입니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약허가구역에 포함되며, 기재된 지정 대상과 기간은 각각 다릅니다. 해당 오피스텔의 거래가 허가 대상에 포함되는지는 실제 용도와 거래 형태에 따라 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 가격은 80,000,000원부터 97,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 가격 추세도 -4.9%이므로 매도 시 가격 하락과 소형 오피스텔 특유의 수요 변동 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 강준기와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 동일하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권. 강준기 전입·점유 2022.08.12, 임차권등기 2024.08.16, 보증금 139,000,000원의 선순위 구조를 확인하세요. 말소기준 전 임차권이라는 사실 자체는 사라지지 않습니다.
- 승계 관계. 주택도시보증공사가 임차권 승계인이라는 사실과 청구권 포기의 적용 범위를 확인하세요. 강준기와 보증기관을 서로 독립된 실제 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 배당과 말소. 예상배당상 신청채권 미배당액 45,128,000원이 존재하지만 이를 곧바로 매수인 인수액으로 보지 마세요. 매각조건과 임차권등기 말소 절차의 실제 이행 가능성을 검토해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 명세서상 주거용 사용이 확인되므로 현재 점유자 및 인도 가능 상태를 확인하세요. 보증금 반환청구권 포기와 현실적인 명도 완료는 별개의 문제입니다.
- 시세 상한. 신건 최저가 96,000,000원은 최근 평균 87,800,000원과 최신 거래 94,000,000원을 모두 초과합니다. 응찰가 판단에서 최근 거래와 하락 추세를 우선하세요.
- 유찰 회차. 제시된 1회 유찰 76,800,000원, 2회 유찰 61,440,000원 시나리오를 참고하되, 실제 변경 매각기일과 매각조건을 매회 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 취득 부대비용 및 등기정리 비용을 확인하세요. 예상배당표는 집행비용 추정치와 제한된 배당 가정으로 산출되었습니다.
- 공부·용도 확인. 업무시설(오피스텔) 등재와 주거용 이용상태를 확인하고, 금융·세제·규제 적용을 아파트와 동일하게 가정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “보증금 인수는 해소되지만, 가격은 여전히 비싸다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 최저가 96,000,000원보다 큰 139,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 있기 때문입니다. 일반적인 인수형이라면 경매 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 그러나 본건의 명세서에는 임차인과 승계인의 매수인 상대 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건을 적용하면 실질 인수액은 0원이고, 신건 실질취득가는 96,000,000원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 87,800,000원으로 신건 실질취득가보다 낮고, 최신 거래가 94,000,000원도 신건 가격에 못 미칩니다. 최근 거래 추세는 -4.9% 하락입니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 1.5회이므로, 현재 가격을 서둘러 받아야 할 근거는 약합니다.
결론은 ‘권리 조건 확인, 신건 가격 보류’입니다. 임차권 포기·말소 조건이 실제로 유효하게 적용되는지 먼저 확인하고, 가격은 최근 실거래 수준과 하락 추세를 반영하여 판단해야 합니다. 인수위험이 해소된다는 사실만으로 시세보다 비싼 신건을 좋은 투자라고 평가할 수는 없습니다.
