인천지방법원 2025타경512392. 인천광역시 미추홀구 용현동 해피빌리지 2층 201호입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층에 위치한 전용면적 50.712㎡ 다세대주택으로, 현재 소유자는 송민호입니다. 이 사건을 이해하는 핵심은 단순히 감정가가 얼마인지가 아니라, 선순위 임차권과 말소 동의 확약서의 관계를 정확하게 해석하는 데 있습니다.

등기부상 소유권은 2022.04.11 송민호에게 이전되었으며, 같은 해 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 이후 2024.05.13 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 접수되었고, 2024.07.05 서울보증보험주식회사의 가압류가 설정되었습니다. 이 가압류가 말소기준권리이므로 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 성립한 주택임차권은 별도 판단 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 기존 여수농업협동조합·창원중앙새마을금고·남인천농업협동조합 근저당권은 모두 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 경매에서 중요한 쟁점은 기존 근저당이 아니라 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 서울보증보험주식회사 명의 가압류·강제경매입니다.

② 임차권 분석 — 확약이 적용되면 인수 0원

등기부와 매각물건명세서에 확인되는 주택임차권등기는 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 보증기관 성격의 기관 명의 신고이므로 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 실제 점유자와 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.

확약 미적용 시 인수액 계산. 매각가 126,000,000원을 가정하면 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 선순위 임차권 배당으로 배분됩니다. 보증금 132,000,000원 중 미배당액은 8,564,000원으로, 이 금액이 원칙적인 매수인 인수 추정액입니다. 매각가와 합산한 실질취득 금액은 134,564,000원입니다. 다만 이 계산은 확약이 효력을 발휘하지 못하는 경우의 위험 시나리오이며, 집행비용과 최종 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 91.6%라는 숫자의 한계

해피빌리지(621-110)의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 2건입니다. 평균 거래가는 137,500,000원이고, 현재 최저매각가 126,000,000원은 이 평균의 91.6%입니다. 다만 실거래 시점이 2022년이므로, 이 수치를 2026년 현재의 최신 시세로 단정해서는 안 됩니다.

확약이 유효하다면 실질취득액을 126,000,000원으로 볼 수 있어, 과거 거래 평균 대비 91.6% 수준입니다. 반면 확약이 적용되지 않으면 원칙적 인수액까지 포함한 실질취득액은 134,564,000원으로, 과거 거래 평균의 약 97.9%가 됩니다. 즉, 확약을 확인하지 않은 상태에서 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 실질적인 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 추정 방식에 따른 확약 미적용 기준의 원칙적 배당 구조입니다. 실제 배당은 법원의 배당절차와 확약서 효력, 배당채권 확인 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 서울보증보험의 가압류 청구금액과 강제경매 신청 청구액은 동일 채권자 명의이므로, 실제 채권 중복 여부와 배당상 채권액은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다

선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 부담할 부족분은 증가할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 효과가 발생합니다. 따라서 유찰 후 최저매각가만 보고 가격이 크게 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시 인수 추정액은 회차별 집행비용 추정을 반영한 값입니다. 인수액을 더한 실질취득비용은 확약 미적용 시 약 132,000,000원의 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조이나, 비용 반영에 따라 정확한 합계는 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호로, 외벽은 드라이비트 등 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 접해 있습니다.
• 토지. 토지면적 171.3㎡, 지목 대, 세로장방형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 1,536,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 매매시세와 수요 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문, 효력 발생 조건, 적용 대상 및 법적 구속력을 확인해야 합니다.
• 임차권자와 확약 주체 대조. 등기권리자인 한국토지주택공사와 확약서 제출 주체인 서울보증보험 주식회사의 관계를 확인하고, 등기권리자의 동의 및 보증금 청구권 해소 여부를 점검해야 합니다.
• 실제 점유·임대차 확인. 기관 명의 임차권 신고와 별개로 실제 거주자, 점유관계 및 확약 적용 밖 임대차가 존재하는지 조사해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.06.09 민간임대주택등기와 관련된 등록 상태, 말소·승계 문제 및 매수인에게 영향을 주는 의무가 있는지 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 검토. 확약이 유효하면 인수 0원을 전제로, 확약이 불완전하면 원칙적 미배당 인수액을 포함하여 자금을 계획해야 합니다.
• 최근 실거래 재검증. 현재 확인된 비교 거래는 2022년 2건입니다. 2026년 매각 시점의 실거래·호가·인근 유사 물건을 조사하여 가격 적정성을 새로 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 동일 건물 거래가 제한적인 만큼 향후 매도 가능성과 실제 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납, 각종 부담금 및 세금 문제를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 확약서 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약을 확인해야 가격도 보인다”

이 사건은 일반적인 말소기준권리 이후 가압류만 정리하면 끝나는 경매가 아닙니다. 132,000,000원의 선순위 주택임차권과 그 말소에 관한 서울보증보험 주식회사의 확약서가 분석의 중심입니다.

확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 반대로 확약이 해당 임차권의 인수의무까지 해소하지 못한다면 신건 기준 8,564,000원의 부족분 인수위험이 있고, 유찰되어 낙찰가가 내려가도 보증금 부족분 증가로 가격상 이익이 상당 부분 상쇄될 수 있습니다.

가격 측면에서도 최저매각가가 과거 실거래 평균의 91.6%라는 사실만으로 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 비교 거래가 모두 2022년이고, 총 6세대 다세대주택이기 때문입니다. 권리 판단은 확약서 검증 전까지 조건부, 가격 판단은 현재 시세 확인 전까지 보류하는 것이 합리적입니다. 이 사건은 낮아 보이는 최저가보다 실제 인수의무가 남는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.